В Петербурге планируют ужесточить правила перепланировки квартир

Какие работы запрещены законом? Какое наказание грозит тем, кто пытается продать псевдо-апартаменты? И как складывается судебная практика? Ключевые вопросы обсуждают шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов и адвокат Владимир Малашин.

Максим Морозов: Сегодня мы обсуждаем право на недвижимость. Депутаты Законодательного собрания в очередной раз борются с незаконными перепланировками в коммунальных квартирах. По их мнению, чтобы решить проблему, необходимо корректировать не только городские закон и нормы, но и вносить поправки в федеральное законодательство. Сейчас, по разным подсчётам, в городе остаётся около 60 тысяч не расселённых коммуналок. Недобросовестные собственники дробят квартиры на комнаты. Комнаты превращаются в апартаменты с мокрыми зонами. Их зачастую покупают иногородние люди, которые просто не знают, что покупают и сталкиваются с большими проблемами с законом. Владимир, чем вызваны проблемы с незаконной перепланировкой? Действительно необходимо вносить поправки в нормативно-правовую базу?

Владимир Малашин: Радует, что данную тему поднимает Законодательное собрание. Сегодня действуют целые компании, некоторые риэлторы также участвуют в этом не очень красивом деле, в результате которого в квартире становится уже не один собственник, а, допустим, десять. Квартиры иногда сдаются посуточно, и жить в таких условиях даже не очень безопасно, тем более в наше время.

Максим Морозов: Какой механизм? Как возникают эти десять совладельцев?

Владимир Малашин: Что делают многие собственники? Они покупают большие квартиры или делят свои большие квартиры, а потом их дробят.

Максим Морозов: Это исторический центр плюс «сталинки»?

Владимир Малашин: Да, в том числе. Дробят их на маленькие квартиры. Давайте даже не будем говорить про 10 долей, а возьмём просто большую квартиру, которую разделили, допустим, на пять долей.

Максим Морозов: Кстати, правильное слово — это «доли», это не комнаты, не апартаменты, ни квартиры внутри большой квартиры. Это доли.

Владимир Малашин: Да.

При дроблении квартиры появляется, например, пять кухонь, пять туалетов, мокрые зоны. Увеличивается нагрузка на электрические сети. Вместо одной плиты уже четыре или пять, несколько кухонь, вентиляционная система не справляется или просто отсутствует, идёт нагрузка на инженерные сети. Безусловно, нарушаются права соседей.

Максим Морозов: В доме проводятся серьёзные строительные работы. Могут ли повлиять на это соседи, Государственная жилищная инспекция, районная администрация, муниципалы? Кто и как может среагировать?

Владимир Малашин: Сегодня к этим вопросам своё отношение изменили как администрации районов, я это вижу по практике, так и судебные органы. Как только начинаются такие работы, как правило, идут звонки, приходят представители администрации, управляющей компании и начинают разбираться, где ваш проект, на каком основании вы проводите те или иные работы.

Максим Морозов: Хотя собственник не обязан впускать в своё помещение, и я, как сосед, достоверно не уверен, идёт ли там ремонт коммуналки под одну большую квартиру, под одного собственника, либо идёт дробление, и появляются дополнительные мокрые зоны. Ведь это же 50 на 50. Как я могу пожаловаться, и кто может прийти проверить?

Владимир Малашин:

Представители управляющей компании имеют право входить в помещения. Да, собственник может не впустить, но малейшее обращение в суд и суд всегда становится на сторону УК. Практика однозначна.

Максим Морозов: О чём говорится в иске?

Владимир Малашин: О том, чтобы предоставить доступ в помещение в связи с проведением работ, или о том, что есть достаточные основания предполагать, что там проводятся строительные работы.

Максим Морозов: Получается, процедура усложнена? Если собственник против и не впускает в помещение, то это суд, издержи, время, сроки…

Владимир Малашин: Безусловно, это время и сроки. Но произошли очень серьёзные изменения в судебной практике, особенно это касается декабря 2023 года. Вышло два серьёзных документа: Обзор судебной практики по спорам, связанным с переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирных домах и пленум Верховного суда «О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при применении норм о самовольной постройке». Даже некоторые юристы считают: «Как же так? У нас же законы не имеют обратной силы!». Как это может распространяться на правоотношения, которые возникли, допустим, в 2008 году. Кто-то незаконно провёл подобные работы, а жильцы или администрация решили предъявить требование вернуть данное помещение в первоначальное состояние.

Максим Морозов: У нас был яркий прецедент — «Ночь длинных ковшей» в Москве, когда при предыдущем мэре были построены нестационарные торговые объекты, превратившиеся в стационарные с фундаментами, и после этого новый мэр распорядился их сносить. Вы знаете, это ларьки, павильоны, помните, в Москве был большой скандал.

