АЛЕКСАНДР ПОГОДИН: Well привносит новое на рынок апарт-отелей Петербурга

Максим Морозов: Сегодня говорим о развитии рынка апартаментов в Петербурге. В первом полугодии этого года Петербург стал настоящим центром притяжения почти для четырёх миллионов человек. Общий объём турпотока превысил период прошлого года на 32%, то есть гостей на треть больше. Правда, это мы говорим о внутреннем туризме, но какая разница, кто привозит эти самые деньги. При этом увеличение и зарубежного турпотока, за полгода 130 тысяч иностранных туристов, на 62% выше, чем в предыдущие, пандемийные годы. Но в тоже время инвестиционная активность снижается.

Александр Погодин: Наверное, совмещается это достаточно просто: рынок недвижимости очень инертный и не очень быстро реагирует на любые изменения. Когда я смотрел эту статистику, меня она тоже немножко удивила. Честно говоря, я не ожидал увидеть именно роста, а рост действительно хороший. Мы находимся далеко не в вакууме.

Санкт-Петербург показывает свою привлекательность, абсолютно однозначно. Страна у нас большая, и нашего клиента тоже много.

Вы говорите, что рынок всё-таки немножко тормозится, я это подтверждаю, но ведь эти торможения тоже объяснимы. Мы в первую половину первого полугодия видели не замедление и не ожидание, а просто бешеный спрос. На этом бешеном спросе поднимались цены, росли объёмы продаж. И что бы ни происходило, должны быть какая-то коррекция, какой-то отскок.

Максим Морозов: У нас есть отложенный спрос, мы можем об этом говорить?

Александр Погодин: Я абсолютно уверен, что отложенный спрос есть, потому что многие инвесторы находятся в зоне непонимания. Я даже могу назвать несколько кейсов. Если у человека на момент апреля были сделаны сбережения в валюте (неважно: доллары, евро, иены – что угодно), у него на сегодняшний день просто рука не поднимается перевести их в рубли. Потому что он в этом случае понимает, что он потерял. Понятно, что он ждёт восстановления своего объёма, ведь в рублях ему так сильно не снижают цену, как снизилась у него покупательская способность его конкретного банка.

Максим Морозов: Если смотреть на временной оси примерно полгода, то получается, что в конце февраля, по известным причинам, — всплеск интереса, все пытались сохранить деньги.

Александр Погодин: Либо сохранить, либо быстрее их потратить. Вы представляете, у вас были рубли, и у людей уже в голове были слова «ай-ай-ай»: они увидели, что цифры побежали наверх. Они пытались это все материализовать.

Максим Морозов: Трёхзначный курс. А потом шло по нисходящей.

Александр Погодин: Да. Те, кто потратили рубли, они вроде бы их потратили, а те, кто всё перевёл, не дай бог, перевёл на курсе 90 или 100, представляете, какая у них сейчас ситуация? Они в полтора раза потеряли в рублёвом эквиваленте.

Максим Морозов: В Петербурге очень много проектов апартаментов на различных стадиях. Тем не менее, компания Well активно выходит на рынок, который уже состоялся. Почему выходите сейчас?

Александр Погодин: Я на этом рынке не первый день. Без ложной скромности.

Максим Морозов: Александр Погодин в эфире Business FM лет 10 уже, наверное.

Александр Погодин: Да! И тот бренд, который мы вывели на рынок изначально, как раз его в какой-то степени сформировал. Поэтому

сегодня мы привносим новое в уже состоявшийся рынок и развиваем его. Наш новый бренд — это продолжение работы, которую мы делали до этого.

Максим Морозов: Что нового? В чем отличие бренда Well? Что вы планируете привнести на рынок?

Александр Погодин: Если мы начинаем говорить о нюансах, то их огромное количество.

Если говорить очень коротко, то это человекоцентричность, то есть то, что должно крутиться вокруг нашего партнёра, будь то инвесторы или проживающие, которые в дальнейшем будут являться арендаторами. Как раз для этих людей мы создаём среду максимального благополучия.

Максим Морозов: Приведите, пожалуйста, пример конкретного сервиса – клиентоориентированного и человекоцентричного.

Александр Погодин: Начнём, наверное, с тех людей, которые являются для нас, не будем обижать арендаторов, но более постоянными нашими партнёрами — это инвесторы, которые входят в объекты своими деньгами. Они этим самым голосуют за наши проекты, доверяют и остаются с нами на долгие годы. Для этих партнёров мы должны создать условия, при которых им будет абсолютно комфортно, они будут чувствовать полную надёжность своих вложений, и у них будет понимание, что они эти деньги вложили с хорошей выгодой.

В принципе, нужно немного: надёжность, доходность и ликвидность.

Максим Морозов: Есть ли что «потрогать» из сервисной составляющей?

Александр Погодин: У клиента должна быть прямая связь с возможностью получения ответа на любые вопросы, связанные с тем, что происходит с его инвестициями.

Максим Морозов: Здесь и сейчас, в режиме online?

Александр Погодин: Здесь и сейчас, это должна быть цифровизация. Но если ему требуется разъяснение, он должен его получать, и

у клиента должно быть чёткое понимание, что он находится в одной лодке с управляющей компанией. Зарабатывать должны не на нём, а для него.

Максим Морозов: Можно ли сказать, что сейчас происходит трансформация сервисных апартаментов?

Александр Погодин: Это однозначно.

Максим Морозов: В каком направлении?

Александр Погодин: Трансформация происходит по увеличению сервисных функций, которые доступны для проживающих.

Максим Морозов: Мультифункциональность.

Александр Погодин: Мультифункциональность комплексов.

