Покупка имущества банкрота на торгах

Как стать участником торгов?

Узнать, что и на каких условиях продается можно через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). Это основной источник информации об имуществе, реализуемом на торгах в процедурах банкротства. И новая и старая версия сайта с помощью поисковых фильтров позволяют выбрать процедуры в отношении имущества, которое хотелось бы приобрести. Я рекомендую для поиска лотов вкладку старой версии сайта, на мой взгляд, она работает лучше.

Помимо Федресурса объявления о торгах публикуются в субботнем выпуске издания «КоммерсантЪ».

Стандартная публикация о торгах содержит следующие сведения:

● площадка проведения торгов 
● организатор торгов
● вид торгов
● форма подачи предложений
● номер торгов
● даты начала и окончания торгов
● даты начала и окончания приема заявок
● начальная цена продажи
● шаг аукциона
● размер задатка
● предмет торгов
● порядок и сроки заключения договора.

 

Более подробная информация указывается в извещении о проведении торгов.

В торгах можно участвовать самостоятельно или привлечь профессионала, который от вашего имени совершит все необходимые действия, а вам останется только предоставить денежные средства и подписать договор с агентом или брокером.

Рассмотрим подробнее основные термины, в которых необходимо разбираться участникам торгов.

Электронная торговая площадка

Это веб-ресурс (страница в сети), с помощью технических решений которой будут проводиться торги.

Сейчас в России работает более 50 электронных торговых площадок. Если интересны статистические данные, то ежеквартально на Федресурсе в разделе «статистика» можно найти аналитические отчеты об эффективности торговых площадок и анализ торгов в банкротстве.

Задача организатора торгов не только обеспечить проведение процедуры, но и приложить максимальные усилия, чтобы имущество было продано максимально быстро. Организатор торгов не только должен обладать всей информацией и документацией в отношении предмета торгов, но и ответить на вопросы потенциальных покупателей, а также предоставить им возможность осмотреть имущество. Наиболее клиентоориентированные организаторы торгов предлагают дополнительную опцию в виде бизнес-плана по использованию приобретаемого актива и/или его перепрофилирования.

Чем сложнее объект для реализации, тем чаще привлекаются профессиональные организаторы торгов, но, зачастую, в роли организатора торгов выступает конкурсный или финансовый управляющий должника.

Виды торгов

Торги могут проводиться в форме открытых или закрытых аукционов, открытых или закрытых конкурсов, публичного предложения или закрытого публичного предложения.

«Закрытое» означает одно из двух — на торги выставляется имущество, на оборотные действия с которыми существуют ограничения, или право на приобретение которого имеется только у отдельной категории лиц, определенной федеральным законом. (Например, дебиторскую задолженность управляющей компании многоквартирными домами могут приобретать только такие же управляющие компании, либо товарищество собственников жилья и подобные организации, или земли сельхозназначения не могут приобретать лица, указанные в ст.3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и другие случаи).

Также под «закрытым» может предполагаться закрытая форма подачи предложения по цене, то есть ценовые предложения видны только организатору торгов.

«Аукцион» — значит, что участвовать может любое лицо, а следить за предложениями можно в личном кабинете.

«Конкурс» — как правило такой вид торгов применяется при продаже имущества, имеющего социальную или иную значимость, либо в отношении которого необходимо выполнить определенные условия (объекты культурного наследия, социальная инфраструктуры (водопроводы, газопроводы и т.п.). Помимо цены для победы в конкурсе нужно гарантировать выполнение определенных обязательств, что отдельным условием оговаривается в договоре с победителем.

Форма подачи ценового предложения так же может быть открытой или закрытой.

При открытой форме все допущенные участники торгов в режиме реального времени видят поступающие предложения в отношении лота. Это напоминает классический аукцион, только вместо поднятия карточки участника, новое ценовое предложение подается онлайн, при желании и возможности можно увеличить цену.

При закрытой форме заявка на участие уже содержит цену, то есть как таковой торг отсутствует. На момент подачи заявки вы не знаете ни количество заявившихся участников, ни того, в каких параметрах идут торги. При закрытой форме есть вероятность как переплатить, так и проиграть торги, если ваша внутренняя оценка лота была занижена.

Этапы торгов

Торги состоят из трех этапов: первые, повторные и публичное предложение.

Первые и повторные торги проводятся с повышением ставок. Механизм проведения одинаков, различие только в начальной цене продажи, которая на повторных торгах на 10% ниже стартовой цены первых торгов.

Публичное предложение — это торги на понижение и проводятся после первых и повторных торгов. По статистике большая часть банкротных торгов завершается именно в публичном предложении, когда цена падает до 30-40% от заявленной на первых торгах.

На первых и повторных торгах заявки на участие подаются заранее – до начала торгов. При этом неизменное условие принятия заявки на участие в торгах — перечисление задатка, его размер указывается в извещении о торгах, но не может превышать 20% от начальной цены продажи. Задаток в соответствии с правилами гражданского законодательства зачитывается в оплату лота, если вы победили на торгах, и возвращается (за исключением случаев, установленных законом), если не выиграли.