Владимир Малашин: Да. Здесь всё-таки вопрос касается многоквартирных домов, основного закона, который вступил в силу в 2005 году, это Жилищный кодекс Российской Федерации. Фактически Верховный суд разъясняет положения Жилищного кодекса Российской Федерации.

Раздробили помещение, допустим, в 2007 году, и даже было соответствующее решение межведомственной комиссии. На сегодняшний день собственник может потребовать вернуть всё в первоначальное положение.

Максим Морозов: Рассмотрим конкретную ситуацию. Например, ресторан на первом этаже.

Владимир Малашин: К примеру, ресторан на первом этаже, когда произведён перевод квартиры в нежилой фонд, во дворе дома появилась новая лестница, вход, немножко расширен оконный проем, который там был, теперь вместо оконного проёма сделали вход. Ежедневно приезжают машины, разгружают, загружают, стоит вентиляционная труба. Всё это причиняет вред собственникам, которые там проживают.

Максим Морозов: По решению суда можно вернуть первоначальный вид, то есть де-факто закрыть ресторан?

Владимир Малашин: В том числе, да.

Максим Морозов: Если речь идёт о хостелах, мини-гостиницах в бывших коммунальных квартирах, по аналогии можно закрыть хостел и вернуть квартиру в первоначальный вид. За чей счёт это будет проводиться?

Владимир Малашин: За счёт последнего собственника. Собственника, который вообще не имел отношения, допустим, к дроблению большой квартиры на маленькие, он просто купил.

Максим Морозов: Он добросовестный приобретатель или нет?

Владимир Малашин: Я не могу так сказать, потому что в данном случае, когда он приобретал, то видел, что приобретает. Но этот собственник имеет право взыскать денежные средства, которые он потеряет в результате возврата данной квартиры в первоначальное положение с того собственника, который это непосредственно сделал. Это чётко прописано как раз в пленуме Верховного суда.

Максим Морозов: Если он, Владимир, на практике найдёт этого собственника. Ладно, если это было физлицо, а может быть это акционерное общество, ООО, которое владело квартирой, оно ликвидировалось — концов, наверное, будет не найти.

Владимир Малашин: Как правило, этих людей находят, по крайней мере по моей обширной практике. Проблем особых нет. Но человек, который покупает такую недвижимость фактически с незаконной перепланировкой, хотя там есть акт межведомственной комиссии…

Максим Морозов: Кто входит в межведомственную комиссию?

Владимир Малашин: Межведомственная комиссия при администрации. Как правило, руководит один из заместителей главы администрации, который принимает те или иные решения.

После принятия Жилищного кодекса для решения вопросов по перепланировке необходимо стопроцентное согласие всех собственников, потому что так или иначе уменьшается общее имущество многоквартирного дома. Захватывается часть земельного участка, на которой расположен, допустим, пандус, идут изменения в несущих конструкциях. И, самое главное, на что обратил внимание Верховный суд, — данные действия являются не перепланировкой, а реконструкцией.

Максим Морозов: Сегодня достаточно гуманная санкция — административный штраф в размере 2500 рублей за незаконную перепланировку, статья 7.21 КоАП. Но есть уголовная ответственность, если зданию нанесены серьёзные повреждения либо пострадали другие жильцы.

Владимир Малашин: Такая практика минимальна. К административной ответственности привлекают очень редко. Как правило, администрация предъявляет исковые требования, и всё это разрешается в гражданском судопроизводстве.

Я хотел бы сказать немножко о другом. Бывает, когда собственник проводит какую-то незначительную перепланировку, на самом деле настолько незначительную, для которой, наверное, не требуется больших финансовых вложений.

Максим Морозов: Давайте проговорим, что можно, а что — нельзя. Когда это нужно легализовывать, а когда работы в формате небольшого косметического ремонта?

Владимир Малашин:

Может быть, наше Законодательное собрание рассмотрело бы данный вопрос, потому что одно дело, когда вы покрасили стены, положили плитку — это не является перепланировкой и переустройством. Вы не изменяете инженерные сети.

Или если вы поменяли ненесущую стеночку, перенесли её на метр, мы говорим о незначительных изменениях.

Максим Морозов: Вы хотите легализовать, расширить перечень работ, которые можно проводить?

Владимир Малашин: Да, совершенно верно. У меня сейчас имеется в производстве дело в Центральном районе, когда в ресторане была поставлена барная стойка, пришли, проверили, изменения были. Есть технический план, если вы возьмёте выписку из ЕГРН, на последней страничке имеется план помещения. Изменения коснулись только того, что появилась барная стойка, и был демонтирован умывальник. Администрация требует проект, согласование и так далее. Принесли документы, новый технический план, изменения. Администрация должна идти навстречу по таким несерьёзным мелким вопросам, но они не могут сделать это в силу действующего законодательства, действующего регламента. На сегодняшний день не разработали даже на уровне субъекта федерации нормативной базы, упрощающей согласование такой незначительной перепланировки.

