Фото: Tasha Kostyuk / Unsplash - Источник
Цены снижаются, когда все большая часть населения не может позволить себе покупку. Спрос падает, а вслед за ним, по идее, должны снижаться и цены.
Способов предсказать спрос немало. Например, аналитики швейцарского банка UBS выделяют 5 параметров, указывающих на вероятное снижение интереса к покупке. Один из важнейших — сколько лет необходимо работать гражданину, чтобы, расходуя всю зарплату, купить жилье. В России этот показатель растет — по данным ЦБ, на среднестатистическую квартиру копить надо около 10 лет. Немало, но срок не чрезмерный.
Другой параметр — соотношение цен к ставкам аренды. Эта цифра в прошлом году стала чуть ли не рекордной в новейшей отечественной истории. Окупаемость в Питере превысила 20 лет. Но сейчас срок уменьшился, хотя не из-за снижения цен, а из-за удорожания аренды.
Что еще надо оценить? Например, соотношение масштабов строительства к спросу. Здесь, по сравнению с началом года, оба показателя снижаются, и, уверены застройщики, не будут возводить про запас. Да и сейчас переизбытка предложения нет. Комментирует управляющий партнер «МК-Элит» Антон Федоров:
И еще один параметр — доступность ипотеки. Тут ситуация поменялась. Бесспорно, невозможность взять ипотеку влияет на спрос, причем буквально в разы, правда, в основном на первичном рынке.
Но снижаются ли в результате цены? Ведь их падение, тем более резкое, если связано с ипотечным кризисом, то происходит не когда ставки высоки, а когда заемщики не могут выполнять уже взятые обязательства. А в Национальном бюро кредитных историй в середине октября заметили, что пока доходы населения вполне поспевают за растущими ипотечными платежами.
Получается, что, хотя в нынешних обстоятельствах высокого спроса быть не может, но это не значит, что цены упадут. Инфляция в стране высокая, почему цены на недвижимость должны вести себя по-другому? И, кстати, мы видим, что даже в последние месяцы они корректируются, но вот номинального падения почти нет. ЦИАН зафиксировал снижение на «вторичке» в августе на 0,1%. Эксперты Dataflat — в сентябре на новостройки на 1%. Такое у нас снижение.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»