Проверка недвижимости — как оценивать риски

Что необходимо выяснить перед сделкой и почему обычной выписки из ЕГРН недостаточно для исключения рисков?

Безусловно, каждый, кто имел дело со сделками с недвижимостью, знает, что в первую очередь необходимо изучить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой отражена информация о характеристиках объекта, его собственнике, основаниях регистрации права собственности, наличии обременений (ограничений) права собственности, запретов на совершение сделок. Не лишним будет изучить выписку об основаниях перехода права собственности — в ней отражается история сделок с недвижимым имуществом. Нередко изучение истории объекта заканчивается на получении информации из ЕГРН, особенно если с даты последней сделки с объектом прошло три года. Следующий шаг — изучить информацию о продавце. Если речь о физическом лице — выяснить его семейное положение, если собственник — юридическое лицо, ознакомиться с уставом компании.

Но это лишь поверхностный анализ и для закрытия рисков при покупке его недостаточно. «Это не те дроиды, что вы ищите», как сказал Оби-Ван-Кеноби. Нередко судебная практика и креатив ранних лет по оформлению прав на недвижимое имущество могут поставить в тупик даже опытного юриста. Сегодня поговорим о сложных случаях проверки недвижимости и возможных подводных камнях.

Как проверять собственника

Первый блок проблем связан с продавцом объекта недвижимости и историей перехода прав на недвижимое имущество. Следует изучить всю возможную информацию о продавце, включая наличие исполнительных производств, судебных споров, признаков банкротства. Если продавец — физическое лицо, также важно учитывать, приобретался ли объект недвижимости в браке и был ли в последующем разделен при разводе. Закон не ограничивает право собственности бывшего супруга каким-либо сроком. Судебная практика пестрит делами об оспаривании договора купли-продажи квартиры в связи с нарушениями при проведении приватизации. Одним из самых ярких примеров являются иски граждан, которые на момент проведения приватизации были несовершеннолетними. В статье 2 Закона о приватизации четко закреплено, что для заключения договора приватизации жилья должно быть получено согласие на это всех проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи, имеющих право на участие в приватизации, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, либо их отказ от участия в приватизации. Однако о правах детей на приватизируемое имущество часто не задумывались, либо отказ был выражен в словесной форме, но согласно закону отсутствие письменного согласия/отказа от несовершеннолетнего, оформленного письменно, может стать основанием для признания договора приватизации недействительным. Покупка недвижимости, полученной в наследство, тоже может быть сопряжена с определенными рисками. По закону у наследника есть три года с момента, как он узнал о кончине наследодателя, чтобы заявить свои права на наследство. Так, в любой момент могут появиться, например, внебрачные дети, доказавшие факт своего родства с наследодателем, или же родственники, не знавшие о его смерти.

Как проверять объект

Второй блок проблем связан с самим объектом. Для здания, квартиры, помещения важны сведения о перепланировках и реконструкции, согласовании установки элементов благоустройства и дополнительного оборудования (остекления балконов, кондиционеров, дополнительных входов), соблюдение требований пожарной безопасности.

В отношении земельного участка важно проверить наличие информации о категории земли и разрешенном виде использования земельного участка; о наличии санитарно-защитных зон; изучить Генплан и Правила землепользования и застройки, информацию из реестра особо охраняемых природных территорий; сверить сведения о земельном участке с границами земель лесного фонда.

Любой непроверенный элемент — это риск возникновения как минимум дополнительных затрат на стороне покупателя, а как максимум — риск лишиться права собственности на объект. Далеко не всегда грамотно прописанные в договоре условия заверений об обстоятельствах и возмещении потерь или убытков позволят покупателю минимизировать финансовые риски.

