АЛЕКСАНДР ПОГОДИН: О концепции well-being и честной доходности от сервисных апартаментов

Максим Морозов: Если в студии Александр Погодин, то мы говорим о рынке апартаментов. Какие факторы сегодня определяют основные направления развития рынка апарт-отелей?

Александр Погодин: Всегда есть люди, которые хотят сохранить денежные средства и желательно приумножить их. Наверное, одним из самых важных факторов является то, что наш внутренний туризм на фоне отсутствия международного не умер, а наоборот, показал результаты.

Максим Морозов: За первые восемь месяцев в город приехало больше 5,5 млн. человек. Это сопоставимо с населением всего Петербурга.

Александр Погодин: Да.

И надо понимать, что гости стали останавливаться в Санкт-Петербурге дольше. Если раньше были поездки от одного до трёх дней, то сейчас — от трёх дней до недели.

Максим Морозов: В какой мере девелоперы и управляющие компании учитывают пожелания будущих и действующих инвесторов, собственников?

Александр Погодин: Сервис для инвестора очень важен. Я считаю, что одно из самых важных направлений, по которым должна развиваться индустрия, — это открытость и это сервис для инвестора.

Максим Морозов: Может, есть несколько примеров пожеланий инвесторов, собственников, которые воплотились, а, может быть, не воплотились, потому что иногда есть сверхожидания, которые, может быть, и не стоит закладывать?

Александр Погодин: Есть достаточно простые кейсы, которые связаны с тем, что вообще-то апарт-отели призваны дать дополнительные бонусы, преимущества инвесторам, которые вкладывают деньги в недвижимость. Например, инвестор может не заниматься этой недвижимостью, за него всё делает управляющая компания. Но мы в этом случае сразу забываем о том, что есть люди, которые хотят заниматься этой недвижимостью. В этом случае происходит противоречие между услугой, которая оказывается и навязыванием этой услуги, которая фактически ставит инвестора в не совсем защищённое положение относительно управляющей компании.

Максим Морозов: В тех проектах, в которых вы работали, какая пропорция людей, которые хотят сами управлять и тех, которые отдают управляющей компании?

Александр Погодин: В проектах, которые я знаю досконально, — это примерно 50 на 50. И вторая половина разделяется на 10% тех, кто проживает самостоятельно. Это такая уникальная история, когда человеку комфортно в определённый период своей жизни жить в гостинице. И порядка 40% — это те, кто сдаёт апартаменты самостоятельно. По какой-то причине людям нравится заниматься подбором арендаторов, решением коммунальных вопросов. То, что для многих является головной болью, кому-то нравится.

Максим Морозов: В чём на практике реализуется концепция well-being применительно к недвижимости в целом, и к сервисным апартаментам в частности?

Александр Погодин: Первое — это открытость и комфортность для самих инвесторов, а второе — это то, что мы привносим в объект в части гармоничного развития резидентов, которые там будут. Я говорю «резидентов», имея в виду широкий спектр: это и арендаторы, это гости, которые приходят к резидентам, которые там находятся, это те, кто там проживает самостоятельно. То есть все, кто находятся в этом комплексе, должны ощущать комфорт как физический, так и психологический.

Максим Морозов: В чём это выражается на примере Well?

Александр Погодин: Есть 10 основных факторов: это комфортность окружения, материалы, из которых это делается, ваше ментальное благополучие, освещение. Освещение, как ни странно, тоже очень сильно влияет на наше самочувствие. Это и воздух, который специальным образом очищается и увлажняется. Все эти факторы нами доводятся до уровня, когда человеку будет комфортно, и он будет находиться в среде, которая будет способствовать его активному долголетию, благополучию и ощущению комфорта.

Максим Морозов: Какие составляющие инфраструктуры современного апарт-комплекса обязательные, а какие считаются дополнительными, но также пользуются спросом, востребованы?

Александр Погодин: Это очень хороший вопрос по причине, что многие по-прежнему почему-то считают, что базовым является наличие самих апартаментов. Но на самом деле, и мы сегодня видим, что качественные проекты — это проекты, которые отвечают уже многоплановым запросам, когда в комплексе есть и апартаменты, и офисные блоки, и, естественно, элементы питания, желательно, чтобы они были разнообразными. Должна быть очень широкая зона коворкинга, должны быть различные переговорки с современным оборудованием, позволяющим проводить конференции в режиме VR, это место, где люди тусуются. Весь этот набор создаёт ауру, которая позволяет резиденту комплекса не думать о том, где у него будет встреча, а просто назначать её у себя, потому что это комфортно, и это удобно для всех.

Максим Морозов: Есть такая предрасположенность, но она отчасти обоснована, потому что на рынке есть разные игроки: есть добросовестные, есть недобросовестные, по поводу навязывания услуг, навязывание управляющей компании, её тарифов. Условно, если в номере чисто, но обязательно включена уборка, и ты за неё заплатишь. И различные другие опции, которые, может быть, не нужны, либо не всегда востребованы, но их необходимо оплачивать. Рынок постепенно уходит от этого? Что базовое, а что факультативное, от чего можно бесплатно отказаться?

