Михаил Гущин, RBI: в течение 30 лет недвижимость дорожает примерно на 6%-7% в год

О том, как меняется востребованность различных инструментов инвестирования в период волатильности, чему инвесторов научили предыдущие экономические кризисы, и как сегодня можно оценить перспективность вложений в жилую и коммерческую недвижимость — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным в проекте «Искусство девелопмента».

Максим Морозов: Поговорим про инвестиции, сравним различные инструменты с акцентом на инвестиции в недвижимость: и в жилую, и в коммерческую. Совсем недавно в интервью Business FM Петербург директор департамента ДКП Банка России Андрей Ганган, сказал, что в условиях жёсткой денежно-кредитной политики с высокими ставками, наверное, рациональным будет перейти к сберегательной модели поведения. Он резюмировал, что с точки зрения потребителя, если покупки не экстренные, то можно их отложить и за это время накопить деньги на депозите. В какой мере альтернативные инструменты инвестирования сегодня способны конкурировать с депозитами? Учитывая, что и ставка сравнительно высокая, и есть лимит, защищённый государством.

Михаил Гущин: На мой взгляд, сейчас конкурировать с депозитами практически невозможно.

Если мы посмотрим на депозиты и другие инструменты, облигации, то увидим, что доходность по ним превышает 20%, а иногда и 25%. Такого показателя достигает не каждый бизнес.

С другой стороны, я согласен с Андреем Ганганом: сейчас каждый человек должен задуматься о том, что происходит в экономике, чем обусловлен такой рост ставок по депозитам и ключевой ставки Центробанка и сформировать для себя собственную стратегию действий.

Максим Морозов: По классике и корзину тоже, потому что нельзя хранить все яйца в одной корзине. Эксперты рекомендуют по возможности диверсифицировать портфель.

Михаил Гущин: Домохозяйство, которое принимает решение инвестировать, в любом случае должно понять цели. Если мы говорим о домохозяйстве, то в спекулятивные цели верится слабо. Вчера я разговаривал с одним из друзей, который в своё время, как и многие другие люди, поиграл на фондовой бирже. Он мне сказал, что после этого небольшие потери или снижения цены объектов его абсолютно не пугают. Это не та волатильность. Наверное, это ключевой фактор. Если твоя стратегия спекулятивная, ты можешь искать разные инструменты. Если же ты хочешь сохранить средства, то для меня ответ очевиден — это недвижимость, консервативный инструмент.

Мы делали специальную накладку на график, чтобы проверить. Конечно, цена недвижимости не растёт на одну и ту же величину каждый год, как инфляция. Она, как и вся наша экономика, растёт или падает скачками. Но постоянное повышение, если наложить на тридцатилетний срок, получается в диапазоне 6-7% в год.

Максим Морозов: То есть можно говорить об устойчивом тренде?

Михаил Гущин: Да. И все мы понимаем, чем обусловлен этот тренд. Сейчас мы ещё увидели большой рост арендных ставок. В этом плане недвижимость — я услышал хорошее определение — это кусок хлеба, который ты покупаешь из будущего.

Максим Морозов: Своего рода фьючерс.

Михаил Гущин: Фьючерс на будущее. То есть ты всегда можешь сдавать квартиру или коммерческое помещение в хорошем месте и они принесут тебе определённый уровень дохода.

Максим Морозов: Давайте проведём ретроспективу: российский рынок и рынок недвижимости переживают не первый кризис. Наверное, уже есть инструментарий преодоления разного рода кризисов или как минимум иммунитет, так как были и кризис 1998 года, и 2008-2010 годов, затем 2014-2015 годов. Существуют ли принципиальные отличия кризисов, их протекания? Какой инструментарий можно позаимствовать из опыта преодоления предыдущих кризисов сейчас, чтобы по возможности пройти с меньшими потерями?

Михаил Гущин: Любой из этих кризисов сопровождался достаточно высокой инфляцией. Это же мы наблюдаем и в текущий момент. Та же ставка по депозитам это ничто иное, как отражение инфляции, которую пытаются обуздать. Это и соответствующее понижение покупательной способности рубля, повышение цен на все продукты и так далее. В 2008 году рынок встал примерно на полгода: с осени по весну. Продаж практически не было, и в Санкт-Петербурге, например, происходили банкротства крупных компаний, они переставали выполнять свои обязательства, уходили с рынка. Это было связано в том числе и с остановкой продаж: нечем было финансировать стройку.

Сейчас ситуация другая, потому что стройку финансируют банки. Компании строят на кредитные деньги.

Кризисы 2014-2015 годов были гораздо более спокойными. Просто примерно год-полтора продажи снижались. Было замедление рынка и во время пандемии. Тогда все тоже ожидали, что произойдёт падение. В результате мы наоборот увидели рост рынка. Если вернуться к предыдущему тренду, то можно сказать, что, несмотря на кризисы, цена недвижимости продолжает расти. С одной стороны, это отражение инфляции. С другой, во время любого кризиса капитал бежит в наиболее надёжные активы.