Бизнесмен Водопьянов: после кадастровой переоценки налог на имущество БЦ возрос на 362%

В результате кадастровой переоценки собственники недвижимости в Петербурге почувствовали себя «сказочно богатыми»: стоимость некоторых коммерческих объектов взлетела в 10 раз. Проблема в том, что пропорционально увеличатся и налоговые платежи, которые станут разорительными для целого ряда торговых и бизнес-центров, и без того пострадавших из-за ухода арендаторов и снижения покупательной способности горожан. Ещё одно опасение девелоперов связано с поправками в закон о комплексном развитии территорий: в Совете Федерации хотят задействовать все возможные механизмы для строительства социальных объектов. Главный вопрос — за чей счет? И, наконец, прокурор Петербурга Виктор Мельник рассказал, что если в прошлом году число коррупционных преступлений составило около 600, то только за прошедший период 2023 года выявлено уже более 450 таких деяний, общая сумма ущерба превысила 10 миллиардов рублей. Итоги недели шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсуждает с владельцем управляющей компании «Теорема» Игорем Водопьяновым.

Максим Морозов: Собственники шокированы кадастровой переоценкой объектов недвижимости. Чем можно объяснить новый подход со стороны властей?

Игорь Водопьянов: Это можно объяснить нехваткой денег в бюджете. Насколько я понимаю, отменили консолидированные группы налогоплательщиков, после этого «Газпром» стал платить в городской бюджет значительно меньше. Губернатор пообещал, что городской бюджет будет триллионным. Видимо, он выполняет свои обещания.

Решили, что если с «Газпрома» денег не собрать, можно собрать с многих мелких бизнесов, которые есть в нашем прекрасном городе. Вот и собирают. Мне кажется, они шли обратным счетом. Сначала посчитали, сколько им надо, а потом в обратную сторону посчитали кадастровую стоимость.

Максим Морозов: Игорь, насколько справедлива оценка кадастровой стоимости объектов?

Игорь Водопьянов: По-моему, комитет имущественных отношений говорит, что они пять лет не проводили переоценку объектов недвижимости, а за это время все сильно возросло, и в среднем они подняли оценку чуть ли не в два раза. На это хочется задать следующий вопрос: коммерческие объекты должны приносить прибыль? Прибыль они приносят за счет сдачи в аренду. У нас за пять лет арендная плата выросла в два раза? Такого нет. К тому же, после всех событий, начиная с ковида, сколько людей уехало... Поэтому, конечно, они могут назначить любые налоги. К чему это приведет — покажет время.

Максим Морозов: Плюс, еще не стоит забывать про НДС, то есть все в совокупности выглядит совсем катастрофически.

Игорь Водопьянов: У меня, например, есть бизнес-центр, из которого, по непонятной мне причине, уехала крупная западная компания. Много помещений пустует. После переоценки налог на имущество возрос на 362%, и в данный момент составляет 26% от оборота компании за год. А расходы, в связи с тем, что он не полностью заполнен, составляют примерно 60%. Выходит, что 60% пошли на расходы 26% — налог на имущество, в сумме это 86%. Остается 14%. Бизнес-центр нужно реновировать, а реновировать, видимо, мы его уже никогда не будем. Потихонечку все там будет разваливаться. Возможно, даже не будет хватать денег на выплату всех налогов.

Я не знаю, что делать, если налоги прописаны такие, что их физически невозможно выплатить. Мне не платить за электричество? Не платить за тепло? Не платить зарплату? Что именно не платить? Я для себя никак не могу найти ответ на этот вопрос. Но это мелкие вопросы. Они же не волнуют большое начальство.

Максим Морозов: Еще одна тема — поправки в закон о комплексном развитии территорий. В Совете Федерации хотят задействовать все возможные механизмы для строительства социальных объектов. Игорь, что сделать, чтобы документ устроил и граждан, и застройщиков, инвесторов?

Игорь Водопьянов: Ничего. Ничего нельзя сделать, потому что у нас государство патерналистское, и оно само должно все решать за людей. С точки зрения государства, человек не может сделать рациональный выбор.

