Фото: Mateo Krossler / Unsplash - Источник
В Европе все невесело: в первом квартале 2024 года объём транзакций во всех сегментах коммерческой недвижимости упал до самого низкого уровня с 2011 года. За I квартал инвесторы потратили всего 35 миллиардов евро, на четверть меньше чем годом ранее. Эта сумма вообще снижается семь кварталов подряд.
Причины все те же. Высокие процентные ставки, отсутствие у одних возможности строить, а других готовности покупать. Самая мрачная статистика у лидеров. В Германии цены на коммерческую недвижимость уже упали на 20% за последние 12 месяцев – это данные BNP Paribas. А продажи по сравнению с пиковыми объемами 2020-2021 годов, сократились на 70%.
В главных аутсайдерах на континенте офисная недвижимость, инвестиционная привлекательность которой резко упала в пандемию, да так и не восстановилась. В годовом исчислении за I квартал продажи в сегменте сократились на 45%. Напротив, относительно неплохо чувствует себя гостиничный сегмент. Восстановление сферы туризма и цены, более низкие в 2024 году, чем в 2019-м, привлекают инвесторов.
Согласно опросу CBRE 90% компаний, инвестирующих в отели, планируют как минимум сохранить, но чаще увеличить размер активов в 2024 году. Но есть ли на этом рынке место частному инвестору, тем более из России? Крупные проекты в Европе доступны, конечно, лишь тем, у кого есть вторые паспорта или ВНЖ – это вопрос не конкуренции, которой, как мы выяснили сейчас, и нет, а трудностей с прохождением комплайнсов и переводом средств.
Так что для тех, кто имеет только российские документы есть предложения поскромнее. В основном в отельном сегменте. Например, номера в гостиницах Германии и Англии, причем даже с гарантированной доходностью от 4 до 8%. Оплату можно производить из иностранных банков, а иногда даже из России.
Зато нам стали чаще предлагать коммерческие объекты в дружественных локациях. Например, в Дубае, где не очень здорово со встроенными помещениями, появились как проекты с арендаторами, так и для открытия собственного бизнеса. Доходность заявляемая даже выше чем у жилья. Проблема в том, что сегмент не слишком изучен, и аналитики по нему мало.
Большинство экспертов осторожно относятся к перспективам коммерческой недвижимости, особенно в Старом свете. Усредненный прогноз дали эксперты швейцарского банка EFG: цены перестанут снижаться в лучшем случае к концу 2024 года, примерно, когда начнут снижаться процентные ставки. То есть рынок Европы ждет мягкая посадка. Ну а в странах, где россияне активно покупали последние два года жилье, перспективы трудно подсчитать. Квартиру еще можно купить на эмоциях и не прогадать, но вот чтобы получить доход от коммерческого объекта – нужны цифры.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»