Александр Погодин: Я думаю, что это не такой простой вопрос, потому что как только мы говорим о том, что есть какой-то минимум, а всё остальное является опцией, за которую можно платить, а можно не платить, тогда мы сразу теряем уровень объекта. Если у нас кто-то хочет, чтобы убирали, а кто-то не хочет, или хочет, чтобы была уборка определённого уровня, а другие говорят «нет, нам это не надо». Уровень комплекса задаётся на уровне желания большинства.

Максим Морозов: Какие функции и, самое главное, за какую плату берет на себя управляющая компания?

Александр Погодин:

Моё глубокое убеждение в том, что управляющая компания, которая занимается эксплуатацией комплексов, которые строятся по принципам апарт-отеля, — это управляющая компания, которая должна отвечать за обещания, данные девелопером при строительстве. Поэтому её основная задача — не заработок, а выполнение этих обещаний.

Понятное дело, что как любое коммерческое предприятие, она не может работать себе в убыток. Тем не менее, если мы говорим про то, какой уровень платы за это должен быть, это должна быть себестоимость плюс 5-10%. Мы сегодня выводим на рынок такое понятие, как «закрытый паевой фонд». Опять же, это скорее форма инвестиций, а не инструмент, но это очень интересная форма владения в последующем этой недвижимостью, за которой будущее.

Максим Морозов: Чуть подробнее об этом инструменте.

Александр Погодин:

Сегодня вы можете купить не квадратные метры, а пай. В нашем случае пай фактически приравнен к апартаментам.

То есть глобально мы его создаём не для того, чтобы уменьшить порог входа, бывают такие случаи.

Максим Морозов: То есть, один пай равен одному юниту?

Александр Погодин: Фактически один пай равен одному юниту. Во-первых, это очень конфиденциальная история. Этот паевой фонд имеет конечное количество участников, и это количество участников равно тем объектам, которые покупаются, и объекты покупаются именно в этом комплексе, о котором мы говорим.

Максим Морозов: То есть, простыми словами, это не пирамида.

Александр Погодин: Это не пирамида. Нельзя потратить на яхту и сказать, что это инвестиционная покупка. В правилах фонда всё чётко прописано, это инвестиция именно в конкретный комплекс.

Максим Морозов: Как формируются программы доходности?

Александр Погодин: Все идут разными путями, но наш путь следующий: мы всех наших инвесторов, которые решили отдать свои апартаменты в управление управляющей компании, считаем своими партнёрами. В этом случае весь фонд, которым мы управляем, имеет общее управление и общую норму прибыли. Соответственно, эта норма прибыли по истечению каждого периода распределяется среди всех собственников, и это даёт возможность говорить о том, что никогда нет кого-то обиженного, у которого апартаменты не сдавались, может быть, по объективным причинам, таких случаев не бывает. Наши инвесторы зарабатывают либо много, либо очень много. Не бывает такого периода, когда приходится заплатить коммунальную плату, а у него не было дохода от сданного апартамента, потому что не сезон и номер простаивал.

Максим Морозов: Последний вопрос, что называется «сеанс с разоблачением». Какова честная доходность от владения апартаментами? Потому что не секрет, что некоторые на рынке любят рекламировать двузначные ставки, мне иногда даже присылают скрины с контекстной рекламой, «Смотри сколько!». Никто в это не верит. Какова эффективная доходность, правдивая, честная?

Александр Погодин:

Когда мне задают вопрос, дескать: «Смотри, там предлагают апартаменты с 50% доходности!?». Я говорю: «Вы знаете, если кто-то продаёт курицу, которая несёт золотые яйца, я считаю, что это аномалия. Зачем?»

Если вам продают апартамент, у которого доходность выше кредитной ставки, то зачем? Мне это непонятно. С другой стороны, если мы говорим о вложениях в недвижимость, никто никогда не должен забывать о том, что недвижимость, прежде всего, всегда была интересна, как инструмент сохранения денег и капитализации. Квадратные метры просто банально растут в цене. Если брать кейсы по владению за пятилетний период, то мы видим следующее: инвестор, который пять лет назад купил апартаменты, которые два года строились, три года сдаются: 20% годовых. Но если мы отметаем отсюда составляющую капитализации, то из этих 20%, дай бог, половина — это операционная доходность. Операционная доходность в апартаментах колеблется от 5 до 10%. Когда меня спрашивают: «Что лучше приобрести: жилую квартиру или коммерческую недвижимость, апартаменты?». Если вы собираетесь не жить, а сдавать, то вам однозначно апартаменты будут давать доходность в полтора-два раза выше, чем квартира.