На практике — чем ликвиднее имущество, тем больший задаток устанавливает организатор, что позволяет минимизировать риск срыва торгов. Стандартно задатки вносятся безналичным платежом на реквизиты, указанные в публикации о торгах. Здесь важно быть внимательными, поскольку часто сумма задатка переводится не на те счета, что влечет не только сложности с допуском к участию в торгах, но и дальнейшие проблемы с возвратом задатка, зачисленного не на специальный счет организатора торгов.

Несмотря на то, что судебная практика признает надлежащим внесение суммы задатка наличными денежными средствами, во избежание потенциальных споров с организатором торгов или площадкой, рекомендую использовать безналичный порядок внесения суммы задатка.

Важно помнить, что для регистрации на площадке вам понадобится электронная цифровая подпись, без которой невозможно подать заявку. Так как электронные цифровые подписи пока еще есть не у всех, по этой причине потенциальные покупатели предпочитают делегировать участие в торгах профессиональным посредникам.

По завершении срока подачи заявок организатор торгов формирует протокол об определении участников торгов, в нем указывают как допущенных, так и не допущенных к участию в торгах игроков. Протокол направляется всем, чьи заявки были зарегистрированы и не отозваны, а также размещается на электронной площадке.

Если для подачи заявки на участие в первых и повторных торгах отводится не менее 25 рабочих дней, то предложение о цене должно быть подано в течение первого часа проведения торгов. В противном случае, если ни один из допущенных участников не предложил свою цену, торги завершаются автоматически. Учитывая, что на площадках бывают сбои, в большинстве случаев не рекомендую занимать выжидательную позицию. Однако, если в течение 30 минут с последнего повышения не последует новое – торги также автоматически завершаются.

Публичное предложение

Механизм проведения торгов посредством публичного предложения несколько отличается от описанных выше.

Во-первых, в публикации о публичном предложении указываются периоды и шаги снижения, значения которых законодательно не ограничены.

Во-вторых, задаток для участия в торгах может устанавливаться как от начальной цены публичного предложения, так и от цены, действующей на определенном этапе.

При участии в публичном предложении обращайте внимание на продолжительность периода снижения, так как в течение этого времени необходимо внести задаток и подать заявку. Если задаток не поступил на специальный счет до окончания срока приема заявок для соответствующего периода торгов, то к участию вас не допустят.

В-третьих, заявку нельзя подать «заранее». На каждом этапе принимаются заявки, предложение в которых равно или больше цены, действующей на данном этапе. При одновременном поступлении нескольких заявок победителем торгов признается тот, кто предложил наибольшую цену.

В-четвертых, если предметом торгов является имущество, обремененное залогом, то залогодержатель на любом этапе публичного предложения может подать заявку об оставлении имущества за собой (при отсутствии заявок на участие в торгах).

Протоколы о результатах торгов размещаются на электронной площадке. Победитель подписывает договор в течение 5 дней с даты получения соответствующего предложения от арбитражного управляющего, оплата проводится в течение 30 календарных дней со дня подписания договора.

Что еще ВАЖНО знать?

● Возможно заключение прямых договоров купли-продажи по решению собрания или комитета кредиторов должника в отношении имущества, стоимость которого составляла менее 100 000 рублей на последнюю отчетную дату до открытия процедуры. Уведомление о таком решении также размещается в карточке должника на Федресурсе.
● Перспектива купить качественный актив существует, когда между началом процедуры банкротства и стартом торгов прошло немного времени (не более 1,5 лет). Чем больше временной интервал, тем больше вероятность, что имущество утратит потребительские свойства и качество к моменту покупки. Это касается как недвижимого, так и движимого имущества.
● Важно не только изучить документы, но и самостоятельно осмотреть имущество. Фотография объекта далеко не всегда отображает реальность.
● Важно изучить информацию о наличии/ отсутствии обременений в виде арестов и иных ограничений в отношении имущества. Данные сведения доступны в публичных реестрах. При возникновении сомнений, запросите информацию у организатора торгов или арбитражного управляющего.
● Приобретая жилые помещения, важно знать о наличии или отсутствии зарегистрированных в данном объекте граждан, в особенности несовершеннолетних, задолженности по коммунальным услугам, была ли произведена перепланировка, узаконена она или нет. Все это избавит вас от дальнейших проблем.
● Приобретая неимущественные права (дебиторская задолженность, товарные знаки, патенты и т.п.), настоятельно рекомендую проводить экспертную оценку прав. Стремление заработать (например, взыскать номинал при покупке долга с 90% дисконтом, расширить свой портфель интеллектуальной собственности) далеко не всегда трансформируется в реальный доход.

 

Итак, если вы уверены в своих силах и обладаете достаточными компетенциями, участие в торгах имущества банкрота может стать достойным инструментом по приобретению ликвидного актива на выгодных условиях или послужить стартом для развития нового проекта. Для этого важно мониторить объявления о торгах, внимательно изучать интересующие вас лоты и хорошо разбираться в механизме работы электронных торговых площадок. Однако не стоит забывайте про альтернативный вариант: когда все действия, от подбора аукционных лотов до участия в торгах можно делегировать профессионалам с соответствующим опытом. Специалисты LEGAL to BUSINESS не только помогут подобрать интересующий вас актив, но и защитят от потенциальных рисков.