Михаил Гущин, RBI: строительная отрасль защищена, прежде всего — государством

Общий объём инвестиций в недвижимость России по итогам 2024 года может увеличиться на 14%, до 1 триллиона рублей, в сравнении с 2023 годом. Об этом, как передаёт ТАСС, сообщил генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев в ходе профильной конференции в Сочи. В то же время в консалтинговой компании NF Group прогнозируют, что в 2025 году фокус инвесторов будет смещен в сторону покупки активов с потенциалом роста арендного потока и стоимости, пишет РИА Новости. Как меняется соотношение покупок квартир и апартаментов — для личного пользования и в инвестиционных целях? По каким параметрам сегодня целесообразно сравнивать различные инструменты извлечения дохода? И в какой мере государство защищает покупателей недвижимости? Об этом — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Как меняется структура покупок недвижимости? Квартиры скорее всего покупают для себя, а если говорить об апартаментах, то сейчас их покупают, чтобы сохранить деньги, сдавать и получать доход?

Михаил Гущин: Апартаменты на 100% покупают, чтобы сдавать. Это связано, в том числе с политикой нашей компании. Мы продаём инвестиционный проект: у нас есть большие планы, мы собираемся делать иммерсивный театр, различные шоу. Хотим, чтобы люди приезжали в отель просто жить в Петербурге и получать впечатления. То же самое касается коммерческой недвижимости. Квартиры, наоборот: у нас есть проекты комфорт-класса, и мы видим, что в них подавляющее большинство покупок для себя. То есть люди — фанаты этого района. Они его любят и готовы тратить достаточно большие суммы денег, чтобы жить там, иногда всей семьёй.

Максим Морозов: Ещё немного статистики. Летом 2024 года «Сбербанк страхование жизни», опираясь на данные собственного исследования, сообщил, что жители России стали не только больше копить, но и инвестировать. С одной стороны, ЦБ говорит, что граждане переходят к сберегательной модели. С другой, есть исследование, которое говорит, что за последний год люди не только сохраняют, но и инвестируют. Доля тех, кто регулярно или время от времени откладывает часть доходов, выросла с 42% до 46% — та самая сберегательная модель. Из них 70% готовы инвестировать, хотя год назад таких было всего 62%. Каждый третий россиянин считает, что наиболее привлекательны для инвестиций ценные бумаги, инвестиции в бизнес и в недвижимость. Как по разным параметрам можно оценить и сравнить три названных инструмента — акции, ценные бумаги и инвестиции в бизнес и недвижимость?

Михаил Гущин:

Если говорить про акции, то там низкий порог входа. Ты можешь начать инвестировать с небольшим количеством денег. Вопрос, насколько ты хорош в искусстве инвестирования? Это такая же профессиональная отрасль, где есть люди, которые работают годами и десятилетиями и понимают механизмы.

Конечно, низкий порог входа, возможная высокая доходность, но она всегда сопровождается высокими рисками. Чудес в мире не бывает.

Максим Морозов: Инвестиции в бизнес.

Михаил Гущин: Если это собственный бизнес, то это возможная история. Но для меня это специфичная вещь. Если ты в этом разбираешься, скорее всего, ты что-то заработаешь. Но какие у тебя конкурентные преимущества перед теми людьми, кто в этом бизнесе уже давно?

Максим Морозов: Подходим к тому, что инвестиции в недвижимость — сравнительно безопасный и консервативный инструмент.

Михаил Гущин: Да, конечно. Но при этом — низкая доходность.

Если вам предлагают инвестировать в недвижимость с доходностью 30%, 40% или 50%, то, скажу мягко, для вас это будет интересный опыт и вряд ли большая доходность. Потому что рынок недвижимости исторически не несёт такой доходности. Это только спекулятивные сделки.

Максим Морозов: Если мы говорим об инвесторе, который выходит на рынок недвижимости жилой либо коммерческой, то в какой мере он защищён? Что необходимо предусмотреть в инвестиционной стратегии, если ты сосредотачиваешься на покупке недвижимости?

Михаил Гущин: Первая стратегия — спекулятивная. Ты покупаешь объект недвижимости в надежде, что на него вырастет цена, и через год, через два-три года выходишь из него. В реализации такой стратегии помогают различные рассрочки, которые сейчас на рынке достаточно часто предлагают девелоперы. Однако сейчас количество таких покупок мало. Кроме того, такая стратегия крайне рискованная, потому что из объекта можно и не выйти. Вторая — стратегия долгосрочного владения и сдачи в аренду. Для неё очень подходят апартаменты в отеле, хорошие коммерческие помещения или квартиры. Особенно с учётом роста рынка аренды квартир, по моим оценкам, на 25-30% в связи с недоступностью льготной ипотеки, и продолжает расти. Это тоже понятная доходность, хоть и с меньшим размером: 5%-7%, иногда 9%. Это доходность в моменте. Я знаю инвесторов, которые владеют десятками помещений и построили соответствующую стратегию, они учитывают ещё и капитализацию.

Третья стратегия достаточно простая — купить детям и извлекать доход от сдачи недвижимости в аренду до момента их совершеннолетия.

Защиту же обеспечило государство в виде эскроу-счетов, финансирования стройки за счёт банков и определённых гарантий дольщикам. На мой взгляд, отрасль очень сильно защищена прежде всего государством.