Максим Морозов: Это, наверное, влияет на удорожание, потому что некоторые функции, как бы «по умолчанию» и за них приходится переплачивать.

Александр Погодин: За любую функцию надо переплачивать. Почему в комплексах нет тех или иных опций? Потому что девелопер сэкономил на этих объёмах. А, например, наличие элементов комьюнити, расширенных зон для коворкинга, для релакса, детских комнат – чего угодно, вплоть до медицинского кабинета — это всё требует площадей. Площадь можно продать. Это тебе приносит деньги здесь и сейчас, а можно всё это заложить в общее имущество дома.

Максим Морозов: Как это сделано на вашем примере?

Александр Погодин: На нашем примере – размеры зон общего пользования, количество объектов, которые не продаются, которые остаются в управлении и которые создают среду для комьюнити, которое будет образовываться, огромное. Оно исчисляется тысячами метров. Это как раз и даёт ощущение другого уровня жизни.

Максим Морозов: Принято считать, что московский рынок развивается чуть активнее, чуть агрессивнее. Если сейчас сравнивать московский и петербургский рынки апартаментов – в чём принципиальная разница?

Александр Погодин: Московский рынок развивается агрессивнее только потому, что там больше денег, но, по этой же самой причине, Москва не такая активная во внедрении новшеств.

Максим Морозов: Парадоксально.

Александр Погодин: Это парадоксально, я такой парадокс первый раз услышал в гостиничной сфере. Сначала Wi-Fi появился в отелях ноль звёзд и только потом он дошёл до пяти, потому что в пятизвёздочном отеле внедряют только проверенные инструменты. Это немножко из другой оперы, но тем не менее. В Москве практически невозможно сделать что-то, что не будет съедено рынком. Поэтому комплексов апартаментов, которые являются отельными объектами, в Петербурге огромное количество, а в Москве их не так и много, их можно посчитать на пальцах.

Максим Морозов: В этом смысле, может быть, московский рынок даже интереснее для инвесторов, для девелоперов. Кстати, планируете выходить на московский рынок?

Александр Погодин: Для нас московский является понятным и незакрытым, мы его рассматриваем, даже ведём некоторую работу. В данный момент у нас никаких объектов там нет. Московский рынок в какой-то степени более свободный.

Максим Морозов: Какой вы видите модель развития в Петербурге: это единичный проект либо сеть?

Александр Погодин: Это сеть. У нас сейчас есть уже в высокой степени проработки объекты с другими девелоперами, такая коллаборация. Мы это тоже рассматриваем.

Максим Морозов: Что это даёт?

Александр Погодин: Это даёт просто очень быстрое масштабирование. Всё равно один девелопер имеет определённые мощности, и поэтому мы, заходя на объекты других девелоперов, получаем, может быть, быстрее захват рынка.

Максим Морозов: Управляющая компания.

Александр Погодин: Это, прежде всего, управляющая компания, которая привносит туда все компетенции по созданию продукта, по курированию проекта, по сопровождению продаж и последующего взятия в эксплуатацию.

Максим Морозов: Есть много и слухов, и заявлений о том, что государство будет серьёзно регулировать рынок апартаментов. Есть справедливое выступление Хуснуллина, который говорит, что строят де-факто гостиницы, но не вкладывают в социальную инфраструктуру вокруг. А, учитывая, что иногда там проживают долго, например, командировочные, то пользуются медицинскими услугами, клиниками, дети ходят в школу и детские сады, нужны парковки и так далее. Но девелопер апарт-комплекса не обязан по закону это строить. Ходят слухи о том, что этот рынок серьёзно зарегулируют. Какова опасность для инвестора?

Александр Погодин: Если это произойдёт, то инвесторы, которые вложились сегодня, получат то, что невозможно будет реализовать завтра. Поэтому в этом случае выигрывают инвесторы, которые заходят на фазе, когда это возможно. Разговоры о регулировании ведутся не первый год и уже даже не десятилетие. С самого первого дня, когда мы начали разрабатывать нашу идею о создании апарт-отеля, мы сталкивались с тем, что законодательство, мягко говоря, не идеальное. Вы сейчас сказали про Хуснуллина, и мы сразу понимаем, что вся проблема идёт из Москвы. При всей любви к москвичам, могу сказать, что если бы не было такой истории, что 30% жилого фонда в Москве реализовывается под идеологией «апартаменты»… Представляете, каждая третья квартира — это апартаменты. Почему они допустили это? В Петербурге такого нет. Причём я беру массово, то есть все девелоперы строят то, что всё-таки максимально похоже на временное место пребывания. Тут сразу возникает вопрос. Петербургу как городу, который стремится к максимальной привлекательности для туризма, причём международного туризма, делового, медицинского, какого угодно туризма, места для пребывания нужны? Если мы будем девелопера и инвестора, который не на государственные, а на свои деньги заставлять строить места для размещения, ещё их нагружать инфраструктурой, потому что кто-то сделал какие-то ошибки и надо эти ошибки теперь чем-то залатать…

Максим Морозов: Как будет меняться цена апартаментов, если мы говорим о сервисных апартаментах? Какими средствами сейчас нужно располагать человеку, чтобы войти в Well?

Александр Погодин: У нас сейчас минимальный порог входа – чуть больше шести миллионов. Это самые маленькие, компактные апартаменты, которые можно будет приобрести, и вы уже стали инвестором в нашем комплексе.

Максим Морозов: А стадия?

Александр Погодин: У нас там около десятого этажа. Мы, кстати, сейчас будем торжественно открывать продажи. До конца сентября мы будем введены под крышу. Сдача планируется на конец следующего года.