МИХАИЛ ГУЩИН: Сервисные апартаменты всегда востребованы, потому что остальной рынок аренды зачастую серый

Максим Тихонов: Какие изменения претерпевает рынок инвестиций в недвижимость в последнее время? Что пользуется особым спросом?

Михаил Гущин: За последний год мы увидели на рынке достаточно сильное падение спроса. При этом предыдущие 4 года мы видели достаточно высокоуровневое ценовое ралли и, как следствие, рост интереса инвесторов к этому рынку, большое количество спекулятивных инвестиций. Сейчас количество приобретений студий уменьшилось с 48% до 26% на рынке Санкт-Петербурга, фактически вдвое. При этом увеличился интерес к однокомнатным квартирам. Это говорит о том, что такие спекулятивные инвесторы, которые покупали самое дешёвое предложение, безусловно остановились. С другой стороны, инвестиции в недвижимость, как и в любой другой вид активов, тоже являются достаточно профессиональным делом. Когда рынок не растёт галопирующим темпом, ситуация, когда ты вложил и через 2-3 года сразу удвоил свои вложения, становится практически невозможной. Но она и в целом являлась нестандартной для рынка недвижимости. Это достаточно консервативный рынок.

За последние 15 лет, если наложить всё на длинный график, мы увидим ежегодный рост в пределах 4%. Наверное, это тот показатель, на который инвесторы недвижимости и должны рассчитывать в какой-то мере. Тут главным фактором становится то, что ты покупаешь.

Максим Тихонов: Если мы говорим про сегменты, соответственно, что является стимулом для развития, например, рынка сервисных апартаментов? Каковы ожидания в этом направлении на ближайшую перспективу?

Михаил Гущин: На самом деле, много говорилось в последние полгода о том, что рынок сервисных апартаментов, и вообще апартаментов — проседает. Мы специально смотрели аналитику по рынку, и мы понимаем, что, во-первых, он очень небольшой относительно жилого рынка. На него за последний год, безусловно, повлияли события, связанные с падением туристического потока, поскольку рынок апартаментов в Петербурге — это прежде всего инвестиционный продукт, это гостиницы по факту, которые инвестор выкупает и после этого сдаёт их в управление управляющей компании. С этой точки зрения, на самом деле, с учётом того, что туристический поток восстанавливается…

Максим Тихонов: На официальном уровне это подтверждают, да.

Михаил Гущин: Мы очень хорошо прошли этот период за счёт постоянного изменения модели от краткосрочной аренды к долгосрочной аренде.

Это позволяет инвестору иметь постоянную подушку безопасности, потому что даже в период, когда поток сокращается (а для Питера это вообще нормальная история), в момент высокого сезона получаешь очень хороший увеличенный доход, а в момент низкого сезона ты сдаёшь в долгосрочную аренду.

Этот продукт всегда востребован, потому что рынок остальной аренды он серый, он иногда непонятный.

Максим Тихонов: Какова сегодня роль ипотеки, особенно в высоком ценовом сегменте?

Михаил Гущин: За последний год мы увидели, что объём ипотечных кредитов сильно упал. Это связано с ужесточением позиции Центробанка по субсидированию кредитов. По сути, показатели объёма выдачи приближаются к 2014-15 году. В то же время ипотека и для дорогой недвижимости продолжает оставаться актуальной. Если ещё 3-4 года назад объём ипотеки на рынке бизнес/элит составлял 10-15%, то за последние годы даже в наших дорогих проектах мы увидели, что доля ипотеки составляет уже около 30%, а иногда и выше. Причина этого достаточно понятна. Во-первых, это рост цены, а во-вторых, это низкая ставка по ипотеке. Часть клиентов, выбирая между, например, возможностью взять ипотеку или выдернуть деньги из бизнеса, делали выбор в сторону ипотеки как более понятного инструмента для приобретения квартиры.

Максим Тихонов: А если мы говорим про инвестиции в коммерческую недвижимость, насколько они сегодня актуальны?

Михаил Гущин: Если говорить о коммерческой недвижимости, то доходности в этом сегменте также достаточно сильно снизились. На заре этой эпохи 10 лет назад доходность была 25-35%, а где-то ещё и выше. Сейчас мы говорим о том, что срок окупаемости такого проекта в пределах 10-11 лет является абсолютно интересным и нормальным для приобретателей такого рода недвижимости. При этом цена входа в этот сегмент выше, чем в жилой или в рынок сервисных апартаментов, потому что, если мы говорим о сервисных апартаментах, они все достаточно одинаковые. Купил, сдал, забыл, получаешь деньги каждый месяц.

Коммерческая недвижимость часто требует управления, тебе требуется понимать, где купить, кому сдать, взаимодействовать с арендатором, у которого могут быть разнообразные проблемы… На мой взгляд, это более профессиональная инвестиция, но, конечно, она продолжает оставаться очень интересной как инструмент диверсификации активов.