С моей точки зрения, государство должно было опубликовать график строительства детских садов и школ за счет государства из налогов, которые платят девелоперы и другие бизнесы города, в том числе из налогов на имущество. А человек, когда покупает квартиру, может обратиться к этому списку и посмотреть, когда государство там построит детский сад и школу. Может быть, ему не нужен ни детский сад, ни школа? Может быть, у него внуки уже уехали в другие страны, а дети уже взрослые. Может быть, им не надо. Или, допустим, они планируют заводить детей через пять лет, а через пять лет государство как раз и построит школу.

Если бы каждый занимался своим делом и доверял бы выбор гражданам, то все встало бы на свои места. Но этого не будет никогда. И никакие законы, принимаемые нашими прекрасными сенаторами, не отрегулируют эту сферу.

Максим Морозов: Что поправить в законе о КРТ, чтобы он эффективно заработал?

Игорь Водопьянов: Ничего нельзя поправить в законе КРТ, чтобы он заработал, потому что это набор пожеланий, чтобы все было хорошо, и все обо всем договорились. Я пять лет занимаюсь попытками что-то согласовать в законе о КРТ. Сообщаю: в рамках нашего прекрасного региона ничего в нем исправить нельзя. Ничего нельзя построить в зонах КРТ. Если ты хочешь больше подробностей, то это разговор примерно на полчаса с примерами. Там бюрократия. Этот вертолет не взлетит! Причем ответственным за КРТ назначили комитет по инвестициям, мы с ним много-много работали. Через какое-то время, когда прошел целый год нашей совместной работы, человек в комитете по инвестициям, не буду называть его фамилию, сказал: «Ребята, все. Дальше я не могу». И у меня опустились руки. Ничего не возможно согласовать.

Максим Морозов: Например, в Ленобласти власти выплачивают девелоперу примерно треть стоимости школы или поликлиники. В Петербурге строители вынуждены возводить объекты социальной инфраструктуры за свой счет, то есть, в итоге, за счет покупателей жилья. Каким может быть компромисс?

Игорь Водопьянов: У меня нет никаких идей, нет никаких предложений. Я не знаю, как что-то сделать в рамках такой странной логики.

Считается, что государство как бы за население, а девелоперы — какие-то жадные скоты. Поэтому государство, которое за население, должно вешать на девелоперов все подряд. После этого почему-то начинает расти себестоимость жилья. И растут цены на жилье. Но это не потому, что государство нагружает девелоперов всем подряд, а потому что девелоперы — жадные скоты.

Максим Морозов: Наконец, третья тема. Прокурор города Виктор Мельник в интервью «Петербургскому дневнику» рассказал, что если в прошлом году число коррупционных преступлений составило около 600, то только за прошедший период 2023 года выявлено уже более 450 таких деяний. Игорь, как можно оценить эффективность борьбы с коррупцией?

Игорь Водопьянов: Я считаю, что борьба с коррупцией у нас идет очень успешно.

Весь госаппарат, все чиновники настолько запуганы, что стараются не принимать никаких решений на всякий случай, чтобы их не обвинили в коррупции. У нас очень эффективная борьба с коррупцией! Она во многом парализовала госаппарат.

Я считаю, что все у нас хорошо. У нас прошла настолько мощная борьба с коррупцией, что уже никто не хочет принимать никаких решений на всякий случай. Потому что если чиновник не принимает решение, то вряд ли можно сказать, что он участвует в коррупции. А если он принял хоть какое-то решение, то есть шанс, что его могут обвинить в коррупции, поэтому он выбирает правильную позицию — не принимать никаких решений.

Максим Морозов: Получается какой-то замкнутый круг.

Игорь Водопьянов: Круг замкнулся. У нас была некая надежда, так сказать, в жуткие, лихие девяностые годы, но она закончилась. Мне кажется, что мы потихонечку возвращаемся в режим СССР. Все страны, в которых большая роль государства, очень динамично развиваются, очень динамично! Поэтому мы выбрали абсолютно правильную модель.