Михаил Гущин, RBI: для покупателей важны благоустройство и безопасность дома

Как со временем меняются запросы покупателей на характеристики квартир и апартаментов, в том числе требования к самому комплексу и его окружению? Как соблюсти разумную достаточность в сервисной составляющей? И что происходит с доходностью различных объектов недвижимости? Об этом — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: В числе важных трендов, которые определяют развитие продукта на рынке недвижимости, называют внедрение искусственного интеллекта, акцент на «умные» дома, квартиры и юниты, комплексный подход к благоустройству, многофункциональность жилого комплекса или комплекса апартаментов, превращение его в точку притяжения, а также особенное внимание к архитектурному решению. Как со временем меняется запрос покупателя на характеристики квартиры, апартаментов, самого дома или комплекса, на характеристики окружения?

Михаил Гущин: Запрос, безусловно, меняется. Могу сказать, что акцент на «умные» дома становится очень важным фактором. «Умность» состоит из обеспечения безопасности, что сейчас очень важно. Из возможности простого доступа. Например, лифт сам приезжает на первый этаж и тебе не нужно подносить карточку. Он сам знает, куда тебя вести. Плюс видеонаблюдение.

Акцент делается на том, что удовлетворяет первичные человеческие потребности: это безопасность и удобство.

С точки зрения запроса покупателя, я бы разделил ответ на две составляющие. С одной стороны, мы очень консервативны. Хотим прийти в наш двор, похожий на маленький садик, хотим, чтобы там было безопасно, уютно, можно было спокойно отпускать детей погулять. Чтобы был красивый дом, в который нам приятно провести друзей. Но с другой стороны, поскольку мы живём в цифровом мире, очень быстро привыкаем к тому, что смартфон становится центром, в котором есть опция доставки, еды, такси. Безусловно, и квартира со временем должна этим потребностям отвечать. Те же «умные» видеодомофоны, лифты, безопасность, вызов консьержа по кнопке. Все эти вещи, которые мы сейчас предусматриваем в проектах, уже становятся стандартом. И люди к ним очень быстро привыкают и потом не хотят от них отказываться никогда.

Максим Морозов: Если говорить о разумном компромиссе: есть потребности инвестора, покупателя и есть возможности девелопера, управляющей компании. Как на практике находится компромисс или разумная достаточность в сервисности?

Михаил Гущин: Всё зависит от класса жилья, от расположения проекта, его уровня. Если мы говорим об элитном жилье, там обязательными становятся консьерж, переговорная комната, спортивный зал. Этот сервис не является избыточным. Люди готовы платить более высокие коммунальные платежи, пользоваться всей начинкой и получать от неё удовольствие. Если мы говорим о комфорт- и бизнес-классе, там важно не перегружать квитанцию дополнительными вещами.

Объекты всех классов обязательно требуют отличного благоустройства. Для клиентов уже не столь принципиален архитектурный облик, важнее хорошее благоустройство, защищённость и безопасность.

Максим Морозов: Последний, но не последний по значимости вопрос, касается доходности. Если мы сравниваем инвестиции в классическую квартиру и в апартаменты, от каких факторов зависит доходность инвестиций в первый и во второй инструмент? Что ретроспективно на практике оказывается более выгодно, интересно или рискованно?

Михаил Гущин: Проанализировав ситуацию за 10 лет, мы пришли к выводу, что средняя доходность, средний рост цен в недвижимости ежегодно составляет около 10%. Он не монотонный, не постоянный, имеет выбросы вверх, резкие периоды повышения, периоды стагнации. Но в целом это понятный инструмент.

Если говорить о сегодняшней ситуации на рынке, то доходность квартиры составляет примерно 5%-6%, иногда 7% годовых, апартаментов — 8%-9% годовых.

Если говорить об инструменте апартаментов, это то, что позволяет вам продуцировать и мультиплицировать эффект, покупая один объект, на полученные средства инвестировать в следующий.

Максим Морозов: И что объединяет апартаменты и квартиры — это капитализация: и в том, и в другом случае объект дорожает.

Михаил Гущин: Конечно. Говоря о медленном росте на горизонте 5, 10, 15 лет, мы увидели достаточно хорошую капитализацию.