Оспаривание кадастровой стоимости — игра стоит свеч

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется не только при расчете земельного налога и налога на имущество, но и при расчете арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, при продаже жилья (аренды, обмена жилья) или оформлении наследства для определения стоимости услуг нотариуса, для определения цены при обмене объекта на эквивалентный, а также для оформления договора дарения на недвижимость. Да и в целом, в любом споре по сделкам с налоговыми органами в отсутствие оспаривания кадастровая стоимость будет считаться равной рыночной, что, к примеру, может привести к спорам о занижении цены продажи объекта (в том числе для оптимизации налоговой базы).

Сейчас в Санкт-Петербурге проводится очередная государственная оценка кадастровой стоимости недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, машиномест), которая затрагивает все объекты недвижимости, кроме земельных участков (как нежилого, так и жилого назначения).

При изучении предыдущей версии проекта отчета (№2/2023 от 28.09.2023 года) большинство собственников столкнулось с существенным ростом кадастровой стоимости принадлежащих им объектов не менее чем в два раза, а в многих случаях и выше — в 10-11 раз. Известны и случаи роста кадастровой стоимости более чем на 80%, 41 000 зданий стали дороже на 130,1%, как следует из отчета. На сегодняшний день на сайте опубликована обновленная версия проекта отчета, а срок подачи замечаний на него истекает 24 октября 2023 года.

Первый шаг

На стадии рассмотрения замечаний к проекту отчета далеко не всегда можно рассчитывать на их учет. Государственная кадастровая оценка проводится массовым методом, что значит, что на этой стадии срабатывают, прежде всего, замечания технического характера — неверное определение параметров объекта, функциональных зон и прочие ошибки, то есть такие замечания, которые влияют на формулу расчета кадастровой стоимости. В среднем, размер снижения кадастровой стоимости при учете замечаний составляет около 20%. Замечания, касающиеся индивидуальных характеристик объекта (не учтено состояние объекта или, например, его исторический статус), учитываются реже. При этом подача замечаний — это только первый шаг в оспаривании кадастровой оценки.

Как известно, правительство Санкт-Петербурга рассматривает возможность сохранить на 2024 год ставку налога на уровне действующей — в размере 1,5%. Тем не менее, я рекомендую не дожидаться повышения налоговой ставки и, при несогласии с размером кадастровой стоимости, предпринять меры по ее оспариванию уже сейчас. Даже при том, что ее переоценка в городах федерального значения по решению органов власти возможна каждые два года, наш опыт подсказывает, что учитываются и результаты предыдущих оспариваний.

Существуют определенные обстоятельства, при которых кадастровую стоимость объекта недвижимости можно пересмотреть. Вот некоторые из них:

● В документах допущена ошибка. Это может быть неверное или некорректное указание данных. Вы можете узнать об этом, сравнив информацию из кадастрового паспорта с реальными характеристиками объекта недвижимости.

● Кадастровая стоимость завышена. Это приводит к тому, что собственник объекта вынужден платить увеличенный налог. Закон на сегодняшний день предусматривает возможность как оспаривания кадастровой стоимости, таки её уточнения путем исправления ошибок.

Способы оспаривания кадастровой стоимости

Уточнить или оспорить результаты определения кадастровой стоимости вы можете следующими способами:

1. Во внесудебном порядке

I. Нужно направить обращение о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, а также заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В случае исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, может произойти как в сторону понижения, так и в сторону повышения. Пересчет кадастровой стоимости объектов путём исправления ошибки осуществляется на основании соответствующего решения СПб ГБУ «Кадастровая оценка».

II. Необходимо направить уточнения кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Подача заявления в Комиссию осуществляется одним из следующих способов:

❖ Направление заявления в уполномоченный орган субъекта РФ или МФЦ лично;

❖ Почтовое отправление (допускается отправление с использованием сети Интернет);

❖ Отправление заявления через портал «Госуслуги».

Что необходимо приложить к заявлению:

❖ выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

❖ копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

❖ отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (необходимо обращение к оценщику);

❖ иные документы, подтверждающие позицию заявителя.

Заявления рассматривают 30 дней с даты его поступления, а в течение семи рабочих дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления, лицу, обладающему правом собственности на такой объект недвижимости, и заявителю.

2. В судебном порядке (в такого рода делах проводятся судебные экспертизы)

Требования, которые может заявить административный истец для оспаривания результатов кадастровой стоимости:

❖ об оспаривании действия/бездействия Комиссии;

❖ об установлении рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости;

❖ об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки.

Статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) предусматривает следующие сроки для оспаривания:

❖ 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости);

❖ 3 месяца со дня, когда административному истцу стало известно о принятии комиссией, бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия) — для подачи:

– административного искового заявления об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

– административного искового заявления об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии,

– административного искового заявления об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения.

Важно отметить, что административные исковые заявления по такой категории споров подаются в суд в соответствии с правилами подсудности, установленными пунктом 15 частью 1 статьи 20 КАС РФ. В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка!

Добавлю, что согласно статье 247 КАС РФ, обязанность по доказыванию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, ложится именно на плечи административного истца, заявившего свои требования.

Что необходимо приложить к административному иску:

1) Уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют;

2) Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере либо право на получение льготы по уплате государственной пошлины, или ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины с приложением документов, свидетельствующих о наличии оснований для этого;

3) Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

4) Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

5) Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

6) Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

7) Иные документы и материалы, которые подкрепляют позицию истца и предусмотренные статьей 126 КАС РФ.

Срок рассмотрения такой категории дел в суде составляет 2 месяца с возможностью продления на еще 1 месяц в связи со сложностью рассматриваемого дела.

Важно помнить, что заявителем как во внесудебном порядке, так и в судебном может быть любое юридическое или физическое лицо, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права или обязанности.

При незначительной разнице между кадастровой и рыночной ценой бессмысленно подавать на оспаривание. Расходы на оценку и экспертизу могут оказаться выше, чем экономия на налогах. Помимо изложенного, в части снижения налогового бремени стоит также рассмотреть такие способы как: применение льгот по налогу на имущество и исключение объекта из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.