Кейсы из практики или несколько не самых приятных сюрпризов для покупателя

Споры с градозащитниками

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области уже не один крупный девелоперский проект столкнулся с активной позицией градозащитников. Сюда можно отнести такие примеры, как застройка Охтинского мыса, реконструкция различных объектов культурного наследия, изменения Генплана и ПЗЗ по каким-либо территориям. Например, градозащитники смогли добиться признания недействительным разрешения на строительство общественного здания в центре Санкт-Петербурга по причине неверного определения береговой линии и прибрежной защитной полосы, включая признание недействующим Постановления Правительства Санкт-Петербурга об утверждении проекта планировки территории.

В другом деле градозащитники заблокировали на период рассмотрения спора строительство гражданином частного дома на принадлежащем ему земельном участке по причине нарушения режима охраны зоны культурного наследия.

Наличие разрешительной документации на строительство не всегда поможет вам реализовать проект, если противостояние жителей будет активным. Такая ситуация сложилась, например, в Мурино при застройке бульвара Менделеева. Данный кейс был успешно разрешен путем переговоров и медиации, однако с учетом информации в Интернете покупатель предполагал возникновение подобного спора и был готов к нему.

Споры с соседями

Яркий пример недостаточной проработки рисков, которую при этом сложно предугадать, — споры с соседями о границах земельных участков или о нарушениях прав смежных землепользователей. При покупке недвижимости мы приобретаем и все проблемы, связанные с ней. Например, в случае нарушения законодательных требований к забору или при наличии спора о границах земельных участков, сосед предъявит требования уже к покупателю.

Помимо полного изучения всей информации об объекте, я рекомендую заранее его осмотреть, по возможности пообщаться с соседями, заложить в договоре механизмы финансовой компенсации со стороны продавца. Причем важно учитывать его возможности реально предоставить такую компенсацию, например, путем блокирования какой-либо суммы от цены сделки в качестве некого гарантийного депозита. В любом случае наличие потенциального риска — это повод его оценить и обсудить стоимость приобретаемого актива.

Почему важно осматривать объект до покупки?

Еще один кейс — покупатель не изучил, каким образом первоначальное здание было разделено на два самостоятельных объекта, один из которых перешел к нему. В ходе судебных разбирательств было установлено, что одна из лестниц, необходимых покупателю для использования его здания, фактически находится в здании продавца. Перед покупателем встала дилемма новых судебных разбирательств по признанию лестницы объектом общего пользования или по установлению сервитута для ее беспрепятственного использования. Часто с такими кейсами мы сталкиваемся при сделках по покупке земельных участков — не всегда надлежащим образом проводится оценка доступа к земельному участку, наличия подъездов к нему.

Один из наших клиентов столкнулся с первоначальным нежеланием продавца указывать, что одно из приобретаемых зданий повреждено в результате пожара более чем на 80%, что было установлено в результате оценки. Сопротивление продавца было обусловлено тем, что он, приобретая когда-то комплекс, не указал фактическое состояние входящих в него зданий. А так как комплекс находится в пределах особо охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия, для покупателя была важна фиксация, что не его вина в текущем состоянии приобретаемого имущества, если бы к нему предъявлялись претензии органами власти и управления.

Специфика проверки земельных участков

Для нашего региона характерно выявление включения земельных участков в границы земель лесного фонда или природных заказников, что не позволит получить разрешение на строительство. Отметим, что даже если по ЕГРН земельный участок, включенный в границы природного заказника, отнесен к категории земель сельхозназначения, то покупатель все равно будет нести ответственность за соблюдение требований закона перед всеми ведомствами – включая неиспользование земельного участка по целевому назначению, вплоть до рисков его изъятия.

Актуальны споры об определении границ земельных участков. Уже несколько кейсов в Ленинградской области связаны с исками муниципальных органов власти об исключении границ земельного участка из ЕГРН в связи с реестровой ошибкой. Позиция государства здесь понятна, поскольку сверка архивных карт позволяет предположить такие реестровые ошибки. Однако в этих спорах часто страдают невиновные — лица, которые приобрели земельные участки с проверкой сведений ЕГРН, в том числе в ипотеку или с использованием средств материнского капитала, получили разрешения на строительство от тех же органов власти. Позиция судов о том, что иск об исключении границ земельного участка из ЕГРН в связи с реестровой ошибкой не связан с лишением права собственности, представляется мне неким лукавством и чрезмерно буквальным толкованием, которое все же существенно затрагивает справедливые права и интересы добросовестных покупателей.

