Управляющая компания Well

Партнёр и директор управляющей компании Well Александр Погодин:

Об особенностях формирования рынка апартаментов в Петербурге

Я на этом рынке не первый день. Бренд, который мы вывели на рынок изначально, как раз этот рынок в какой-то степени и сформировал. Поэтому сегодня мы просто привносим новое в уже состоявшийся рынок и развиваем его. Мы пытаемся сделать его лучше, пытаемся, чтобы он постоянно имел динамику к совершенствованию. Наш новый бренд – это продолжение работы, которую мы делали до этого. Если говорить очень коротко, то это человекоцентричность, то есть это то, что должно крутиться вокруг нашего партнёра. Его неправильно называть клиентом, потому что мы находимся именно в партнёрских отношениях, будь то инвесторы или наши проживающие, которые будут являться арендаторами. Как раз для этих людей мы создаём среду максимального благополучия.

О том, какой объект считается современным сервисным апарт-отелем

Прежде всего – это отель, управлением которым занимается профессиональная управляющая компания. Второй составляющей являются функции, которые в этом конкретном объекте можно осуществить. Если у нас на этажах нет помещений, которые будут использовать горничные, то горничные со своими тележками по всему зданию не побегают. Чисто логистические это будет невозможно сделать. Если у нас в зоне лобби не будет предусмотрено развёрнутой функции для бара, для ресторана, то это комьюнити не организуется там, потому что ему негде будет разместиться. Правильно всё это увязать, правильно выстроить логистику — это вызов не только для девелопера, но и для управляющей компании, которая должна выступать на этапе формирования этого объекта самым главным консультантом, самым главным лицом, для деятельности которого делается этот объект.

О том, какие функции выполняет управляющая компания

Александр Погодин: Управляющая компания нужна для того, чтобы здание хорошо функционировало. Здание гостиничного комплекса гораздо более сложное с точки зрения начинки, a во-вторых — это обеспечение дохода собственникам, которые стали владельцами тех самых апартаментов, которые мы продаём. Управляющих компаний, которые имеют опыт управления, достаточно мало на тот объём апартаментов, который на сегодняшний день вводится в эксплуатацию. Ием не менее, создавая управляющую компанию Well, мы следуем генеральной линии – компания должна осуществлять деятельность, направленную на удовлетворение собственников. Не на удовлетворение своих потребностей. Девелопер создаёт управляющую компанию для того, чтобы она обеспечила выполнение обязательств, которые девелопер берёт на этапе стройки, поэтому это её основная задача. Деятельность должна быть прозрачной, понятной. И она должна быть эффективной.

О том, кто выбирает сервисные апартаменты для проживания

Сервисные апартаменты могут быть разных типов. Могут быть более камерные, могут быть развёрнутые, расширенные, как в нашем случае. Если говорить про апарт-отель Well, то он интересен, прежде всего, для тех, кто в данный момент своего развития стремится к тому, чтобы жить в достаточно активной среде. Наша аудитория – это люди в возрасте примерно от 20 до 45 лет. Я сейчас говорю не про аудиторию, которая покупает апартаменты, а про аудиторию, которая пользуется апартаментами. Они находятся на активном этапе своей жизни, активно, бурно взаимодействуют между собой. Это достаточно молодёжная среда, это люди, которые уже зарабатывают деньги, и это люди, которым нужна среда, в которой постоянно меняются участники, в которой есть много различных современных сервисов, которыми они могут пользоваться, и все вытекающие отсюда нюансы. Нюансы заключаются в том, что вы всегда будете видеть перед собой много народа.

О том, кто сегодня инвестирует в сервисные апартаменты

Практически любой человек, который задался целью положить деньги в недвижимость, может быть нашим партнёром, клиентом, потому что эта недвижимость позволяет самостоятельно управлять ею (если вам нравится самим взаимодействовать с арендаторами, заселять-выселять, а такие люди существуют, поверьте мне). Но есть огромное количество людей, которые владеют недвижимостью не для того, чтобы заниматься всей этой операционной деятельностью. Для них управляющая компания является ответом на вопросы: «Как это в последующем будет работать? Как будет приносить деньги? Как это будет реновироваться и так далее». Очень много вопросов, связанных с тем, как этой недвижимостью управлять, как её сохранять. Вы смотрите на управляющую компанию и смотрите, нравится вам или нет подход управляющей компании к взаимодействию с собственниками. Мы сейчас даже не говорим про взаимодействие с арендаторами, потому что это будет касаться вас в меньшей степени. Вы опосредовано, конечно, от этого зависите, потому что чем лучше обещание с арендаторами, тем больше доход, но общение с управляющей компанией для вас должно быть комфортным.

