«Трансперенси»: не все российские риэлторы соблюдают антиотмывочное законодательство

Адвокат Александра Гудименко и вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области Антон Баранов обсуждают вопросы, которые затронула организация по борьбе с коррупцией.

О СОБЛЮДЕНИИ РИЕЛТОРАМИ «АНТИОТМЫВОЧНОГО, АНТИКОРРУПЦИОННОГО, ПРОТИВОТЕРРОРИСТИЧЕСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА»

Александра Гудименко: Вышел новый доклад «Трансперенси» (организация признана иноагентом) – каким образом риелторы соблюдают так называемое антиотмывочное, антикоррупционное, противотеррористическое законодательство. Я бы не считала, что этот доклад полностью отражает ситуацию на риэлтерском рынке, потому что все-таки, чтобы приводить статистику, должно быть опрошено больше, чем 10 риелторов. В свете того, что у нас были приняты поправки в законодательство, которые, на мой взгляд, наоборот, немножко упрощают деятельность риелторов – были приняты изменения в закон в июле, которые частично вступили в силу спустя 180 дней, частично вступают в силу с 2021 года. Например, риелторам уже не надо будет отчитываться за сделки, как это было до этого, свыше 3 млн. Эта ответственность перенесена на банки. Я немножко

…не согласна с этим докладом, считаю, что он недостаточно глубок. Я бы склонялась в сторону того, что не надо возлагать на риелторов и другие коммерческие организации то, что должны осуществлять правоохранительные органы Российской Федерации.

Во-первых, риелторы, как и адвокаты, и врачи – это люди, которые обладают некой конфиденциальной информацией о своем клиенте. У них есть свой кодекс этики, который говорит о том, что даже если клиент, например, просит, чтобы при сдаче квартиры либо при проведении любой другой сделки, или предъявляет определенные требования к своему контрагенту – по половому признаку, расовому, религиозному – то риелтор их учитывает, но не разглашает. А здесь, получается, риелтор как некий докладчик, должен все доложить о своем клиенте в Росфинмониторинг. Хотя,

на мой взгляд, правоохранительные органы обладают достаточной компетенцией, чтобы отследить и источники формирования доходов граждан, и источники, куда они эти доходы тратят и что себе покупают.

Поэтому, на мой взгляд, это неоднозначный доклад.

Из материалов дела:
В целом по России с кодом ОКВЭД «агентство недвижимости» действует более 53 тысячи компаний и индивидуальных предпринимателей. Из них на сайте Росфинмониторинга зарегистрированы примерно 5,5 тысяч, то есть около 10%, – подсчитали аналитики «Трансперенси» (организация признана иноагентом). В Москве по профильному ОКВЭД работает 8 тысяч организаций, в Петербурге – почти 4,5 тысячи.

О ДОКЛАДЕ «ТРАНСПЕРЕНСИ»

Антон Баранов: Доброе слово в защиту риелторов прозвучало со стороны адвоката. Я бы сказал, «Трансперенси» (организация признана иноагентом) – это одна из немногих организаций, которые реально пытаются работать в правильном направлении. Но

те, кто опрашивали, явно имеют достаточно неглубокое понимание существующего антиотмывочного законодательства,

в связи с чем при опросе они даже допускали такие, я бы сказал, влияющие на результат ошибки.

Александра Гудименко: То есть неправильно поставленные вопросы, которые повлияли на ответы, соответственно, на формирование выводов.

Антон Баранов: Какие-то вопросы были поставлены правильно. Но, например, когда они, опрашивая риелтора, задавали ему вопрос:

- А вы ведь должны обязательно сообщать о чем-то Росфинмониторинг?

и получали ответ:

- Нет, ни в коем случае!

Они трактовали как пособничество со стороны риелтора.

В то время как сам 115-ФЗ четко, громко говорит, что риелтор не должен разглашать эту информацию, о том, что он сообщает эти сведения клиенту. Любой специалист Росфинмониторинга на семинарах, на которых мы общаемся, сколько раз я ни задавал вопрос – что я должен делать, если меня клиент спрашивает: «Стучите ли вы в финмониторинг?»

Александра Гудименко: Отрицать!

