Фото: Philippe Oursel / Unsplash - Источник
С самой большой высоты больнее всего падать. Эта истина хорошо видна на примере немецкого рынка недвижимости. Росший на протяжении двух десятков лет по всем параметрам, ставший максимально востребованным в начале пандемии, он столкнулся с многочисленными трудностями. И дорогие кредиты — лишь одна из них.
В конце концов, восьмипроцентное падение цен, зафиксированное в прошлом году, — не такая уж большая беда. Да, застройщикам неприятно. Но, во-первых, снижение уже зафиксировано. Во-вторых, спад начался после многолетнего роста, в последние годы просто аномального для всего лишь «стабильно растущей экономики». В-третьих, рост арендных ставок — почти 10% за прошлый год — привел к резкому росту доходности обычного жилья в немецкой провинции.
То есть рядовые покупатели могут оживиться, ведь 6-7% годовых чистыми — таких цифр давно не видела Германия — вновь делают интересной ипотеку даже на не самых выгодных условиях. Другое дело, что подешевевшие квадратные метры пока не нашли отклика в реальной статистике сделок. И раньше осени ждать официального подтверждения увеличения числа покупок не стоит.
А совсем дно будет пройдено, когда на рынок вернутся не рядовые бюргеры, а инвесторы глобальные. Их смущают не только высокие ставки. Эксперты BNP Paribas в своем исследовании заметили, что доля иностранных покупателей немецкой коммерческой недвижимости в начале года снизилась до одной трети, и этом самый низкий показатель с 2013 года. В целом же объем вложений снизился от максимумов 2020-2021 годов на 70%.
Самая большая проблема для таких рынков — потеря доверия. Например, крупные фонды, согласно тому же отчету BNP, смущены удорожанием энергоресурсов, бюрократией, а главное — укреплением в Германии позиций крайне правых партий. Кстати, немецкие проблемы не уникальны. Например, в Финляндии частные покупатели вроде активизировались на фоне падения цен (за год на 4%) и стабильных арендных ставок. Но вот крупные игроки пока вкладываться в Суоми не спешат.
Впрочем, у частных инвесторов в нынешних условиях могут быть свои резоны. Понижение процентной ставки Европейским Центробанком, первое за 5 лет, простые покупатели, безусловно, заметили. Агенты, работающие на немецком рынке с частными инвесторами, фиксируют в последние недели рост числа обращений.
Интересно, что и россияне, для которых такая недвижимость вроде как становится все более недружественной, присматриваются к ней постоянно. Ведь формально запрета на покупку для нас нет, а варианты как купить — есть. Начиная от сделки с продавцом-соотечественником, заканчивая платежами в дружественных странах.
Адвокат
Вице-президент холдинговой компании «Адамант»
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»
Председатель Законодательного собрания Санкт-Петербурга