О том, как в недвижимости реализуется концепция well-being

Если говорить коротко, то это всё, что крутится вокруг удовлетворённости человека. Мы говорим про удовлетворённость не только с точки зрения базовых принципов – поесть, поспать. Когда вы имеете возможность говорить не о базовых в потребностях, а уже о потребностях наивысшего уровня, тогда это как раз ответ на вопрос подходит ли объект под категорию well-being. Когда закрыты позиции по всем вопросам, связанным с окружающей средой, питанием, временем, которое вы отводите на работу, временем, которое вы отводите на отдых, на развлечение. Если объект даёт вам возможность закрыть все эти потребности, то он подходит под эту категорию. Если мы говорим про проект, который называется Well, мы должны обеспечить водопотребление таким образом, чтобы все фильтры, которые там стоят, работали вне зависимости от того, какие внешние показатели воды, что нам предоставляет водоканал. Мы должны в нашем комплексе должны иметь абсолютно чистую воду, которая обеспечивает визуально комфортное потребление этой воды. Если мы говорим о воде, которую употребляем для того, чтобы пить, для того, чтобы из неё готовить пищу, то это она должна быть ещё более качественная, должна иметь не только визуальные показатели, но и должна иметь такой химический состав, чтобы пить её было, как минимум, безопасно, а в идеале — полезно.

О том, в каких направлениях развивается конкуренция между апарт-отелями

Современные объекты выбираются потребителями не по принципу того, у кого лучше сам апартамент. Поверьте мне, плюс-минус качественную студию может сделать кто угодно, а логистика и насыщение всех публичных зон — это как раз то, чем отличается современное развитие апарт-отелей от того, что было 10 лет назад. Если мы просто возьмём показатель, вернёмся к тем же самым квадратным метрам, которые отводятся под места общего пользования, – сегодня во всех объектах этот показатель растёт.

О том, почему инвесторы переориентируются с классических квартир на апартаменты

Я, честно говоря, вообще бы не рекомендовал вкладываться в жилую недвижимость, как в объект, который мы относим к инвестиционному, потому что это не очень эффективно. Все наши инвесторы к нам пришли как раз со своим опытом владения десятком маленьких или больших квартир (что ещё хуже). Я видел огромное количество людей, которые мне говорили: «Я купил квартиру в центре города». Я говорю: «Зачем?». — «Это же инвестиция!» Я спрашиваю, будет ли клиент сдавать дорогую меблированную квартиру. «Да, вроде, нет, жалко». Тогда получается, что вы деньги сохранили, но вы их не приумножаете, то есть, как минимум, составляющая «операционный доход» в вашем объекте отсутствует. Я смотрел на привлекательность той или иной недвижимости, когда был в командировке в Германии. В Берлине сплошь арендная недвижимость, жилая, в том числе. И банки кредитуют ту или иную недвижимость, в основном, по одному главному показателю — на какой срок у вас заключён договор аренды. Понимаете, арендный поток — это самое важное.

О преимуществах инвестирования в недвижимость на примере апартаментов

Когда мы говорим о недвижимости, то её основная привлекательность не в капитализации, хотя никто не должен забывать, это важный фактор, а всё-таки в том, какой операционный доход эта недвижимость приносит. Она, во первых, должна приносить достаточно высокий операционный доход. Во-вторых, она должна его приносить по возможности с большим процентом загрузки. В-третьих, тоже очень важный фактор — это простота владения недвижимостью. Если мы говорим о том, что, наверное, уже оскомину набило, посуточная аренда — это более выгодный процесс, чем долгосрочная аренда. Надо не забывать и о той составляющей ваших усилий, которую вы прикладываете в случае, если вы каждый день заселяете и выселяете гостя из этого апартаменты или квартиры с последующими уборкой, амортизацией и так далее. Или у вас человек заезжает один раз в полгода или у вас вообще на несколько лет заселился один арендатор, и вы благополучно каждый месяц получаете свой доход. Управляющая компания, кстати, в этом случае как раз и нивелирует это: вы об этом не думаете, вам, в общем-то, всё равно, какова частота заселения и выселения.