Риски инвестирования в ДДУ и банкротство застройщика

До правоприменительной практики эхо массового инвестирования в долевое строительство «дошло» в прошлом году. В августе 2022 года Верховный суд рассматривал спор о разногласиях между дольщиком и конкурсным управляющим о включении в реестр застройщика-банкрота требований о передаче жилых помещений. Фабула спора: гражданин в 2014 заключил договор долевого участия на приобретение 15 квартир (всего в доме им приобретено 30 квартир). Застройщик обанкротился, а дольщик требовал включить его в реестр о передаче жилых помещений. Арбитражный управляющий дольщику отказал, и принял решение обратиться в суд.

На протяжении судебных процессов решалось, подлежит ли желание дольщика приоритетной защите, предоставляемой гражданам-участникам строительства, которые приобретали недвижимость для улучшения жилищных условий.

Подробно рассмотрев материалы Верховный суд сформулировал критерии, согласно которым можно оценить:

1) когда при покупке недвижимости речь идет об обеспечении жильем;

2) а когда преследуется инвестиционная цель.

Вот что следует из данного спора:

• приобретение множества квартир не является злоупотребление, но в случае банкротства застройщика требование, вытекающее из договоров долевого участия, долг будет соответственно квалифицирована;
• суду необходимо исследовать истинную цель приобретения более одной квартиры;
• если приобретение значительного количества квартир преследовало инвестиционные цели (экономический интерес в сбережении денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.) требования к застройщику-банкроту, не подлежат удовлетворению в режиме требований участника строительства;
• требование дольщика-инвестора, который приобрел значительное количество объектов недвижимости на этапе строительства, необходимо квалифицировать, как если бы кредитором застройщика являлось юридическое лицо, расчеты с которым осуществляются в четвертую очередь.

Если вы окажетесь в подобных условиях, и суд установит, что вы хотели сберечь свои накопления, покупая квартиру, то рассчитывать на удовлетворение требований к потенциальному застройщику-банкроту вряд ли стоит.

Сейчас ожидается, что число споров, которые будут решаться в пользу удовлетворения требования кредитора, будет снижаться.

Дело в том, что суды будут прислушиваться к мнению Верховного суда, и смогут использовать предложенный подход при рассмотрении требований в отношении и меньшего количества квартир. Например, в Северо-Западном округе не признали обоснованными требования в отношении трех квартир.

При рассмотрении подобных споров суд будет:

• исследовать, какова была цель приобретения, например, трех квартир в одном доме;
• при наличии соответствующего ходатайства участников спора, проверяить обеспечение дольщика и членов его семьи (родственников) жильем как на момент заключения договора с застройщиком, так и на момент рассмотрения спора.

Если в будущем кредитор не сможет доказать суду, что он, действительно, приобрел несколько квартир с целью улучшения жилищных условий, суды признают обоснованным требование участника строительства о передаче только одной квартиры. При установлении инвестиционного характера требования признаются обеспеченными залогом земельного участка, если права и обязанности застройщика не переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» или иному приобретателю прав застройщика.

Если инвестор, приобретал квартиры из собственных средств и не прибегал к займу, то ему в подобной ситуации придется надеяться, что случится чудо — он окажется кредитором четвертой очереди и получит удовлетворение своих требований хоть в какой-то части. А вот если же вложения делались за счет заимствований с расчетом погасить кредит от дохода при использовании будущего объекта недвижимости, то при отсутствии иных источников погашения и неутешительных данных статистики погашаемых требований, существует риск банкротства инвестора.

Предложенный Верховным судом подход стал применяться и при рассмотрении судами требований, связанных с уступкой прав по договорам долевого участия между юридическими лицами и гражданами. Раньше застройщики могли расплачивались с контрагентами «квадратными метрами», права по которым впоследствии по цепочке сделок переходили физическим лицам. И сейчас мы встречаем в практике споры, когда конкурсные управляющие отказывают добросовестным приобретателям, купившим квартиру по договору уступки требования или по договору долевого участия, во включении в реестр участников строительства. Основанием здесь служит инвестиционный характер первоначальных договоров.

Стоит отметить, что в случае «уступки» — имущественные права не равняются имуществу в целях налогообложения. На доход от «продажи» прав не распространяется вычет в фиксированном размере (до 1 млн руб.) и не применяется и льгота по НДФЛ по сроку владения. То есть, независимо от давности заключения ДДУ, права по которому вы уступили, необходимо подавать декларацию и уплатить налог.

Конечно, я не призываю отказываться от заключения договоров долевого участия как одного из вариантов вложения средств. Но, как обычно, призываю при наличии сомнений обращаться к консультантам, которые в силу знаний и опыта смогут предостеречь от неверного шага или максимально минимизировать риски при заключении подобных сделок.