ЦБ 31.05
$89.79
97.13
ЦБ 30.05
$89.26
96.89
ММВБ 30.05
$
<
BRENT 30.05
$82.66
7422
RTS 30.05
1150.12
Telega_Mob

Риски инвестирования в ДДУ и банкротство застройщика

«Не ищите иголку в стогу сена. Просто купите весь стог сена целиком!», говорил Джон С. Богле. Долгие годы заключение договоров долевого участия на начальном этапе строительства недвижимости считалось хорошим инвестиционным инструментом. Профессионалы рынка оценивали долю инвесторов на рынке новостроек в диапазоне 10-30% от всех совершаемых сделок. Их объем снизило массовое банкротство застройщиков.

House - ФОТО: Étienne Beauregard-Riverin / Unsplash - Источник

До правоприменительной практики эхо массового инвестирования в долевое строительство «дошло» в прошлом году. В августе 2022 года Верховный суд рассматривал спор о разногласиях между дольщиком и конкурсным управляющим о включении в реестр застройщика-банкрота требований о передаче жилых помещений. Фабула спора: гражданин в 2014 заключил договор долевого участия на приобретение 15 квартир (всего в доме им приобретено 30 квартир). Застройщик обанкротился, а дольщик требовал включить его в реестр о передаче жилых помещений. Арбитражный управляющий дольщику отказал, и принял решение обратиться в суд.

На протяжении судебных процессов решалось, подлежит ли желание дольщика приоритетной защите, предоставляемой гражданам-участникам строительства, которые приобретали недвижимость для улучшения жилищных условий.

Подробно рассмотрев материалы Верховный суд сформулировал критерии, согласно которым можно оценить:

1) когда при покупке недвижимости речь идет об обеспечении жильем;

2) а когда преследуется инвестиционная цель.

Вот что следует из данного спора:

  • приобретение множества квартир не является злоупотребление, но в случае банкротства застройщика требование, вытекающее из договоров долевого участия, долг будет соответственно квалифицирована;
  • суду необходимо исследовать истинную цель приобретения более одной квартиры;
  • если приобретение значительного количества квартир преследовало инвестиционные цели (экономический интерес в сбережении денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.) требования к застройщику-банкроту, не подлежат удовлетворению в режиме требований участника строительства;
  • требование дольщика-инвестора, который приобрел значительное количество объектов недвижимости на этапе строительства, необходимо квалифицировать, как если бы кредитором застройщика являлось юридическое лицо, расчеты с которым осуществляются в четвертую очередь.

Если вы окажетесь в подобных условиях, и суд установит, что вы хотели сберечь свои накопления, покупая квартиру, то рассчитывать на удовлетворение требований к потенциальному застройщику-банкроту вряд ли стоит.

Сейчас ожидается, что число споров, которые будут решаться в пользу удовлетворения требования кредитора, будет снижаться.

Дело в том, что суды будут прислушиваться к мнению Верховного суда, и смогут использовать предложенный подход при рассмотрении требований в отношении и меньшего количества квартир. Например, в Северо-Западном округе не признали обоснованными требования в отношении трех квартир.

При рассмотрении подобных споров суд будет:

  • исследовать, какова была цель приобретения, например, трех квартир в одном доме;
  • при наличии соответствующего ходатайства участников спора, проверяить обеспечение дольщика и членов его семьи (родственников) жильем как на момент заключения договора с застройщиком, так и на момент рассмотрения спора.

Если в будущем кредитор не сможет доказать суду, что он, действительно, приобрел несколько квартир с целью улучшения жилищных условий, суды признают обоснованным требование участника строительства о передаче только одной квартиры. При установлении инвестиционного характера требования признаются обеспеченными залогом земельного участка, если права и обязанности застройщика не переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» или иному приобретателю прав застройщика.

Если инвестор, приобретал квартиры из собственных средств и не прибегал к займу, то ему в подобной ситуации придется надеяться, что случится чудо — он окажется кредитором четвертой очереди и получит удовлетворение своих требований хоть в какой-то части. А вот если же вложения делались за счет заимствований с расчетом погасить кредит от дохода при использовании будущего объекта недвижимости, то при отсутствии иных источников погашения и неутешительных данных статистики погашаемых требований, существует риск банкротства инвестора.

Предложенный Верховным судом подход стал применяться и при рассмотрении судами требований, связанных с уступкой прав по договорам долевого участия между юридическими лицами и гражданами. Раньше застройщики могли расплачивались с контрагентами «квадратными метрами», права по которым впоследствии по цепочке сделок переходили физическим лицам. И сейчас мы встречаем в практике споры, когда конкурсные управляющие отказывают добросовестным приобретателям, купившим квартиру по договору уступки требования или по договору долевого участия, во включении в реестр участников строительства. Основанием здесь служит инвестиционный характер первоначальных договоров.

Стоит отметить, что в случае «уступки» — имущественные права не равняются имуществу в целях налогообложения. На доход от «продажи» прав не распространяется вычет в фиксированном размере (до 1 млн руб.) и не применяется и льгота по НДФЛ по сроку владения. То есть, независимо от давности заключения ДДУ, права по которому вы уступили, необходимо подавать декларацию и уплатить налог.

Конечно, я не призываю отказываться от заключения договоров долевого участия как одного из вариантов вложения средств. Но, как обычно, призываю при наличии сомнений обращаться к консультантам, которые в силу знаний и опыта смогут предостеречь от неверного шага или максимально минимизировать риски при заключении подобных сделок.

Поделиться

Популярные посты автора

По итогам мая работодатели Северной столицы, ищущие персонал в этих отраслях, опубликовали более 7 000 объявлений о работе.
В нижней палате российского парламента считают, что необходимо уравнять в правах всех представителей данной отрасли бизнеса.
Перевозчик Ecolines со 2 июня запустит новый экспресс-маршрут между Петербургом и Вологдой, компания «БалтНедвижСервис» сообщила о завершении разработки…
С 7 августа комитет по транспорту запускает регулярные речные трамваи, которые свяжут шесть причалов в центре города.
15685