Фото: Vitali Adutskevich / Unsplash - Источник
Показатель доходности от аренды, как известно, нехитрая дробь: средняя стоимость квартиры делится на среднюю ставку в конкретный момент времени. Так и получается, что в последние месяцы у одних аналитиков 5,5%, у других 6% или даже 6,5%. Ну, а поделив 100 на соответствующий процент получаем другую красноречивую цифру — период окупаемости.
Примерно год назад в Петербурге она приближалась к четверти века, наш город был наименее интересным для инвесторов. Сказался массовый отъезд в 22-23 годах платежеспособных арендаторов.
Сейчас срок окупаемости, конечно, тоже немаленький —15-20 лет, а ставки аренды резко выросли. Разброс цифр от аналитиков от 20 до 40% за год. Разумеется, самый резкий рост, особенно на «однушки», зафиксирован в предучебном августе, когда, по данным БН, цена предложения увеличилась больше чем на 10%.
Нехитрый подсчет показывает, что квартира, купленная в прошлом году, и принесшая хозяину около 4%, в этом году принесет уже более 5%, если конечно, ставку проиндексировать. Конечно, тоже немного. Помню, лет 15 назад на выставке зарубежной недвижимости один из посетителей в голос смеялся над 7%-доходностью квартиры в Германии, а ведь тогда это подавалось как очень хороший результат.
Стоит ли вообще ориентироваться на такую статистику, раз цифра в моменте будет все время меняться? Апологеты инвестиций в недвижимость говорят — все равно да. Ведь если процент мал — а 5%-6% для не самых стабильных рынков, к которым российский все равно относится, — мало, то, исходя из опыта (не только российского), она должна расти.
Но сейчас недвижимость стала слишком дорогой, а значит в моменте это не самая интересная инвестиция. РБК со ссылкой на исследование ORO сообщили, что 46% считают вложения в квадратные метры не перспективными — после отмены льготных ипотечных программ. Впрочем, это не столь уж большая цифра.
По данным «Авито», число россиян, рассматривающих в качестве источника пассивного дохода именно недвижимость, составляет около трети. В акции верят чуть меньше. А в лидерах, разумеется, депозиты, которые приносят намного больше — в 2,5-3 раза.
В заключение. Убеждать кого-либо в интересной или неинтересной доходности недвижимости дело сомнительное, потому что не все определяется конкретным процентом. Просто кому-то комфортнее наблюдать, как ежемесячно растут циферки в мобильном приложении, и такому инвестору даже представить страшно, как он будет спорить с постояльцем о необходимости замены сломавшегося крана. А кто-то радостно фиксирует ежемесячные поступления от арендатора и то, что его квартира подорожала за год процентов на 5%. Это ведь тоже надо учитывать.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»