Михаил Гущин, RBI: о факторах, оказывающих давление на рынок недвижимости

В ближайшие два-три года можно ожидать трёхлетний спад ввода жилья, заявила главный научный сотрудник Центра исследований неравенства и уровня жизни Высшей школы экономики Наталья Зубаревич. Эксперт отметила, что сокращение наблюдается, в том числе в Ленобласти, а в Петербурге данный показатель упал на 40%, передаёт РИА Недвижимость. В свою очередь Москва, по словам Зубаревич, «держится» за счёт программы реновации. При этом бывший замминистра финансов Олег Вьюгин отметил, что девелоперам для балансировки рынка необходимо сократить запуски новых проектов на 25%-30% относительно уровня 2025-2026 годов. Однако даже при соблюдении жёстких параметров сокращения рынок сможет окончательно избавиться от ощущения накопленного навеса нераспроданных проектов только в период с 2036 по 2041 год, резюмировал Вьюгин. О ситуации в строительном комплексе и доступных сегодня инструментах покупки жилья — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: ЦБ ожидаемо сохранил ключевую ставку на уровне в 14%. Большинство аналитиков прогнозировали данное решение. Ожидается, что цикл снижения может возобновиться не раньше первого квартала 2027 года. Как можно оценить эффект от сравнительно жёсткой денежно-кредитной политики последних месяцев для девелоперов и потенциальных покупателей недвижимости?

Михаил Гущин: На мой взгляд, притока денег со стороны ипотечного рычага точно ждать не стоит. Тем не менее на наших проектах мы по-прежнему видим интерес к семейной ипотеке от тех, кому она осталась доступна. Однако это достаточно редкое явление. Оно связано с тем, что наши проекты нацелены на семейную аудиторию и недвижимость для себя.

Количество людей, которые могут взять ипотеку, сильно сократилось. С точки зрения эффекта для застройщиков это точно повлечёт за собой снижение спроса. Мы уверенно прогнозируем его на следующий год.

Максим Морозов: В каком диапазоне?

Михаил Гущин: Мы считаем, что объём продаж может уменьшиться в диапазоне от 30% до 40%. С другой стороны, наблюдается достаточно высокая инфляция с точки зрения строительной себестоимости, которая продолжает расти. Требования налоговой политики, которая только ужесточается, это точно такой же фактор. Мы видим, насколько сократилась маржинальность бизнеса, если сравнить маржинальность до выплаты налогов и после. Это тоже важный фактор. Помимо этого, к увеличению себестоимости приводит социальная нагрузка в виде обязательств перед городом, выплаты заработной платы сотрудникам и прочих издержек.

В строительном комплексе наблюдаются так называемые «ножницы»: цены не растут, маржинальность бизнеса падает, а себестоимость растёт. Всё это потенциально приводит к нулевой доходности для девелоперов или даже к уходу в отрицательную зону в некоторых проектах.

Максим Морозов: В какой мере девелоперы готовы предоставлять рассрочку при покупке недвижимости?

Михаил Гущин: Рассрочка исторически являлась очень важным инструментом. Мы умеем с ней работать, понимаем, как выстраивать схему рассрочки таким образом, чтобы не допустить риска неплатежей. Ведь это большой риск, потому что ты сам кредитуешь покупателя. Повторю, рассрочка продолжает оставаться важным инструментом. В последние 10 лет при появлении хорошего предложения по рассрочке доля ипотеки в проектах падала. Это две взаимозависимые вещи.

Сейчас все будут предлагать рассрочку. Мы тоже это делаем, однако каждая из них ограничена сроком ввода объекта в эксплуатацию. Таково требование законодательства и банковской сферы. Так что, не стоит ожидать длинных рассрочек на пять-семь лет.

С другой стороны, девелопер имеет банковское финансирование и требования по поступлению средств на счёт эскроу. Поэтому ты не можешь дать рассрочку на 10% и оставить 90% на конец. В таком случае банковские проценты просто-напросто съедят всю прибыль и даже себестоимость. В конечном счёте, реализовав проект, ты останешься должен всем. Таких ситуаций девелоперы будут стараться избегать.

Максим Морозов: Изменение условий семейной ипотеки с 1 октября, согласно официальным данным, увеличило доступность жилья в большинстве регионов. В локациях с умеренной стоимостью недвижимости программа покрывает от 85% до 96% рынка при максимальных лимитах, сообщили аналитики «Домклик». Однако в Москве, Петербурге, Татарстане и Краснодарском крае доля доступных предложений остаётся более ограниченной. В Петербурге при пределе в 22,5 млн рублей семейной ипотеке соответствует только 76% квартир.

Михаил Гущин: Статистика абсолютно точно отражает картину. Мы можем ориентироваться не только на семейную ипотеку.

Посмотрим, сколько будет стоить рыночная ипотека, например, для квартиры за 15 млн рублей. При минимальном взносе вы должны будете платить 150-200 тыс. рублей.

Соответственно, вы должны зарабатывать 400 тыс. Очень большой доход для Санкт-Петербурга! Кроме того, это в полной мере отражает, насколько уменьшилась воронка людей, которые могут себе позволить обслуживать такого рода кредит.