Михаил Гущин, RBI: если дом стареет красиво, недвижимость долго будет ликвидной

На какие параметры квартиры и апартаментов рекомендуется обратить внимание в зависимости от цели покупки? Какое влияние на рынок оказала отмена безадресной льготной ипотеки? И какие альтернативные инструменты приобретения недвижимости наиболее востребованы на данном этапе? Об этом — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Поговорим об инвестициях в недвижимость как в жилую, имеются в виду квартиры, так и в коммерческую — в апартаменты. Главный поворотный момент этого года — отмена массовой, или, как говорит ЦБ, безадресной льготной ипотеки. Естественно, последовало сокращение продаж. Однако девелоперы ждут восстановления рынка к концу года. Как, на ваш экспертный взгляд, на рынке сказалась отмена массовой безадресной льготной ипотеки?

Михаил Гущин: Безусловно, снижение достаточно серьёзное. По нашим данным, год к году оно составило около 53% по штукам квартир и около 44% — по суммам сделок. Последние три-четыре года в принципе прошли под знаком постоянного ралли, как с точки зрения цен, так и с точки зрения объёмов спроса. По факту мы возвращаемся в период до ввода льготных ипотек.

Падение рынка было бы ещё большим, однако девелоперы частично заместили льготную ипотеку рассрочками.

Максим Морозов: Как раз хотел спросить, какие альтернативные инструменты покупки пользуются спросом?

Михаил Гущин: Раньше доля ипотеки была 83%. Это в основном касается массового рынка. Сейчас это 52%. Остаток заменили рассрочками. У нас только стартовали в продажу два новых проекта: один в Приморском районе, другой — в Выборгском. Мы видим, что доля рассрочек составляет больше 50%. Вместо того, чтобы покупать в ипотеку, которая теперь недоступна, клиенты берут рассрочку. Однако при этом интерес к недвижимости остаётся на достаточно высоком уровне. Это отличие от кризиса 2008 года, частично от 2011-го и других кризисных периодов. Тогда шло снижение интереса именно к самим сделкам. Сейчас люди по-прежнему хотят покупать, но не могут, потому что им недоступны инструменты.

Максим Морозов: На какого рода коммерческую недвижимость, апартаменты, и жилую недвижимость стоит обратить внимание в период волатильности? По каким параметрам оценивать свою предполагаемую инвестицию?

Михаил Гущин: И для меня, и для компании RBI очень важный фактор — это ограниченность предложения.

Приобретая участки под проекты, мы всегда смотрим, ограничено ли предложение в локации. В таком случае — это гарантия того, что недвижимость будет дорого продаваться. Это работает не только для нас, но и для наших покупателей.

Если ты покупаешь жильё в месте с ограниченным предложением, где не так много хороших новых проектов, твоя инвестиция будет востребована. Причём неважно, центр ли это или хороший спальный район. Если говорить об апартаментах, то в Петербурге это должен быть хороший проект с качественной управляющей компанией. Желательно с гарантированным доходом. Это будет некий аналог депозита: на два-три года ты получаешь доход, который закрывает твои потребности.

Максим Морозов: Характеристики объекта для собственного проживания и для сдачи в аренду, в инвестиционных целях: принципиально различаются? Допустим, человек покупает один объект для собственного проживания, а второй — чтобы сдавать в аренду. Как в связи с разными целями отличаются подходы при покупке этих объектов?

Михаил Гущин: Есть и общие моменты, и то, что различается. В первую очередь, надо смотреть, как стареет дом. Мы обсуждали этот вопрос с Евгением Львовичем Герасимовым, одним из лучших архитекторов Петербурга.

Если дом стареет красиво, значит, недвижимость будет ликвидной и через много лет.

Если это продукт, который уже завтра станет неактуальным, это скажется и на его инвестиционной привлекательности. Вне зависимости от того, встроенное ли это помещение, апартаменты, квартира или что-то ещё. Характеристики продукта — это действительно две кардинально разные вещи. Сдавать квартиру в аренду, особенно посуточно, это, по сути, вторая или третья работа. Покупка апартамента в комплексе с управляющей компанией — это тот самый знаменитый пассивный доход. Конечно, он может быть поменьше. Однако если это хороший апарт-отель с хорошим рестораном и развлекательной программой, тогда доход может быть больше. Но с точки зрения класса активов это две совершенно разные вещи. В нашем новом проекте, например, порядка 95 клиентов сразу отдают апартаменты в управление УК. Они даже не думают о том, чтобы там жить. Могут приезжать, останавливаться и жить в отеле, как Хемингуэй. Но они хотят извлекать доход и не хотят этим заниматься.