Максим Морозов: Нас слушает большая аудитория. Наверняка кто-нибудь планирует, либо уже находится в процессе перепланировки. Что на сегодняшний момент, что можно, что нельзя? А если нельзя, то как это можно легализовать, куда обращаться, чтобы ничего не нарушить?

Владимир Малашин: Прежде всего есть кадастровые инженеры, которые подготавливают технические планы, которые специализируются в том числе и в этой части.

Можно вызвать кадастрового инженера, побеседовать с ним на тему перепланировки, посмотреть. Можно прийти в администрацию, в межведомственную комиссию, задать вопросы. Но вы должны понимать, что это достаточно серьёзные финансовые вложения.

Максим Морозов: Это будет проект?

Владимир Малашин: Это будет проект в любом случае, и проект стоит немаленьких денег.

Максим Морозов: Каков диапазон? В зависимости от квартиры, это понятно, но хотя бы диапазон.

Владимир Малашин: Примерно от 100 до 200 тысяч. Дальше вы данный проект должны согласовать. Необходимо будет пройти все ведомства.

Максим Морозов: Но в этом проекте не может быть де-факто двери вместо окна в лоджию, на балкон?

Владимир Малашин: Безусловно, это запрещено. Есть вопросы, допустим, когда у вас газовая плита. У нас маленькие кухни, и люди хотят сделать большую кухню-гостиную. Есть ограничения, если у вас газовая плита. Если электрическая плита, то все просто. Мокрая зона — это вообще святое, не может туалет быть расположен над спальней, ни при каких условиях. Расширения, когда ванную комнату расширяют и частично входят на метр-полтора на кухню. Эти нарушения недопустимы. Кадастровый инженер вам всегда подскажет в этом плане, как и юристы, которые специализируются в данных вопросах.

Максим Морозов: Плюс здесь, наверное, система страхования.

Владимир Малашин: Страхование квартиры, гражданской ответственности за причинение вреда нижерасположенным квартирам, неплохо бы, конечно, иметь. Неплохо страховать данную ответственность.

Максим Морозов: Как вам видятся перспективы законопроекта, который обсуждается в Законодательном собрании? Когда может измениться практика?

Владимир Малашин: Практика уже изменилась. То, что Законодательное собрание поднимает этот вопрос, я только приветствую. Я в большом количестве веду дела по перепланировкам, в том числе и в домах, которые с предметами интерьера под защитой КГИОП. Но я никогда не берусь за дела, когда идёт дробление, потому что это грязная работа. Мы живём в прекрасном городе. Он должен быть чистым во всех отношениях. И нельзя причинять вред соседям. Это самый главный вопрос. У нас почему-то строительные компании стали строить так называемый бизнес-класс, и при этом там большое количество маленьких квартир-студий. Далеко от бизнес-класса. Они называют их бизнес-классом, но я бы их никогда в жизни так не назвал. Эти маленькие студии, как правило, сдаются. И человек, который живёт, допустим, в нормальной квартире, хотя бы метров 60, видит каждый день новых людей, которые заезжают. Это небезопасно.

Максим Морозов: И амортизируют общедомовое имущество. Если говорить в целом, конечно, необходимо легализовывать этот сегмент рынка недвижимости, выводить из тени, потому что в Петербург часто приезжают туристы, внутренние туристы, в том числе люди, которые занимаются спортом. Они приезжают, им нужно где-то останавливаться, например, в хостелах или апартаментах. Мы с Владимиром хотели сказать пару слов о популяризации спорта.

Владимир Малашин: Если человек занимается спортом и поддерживает здоровый образ жизни, я думаю, что он до 80 лет будет чувствовать себя абсолютно прекрасно, будет работать, будет приносить пользу людям и всегда будет находиться в нормальном тонусе, у него будут желания! В Адвокатской палате Санкт-Петербурга создан единственный в Российской Федерации беговой клуб. Могу с гордостью сказать, что я его основал, и мне приятно, что там, прежде всего, целеустремлённая, здоровая молодёжь. В Санкт-Петербурге очень много прекрасных забегов. Видишь столько здоровых, красивых людей и радуешься!

Максим Морозов: Что даёт адвокату спорт?

Владимир Малашин: Это возможность работать гораздо больше. Не только адвокату, мне кажется, но и бизнесмену. Человек, который занимается спортом, достигает больших результатов.