ОБ ОБЯЗАННОСТИ ИНФОРМИРОВАТЬ РОСФИНМОНИТОРИНГ

Антон Баранов: Отрицать! Конечно, отрицать. Делать вид, что никому не доступно прочитать 115-ФЗ и узнать о том, что мы не имеем права об этом говорить. Интервьюирующие трактовали это как раз как признак недобросовестности, хотя по большому счету так и должны были отвечать риелторы, а после этого тихо-мирно…

Александра Гудименко: Тихо написать в Росфинмониторинг.

Антон Баранов: Да, в Росфинмониторинг. У Александры больше информации относительно того, насколько правоохранительные органы действительно в силах справиться с борьбой с отмыванием без помощи добровольных или принудительных, законом определяемых, помощников. Наверное, большинство риелторов меня сейчас забросает камнями.

Я не считаю, что этика или профессиональные стандарты мешают нам помогать правоохранителям в борьбе с отмыванием.

Правильно Александра указала на доверительный характер отношений с клиентом, но в то же время

ни кодекс этики, ни профессиональные стандарты не противоречат закону.

Если клиент, как правильно и тонко намекнула Александра, предъявляет требования, касающиеся социального или другого статуса арендатора – это одно, а если приходит к риелтору и говорит: «я хочу нарушить закон» и ты знаешь, что клиент это сделает – конечно, нормальный, законопослушный риелтор не будет принимать в этом участия.

Александра Гудименко: Мне не очень нравится то, что государство у нас очень тщательно пытается в последнее время возлагать свои различные функции, которые оно в состоянии осуществлять, на граждан. Пример этому – попытка на учителей возложить ответственность, помните, было письмо из комитета по образованию по Питеру, что учителя тоже должны проверять социальные сети, рассказывать об этом соответствующим органам. Получается, происходит та же попытка с риэлторами, с банками. Если говорить уже о банках, мне очень в этом плане нравится Швейцария.

Почему у нас все любят швейцарские банки? Потому что они никогда не сдают своих клиентов. У них клиент на первом месте.

С учетом того, что это не лицензированная деятельность, очень многие могут работу риэлторов делать путем тех же адвокатов, юристов. Они все равно будут обходить этот закон, то есть они будут, допустим, негласно привлекать риэлторов, риэлтор может подготовить сделку, но официально ее проведет другое лицо. Вот и все, пожалуйста. Никто никуда ни о чем не сообщит, никто ничего формально не узнает на этом этапе.

Антон Баранов: Абсолютно.

Кстати, в докладе и сама методика наталкивает на эту мысль.

Неоднократно профессиональное сообщество стонало и говорило: «ребята, мы сами после отмены лицензирования ввели добровольно сертификацию, мы сами разработали добровольно стандарты деятельности, те же кодексы этики, у нас комиссия по спорам, в которую может обращаться клиент. Мы максимально вышли из тени, и получается, что с нас и спрашивают».

Соответственно, все те, кто работают, не регистрируясь и не заявляя это как деятельность, не посылая никакие отчеты, живут себе, в ус не дуют, к ним не приходит проверка Росфинмониторинга, их не спрашивают…

Александра Гудименко: Им вообще хорошо и замечательно! Получается, что

чем больше риелтор, который профессионально действует на рынке, старается соблюдать закон, тем больше к нему требований, тем больше у него проблем из-за соблюдения этого закона впоследствии возникает. Вопрос: зачем мне тогда вставать на учет, когда я могу спокойно работать, ни о чем не заявлять?

Антон Баранов: У риелторов всегда было два направления. Первое из них – это подозрительные сделки, и второе – это те, по которым необходимо сообщать информацию независимо от того, есть признаки подозрительности или нет. Мне кажется, что тот факт, что законодатель отменил признак суммы как какой-то…

Александра Гудименко: 3 млн – это очень смешная сумма была. Это квартира-студия, бабушкино наследство.

Антон Баранов: Сумма была смешная. Я неоднократно разговаривал с сотрудниками Росфинмониторинга по Северо-Западу, и все признавали, что сумма смешная. Но, к сожалению, всякий раз, когда мы поднимали этот вопрос, нам говорили, что есть варианты изменений этой суммы, но исключительно в сторону ее уменьшения. Там среди рекомендаций есть правильные слова на тему того, что нужно это дело максимально упрощать и приводить к здравому смыслу.