Иные риски

При проведении проверки активов можно выявить такие риски, как превышение полномочий органов управления корпорации по созданию дочернего общества и последующему внесению недвижимого имущества в уставный капитал. С учетом финансового состояния первоначального собственника это нередко приводит к риску оспаривания права собственности на актив.

Крайне интересна в рамках оценки рисков практика по оспариванию сделок профсоюзов. Так, в 2022 году Гагаринский суд Москвы удовлетворил иск Генпрокуратуры России об обращении в доход государства десятков санаториев и объектов в Кавказских Минеральных Водах, принадлежащих в 1990-2000 годах профсоюзам. Сделки с имуществом профсоюзов, как и приватизация, давно вызывают интерес уполномоченных государственных органов и судов. Однако раньше правоприменительная практика, скорее, склонялась к применению сроков исковой давности и института добросовестного приобретателя. В данном деле против ответчиков, судя по всему, сыграли доказательства коррупциогенного фактора.

Одним из самых популярных способов стать законным собственником земельного участка является строительство дома на арендованной муниципальной земле. Земельный кодекс РФ предоставляет исключительное право приобрести в собственность участок тем, кто является собственником расположенного на нем здания или сооружения (тогда как по общему правилу участки продаются на торгах за максимально предложенную цену). Следует учитывать, что решение о предоставлении участка в собственность могут впоследствии отменить, если выяснится, что условия его предоставления не были соблюдены. Например, женщина купила участок с домом, а вскоре получила иск от администрации: построенный на винтовых сваях дом признали движимым имуществом и приватизацию земли отменили — вместе со сделкой по продаже участка (Железнодорожный р-й суд Хабаровска, дело №1654/17).

Важно понимать, какие именно ограничения (обременения) права собственности действуют в отношении приобретаемого актива и как это повлияет на ваши планы.

Например, в охранной зоне линий и сооружения связи, линий и сооружений радиофикации запрещается проводить целый перечень работ без письменного согласия и присутствия представителей предприятий, эксплуатирующих эти линии. В этот перечень входят строительные, монтажные и взрывные работы, планировка грунта землеройными механизмами (за исключением зон песчаных барханов) и земляные работы (за исключением вспашки на глубину не более 0,3 метра); посадка деревьев, расположение полевых станов, содержание скота, складирование материалов, кормов и удобрений, разжигание костров, устройство стрельбищ; устройство проездов и стоянок автотранспорта, тракторов и механизмов, провоз негабаритных грузов под проводами воздушных линий связи и линий радиофикации, строительство каналов (арыков), установка заграждений и других препятствий.

В завершение отмечу, что государство теперь может без согласия собственника изъять помещение за нецелевое использование или за нарушения прав третьих лиц (например, иных владельцев помещения в здании). При выявлении вышеуказанных нарушений владельцем, государство принимает меры — для начала будет предупреждение в виде предписания. Собственнику дается определенный срок для устранения нарушения. При игнорировании предупреждения или не устранении нарушения, государственные органы обратятся в суд с требованием выставить объект недвижимости на публичные торги.

Сохраняйте бдительность даже при проведении таких, казалось бы, широко распространенных сделок как покупка недвижимости, ведь именно там кроется множество подводных камней. Качественный анализ на стадии покупки, скорее всего, позволит вам сберечь гораздо больше.

В завершение напомню, что с 1 марта 2023 году не каждое лицо может получить выписку из ЕГРН, содержащую персональные данные собственника, — теперь важно взаимодействие с продавцом или нотариусом по получению актуальной информации.