Михаил Гущин, RBI: перед покупкой апартаментов можно пожить в них пару дней

Как со временем меняется набор параметров недвижимости, на которые обращают внимание инвесторы при покупке квартир и апартаментов? Какие функции может взять на себя управляющая компания в апарт-отеле? И какие финансовые инструменты наиболее востребованы на данном этапе? Об этом — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Как со временем меняется набор параметров, на которые стоит обращать внимание при выборе объекта инвестирования? Имеется в виду либо жилая недвижимость, либо коммерческая, то есть классические квартиры и апартаменты.

Михаил Гущин: Я бы рассматривал несколько основных параметров. Первое — это место, которое обязательно для рынка недвижимости.

Желательно, чтобы рядом был метрополитен, который, по нашим исследованиям, добавляет 10-15% к цене любого проекта.

Также локация желательна в рамках кольцевой автодороги. Либо старые районы, либо хорошее место в спальных районах. Сейчас это очень хорошая инвестидея. По нашим проектам мы видим, что спрос на хороший красивый продукт в обжитом районе огромный. Люди хотят жить в новом красивом доме. Иногда этот спрос превышает спрос на центральные локации. Вторая история, кроме параметров, — это сам продукт и компания, которая его строит.

Максим Морозов: Мой приятель, прежде чем купить четыре апартамента в одном комплексе, заехал сам, как тайный покупатель, и пожил в них.

Михаил Гущин: Я делаю так же: заезжаю в наши апарт-отели, чтобы оценить плюсы и минусы, понять, что нравится, а что нет. Это простая история. Можно просто доехать и посмотреть на проекты, которые построил девелопер. Мы как компания, например, всегда сами советуем это. Стараемся водить людей на экскурсии, потому что нам не стыдно и мы готовы показывать то, что делаем. Третий параметр — это уже сама квартира и цена квадратного метра.

Рекомендую всем прямо в табличке посчитать, что для вас выгоднее. Может быть, лучше взять рассрочку, положить деньги на депозит и субсидировать покупку с процентов, сохраняя деньги на депозите и финансируя ими рассрочку. Это понятная стратегия, которой сейчас многие пользуются. Или, наоборот, вы опасаетесь хранить на депозите значимые деньги, хотя государство защищает определённую сумму. В последнее время я слышу слова о том, что люди боятся хранить на депозите 5-10 миллионов.

Максим Морозов: Можно сделать несколько вкладов.

Михаил Гущин: Да. Можно сделать несколько вкладов и финансировать рассрочку. Возможно, проще вложить всё и после этого спокойно ожидать свой проект. То есть важны место, продукт, компания и финансовая схема, которую тебе предлагают.

Максим Морозов: Если говорить не о классических квартирах, а об инвестициях в апартаменты, как здесь меняется набор факторов, параметров объекта, на которые стоит обратить внимание?

Михаил Гущин:

Апартаменты — это нежилое помещение. При его покупке нужно обращать внимание на то, каким образом извлекать доход. Если вы хотите себе вторую работу, то можете управлять объектом самостоятельно.

Максим Морозов: И превратиться в управляющую компанию, которая работает 24/7.

Михаил Гущин: Да. Вам придётся, например, убирать помещение, что-то делать. Любой, кто сталкивался с посуточной арендой, знает, сколько проблем.

Максим Морозов: С этим сталкиваются те, кто имеет опыт сдачи жилья во «вторичке».

Михаил Гущин: Безусловно. Если вы покупаете апартаменты, то, на мой взгляд, это понятная сделка для того, чтобы извлекать доход. Чтобы вам каждый месяц просто перечисляли деньги.

Важно смотреть на управляющую компанию, какие проекты уже сданы девелопером, как выглядит ваш отель, и как УК будет привлекать постояльцев. Любой, кто управлял отелем, знает, что это очень сложный бизнес.

Поэтому отельеры — закрытая каста. Управляющим отелем можно стать только после работы горничной, уборщиком или сотрудником кухни. То есть только после прохождения всех позиций. Мы исповедуем такой же подход. Важно, чтобы апарт-отель не был просто объектом из двухсот помещений, где каждый сдаёт своё, а оставался отелем, который будет давать людям впечатления. Чтобы человек приезжал не просто за самой низкой ценой. Мы стараемся создавать именно такие продукты. Тогда владелец апартаментов начинает зарабатывать больше, а сам отель живёт дольше. Так что я бы смотрел на следующие составляющие: место, управляющую компанию, возможность просто сдать и забыть, получая доход, и на ощущения, которые рождаются при посещении отеля. Здесь, на мой взгляд, идеальным решением будет просто заехать в апарт-отель и пожить в нём один-два дня.