Александра Гудименко: Действительно, если логически подумать, что такое 3 млн, что такое даже 10 млн? Я вполне допускаю, что у кого-то эта сумма может лежать наличными по разным причинам. Одно дело – это разумные суммы даже в пределах 20 млн. наличными, или – есть разница, когда человек платит 1 млрд, или 100 млн. Здесь, конечно же, возникает вопрос, когда к тебе приходит вроде как государственный служащий и платит эти 100 млн. Опять же, я все равно считаю, что

это обязанность правоохранительных органов. Пускай они занимаются тем, что периодически собирают информацию о чиновниках на предмет коррупционной составляющей, узнают, у кого из них какое имущество, какое имущество у их родственников. Пускай сами мониторят, у них такой большой штат, у нас теперь есть Росгвардия.

Из материалов дела:
10 из 10 опрошенных «Трансперенси» (организация признана иноагентом) риэлторов, предупрежденных о том, что потенциальным участником покупки недвижимости будет подставное лицо, выразили готовность продолжить взаимодействие с клиентом. Среди агентств, работающих на «элитном» рынке, лишь один респондент отказался проводить сделку с использованием валюты, находящейся на банковском счету офшорной компании, не раскрывающей информацию о конечном бенефициаре.

ОБ ОБЯЗАННОСТИ ИДЕНТИФИЦИРОВАТЬ КЛИЕНТА

Антон Баранов: Мы должны предпринимать шаги в направления идентификации клиента, но

риелтор не обладает соответствующими полномочиями.

А если учесть, что закон не дает нам возможности, грубо говоря, именем 115-ФЗ…

Александра Гудименко: Предъявите документы!

Антон Баранов: Предъявите документы! Мы не должны об этом говорить. Это, грубо говоря, работа тайного агента без соответствующих инструментов.

Публичная это персона или нет – должен проверять не риелтор путем тайных операций. Все эти лица известны правоохранительным органам.

Методика, которую применяла «Трансперенси» (организация признана иноагентом): они же приложили скрипт легендированного интервью. Если кто-то приобретает недвижимость в инвестиционных целях и задает вопросы, насколько ликвиден этот объект, а сколько я с него получу. Я не правоохранитель, но с моей точки зрения, человек, который отмывает деньги и при этом хочет еще наварить, он реально отмывает или он инвестор?

Александра Гудименко: Мне кажется, что это вообще не очень осмысленная затея, потому что коррупционная составляющая должна быть у кого в первую очередь? У наших государственных служащих, правильно? И отмывание доходов, и если мы уже косвенно касаемся терроризма, который в принципе может быть никому не интересен, какие-то вялые уголовные дела. В основном речь идет именно о коррупционной составляющей. Кстати, почему еще мы об этом говорим, ведь это требование и Евросоюза, в принципе мирового сообщества. Это не выдумка Российской Федерации, что наши власти хотят что-то ужесточить – нет, это приведение общих стандартов, которые применяются по всему миру. И здесь речь идет как раз, либо когда компании уводят денежные средства в офшоры и, соответственно, не оплачивают налоги, либо когда этим занимаются чиновники коррумпированные – воруют, берут взятки, занимаются бизнесом, который лоббируют. Так вот речь идет о том, что

есть определенный круг лиц, которые уже условно под подозрением, или могут быть под подозрением. Это власть предержащие люди. Почему бы правоохранительным органам с какой-то периодичностью не мониторить не столько даже этих людей, сколько их ближайшее окружение на предмет того, не нарушается ли возможно антикоррупционное законодательство.

У них запрашивать, на каком основании они приобретают такие большие объекты недвижимости. Это очевидно, потому что достаточно запросить Росреестр и увидеть, что на конкретных физических лицах большое количество объектов недвижимости. Дальше – очевидные действия по проверке доходов, потому что конкретный риелтор, в принципе заключая сделку на 10-20 млн, может ни о чем не думать и не подозревать. Более того, он проверяет определенный пакет документов – правоустанавливающие, дееспособность, согласие супруги, супруга и так далее. Если говорить о Европе, то там более развита борьба с коррупцией, но еще они могут арестовать все объекты недвижимости или все имущество, включая денежные средства, для того, чтобы лицо что сделало? Подтвердило законность своих доходов. Что происходит с нашими некими олигархами? Происходило во Франции, происходит в Лондоне? Живет красивая, великолепная женщина, которая вроде как ничем не занимается, а у нее дворец. У нее спрашивают: дама, откуда у вас дворец? Они спрашивают не с риелтора, они спрашивают с собственника и со своих правоохранительных органов, которые проводят проверку. Потом дело уже передается в суд. Почему у нас так же не делать? Мне кажется, это театр у нас такой разыгрывается. Безусловно,

все всё друг про друга знают. Потому что количество богатых людей, которые владеют пароходами, самолетами, заводами и красивыми дворцами, не такое большое. И мне кажется, что это игра для отвода глаз, потому что установить коррупционера не так сложно.

Когда супруга просто красивая, он, допустим, депутат, а у них 40 объектов недвижимости, то вопрос, откуда. И это видно все, можно проследить путем направления обычных запросов в течение буквально нескольких дней.

Мне не очень понятно, при чем здесь риелторы, тем более, когда сделки проходят, допустим, по безналу. У нас банки дублируют эту информацию.

Кстати, почему и отменили эту статью о трех млн., – потому что получалась дублирующая информация. С одной стороны, у нас банки давно должны отслеживать любые сомнительные сделки. Лично у меня была ситуация, когда я пришла в банк, там была сумма в несколько сот тысяч рублей, и мне было прямо невозможно ее снять со счета, потому что в течение часа меня проверяли: законно или незаконно, я или не я. Было задвоение. Еще и риелтор должен куда-то написать. Теперь этим занимаются только банки. Вот если к риелтору приходит человек и приносит ему 100 млн. наличкой, как я сказала, здесь вопрос. А с другой стороны, человек тоже ведь имеет право. Моет быть, накопил? Почему риелтор должен на него писать заявление в Росфинмониторинг. Я не понимаю.

Из материалов дела:
«Трансперенси» (организация признана иноагентом) рекомендует Росфинмониторингу разработать карту регионов, в которых особенно велик риск совершения сделок с целью легализации преступных доходов. К таким регионам организация предлагает отнести и Петербург. Также в числе рекомендаций регулятору – предусмотреть систему грантов для журналистов-расследователей, занимающихся темой отмывания денег через сделки купли-продажи недвижимости.

О КОРРУПЦИОННОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

Антон Баранов: Мне кажется,

законодательство в этой области построено по принципу дубинки, которая стоит в углу. Это избыточная сила, которая не применяется регулярно, не конвейер, как это должно быть.

Александра Гудименко: И бессистемно, я бы сказала.

Антон Баранов: Я бы сказал, что

основания, по которым ее берут из угла и кого-то шарахают по голове – определяются в индивидуальном порядке.

Я в свое время разговаривал с одним из коллег из Росфинмониторинга, он говорит: «Понимаете, нам бы уже давно пора создать один центральный межгалактический компьютер, в который забрасывать все сведения, которые у нас есть. И из этого компьютера на выходе легко бы выползали, грубо говоря, списки на посадку». Все это вполне возможно, вопрос только в том, кто должен поставлять эту информацию. Я, когда читал анкету клиента, который выспрашивает, смогу ли я потом эту квартиру с выгодой продать, вижу никакого не террориста и не отмывочника, а обычного гражданина.

Александра Гудименко: Прагматичного человека.

Антон Баранов: Да, причем, у него, может быть, те самые 3 млн. рублей, о которых я должен в обязательном порядке сообщить. И он думает, как бы их вложить для того, чтобы потом вынуть 3,5.

Александра Гудименко: Могу ли я потом продать? Таким вопросом задаются грамотные автомобилисты, и те, кто приобретает любую вещь, которую можно назвать инвестицией. Например, антикварная ли это книга? Потому что человек понимает, что, возможно, дальше он не будет получать такую зарплату, что-то случится, и хочет понимать, насколько объект недвижимости ликвиден. Либо, может быть, он потом пойдет и вместо этой квартиры купит другую, которая не упадет в стоимости, с учетом развития района, строительства метро, чего угодно, сноса дома. Это абсолютно нормальный, прагматичный вопрос, и по нему нельзя судить.

Как правило, любое ужесточение законодательства, любой контроль бьет не по тем, по кому должен бы бить, а касается обычных граждан. И для них возникает большая проблема.

К сожалению, у нас такая атмосфера в стране, что, я боюсь, это не серьезных коррупционеров коснется, которые воруют миллиардами, и вешают это имущество на всех членов своей семьи, а коснется обычных людей, средний класс, которому будет еще сложнее.