Дом - Фото: Евгений Юндин/ unsplash - Источник
Типичная ситуация начала весны 2022-го: достойная квартира на Васильевском острове – в доме, построенном 5 лет назад, выставленная на продажу в конце марта. Цена - чуть ниже среднерыночной. За две недели - ни одного звонка продавцу от потенциальных покупателей.
Впрочем, ситуация меняется буквально от недели к неделе. Еще в начале февраля спрос был высок, а число сделок - из-за ожидаемого роста ставок - било рекорды. Правда, тогда никто не думал, почему и насколько они вырастут в реальности. В конце февраля и в первой половине марта рынок, видимо по инерции, еще был активен. Благодаря этому продажи вторички в первый месяц весны превысили февральские на 15%. Но сейчас большинство риелторов категоричны: очень много сделок остановлено. Особенно тяжело продаются объекты дороже 8-9 миллионов рублей.
И тому есть объяснение: одобренные на старых условиях кредиты были пущены в ход месяц назад. Сейчас единичные покупки совершают или те, кто завязан на встречную сделку и имеет нужную сумму на руках, или граждане, кому для реализации квартирных планов не хватает относительно небольшой суммы. Возможно, что они готовы взять кредит, но только небольшой. И это понятно. Условия суровые. По данным аналитиков FRANK RG средняя ипотечная ставка на вторичном рынке превышала 21%. В последние дни – еще до пятничного снижения ключевой ставки - банки начали уменьшать ее: по прогнозам к концу апреля она может опуститься до 17%. Но это все равно много.
Еще один фактор – снижение предложения. Что-то было продано еще в начале года, что-то снято с продажи - не до конца понятно по какой цене квартиры выставлять. Резкое удорожание рубля при невозможности обменять его на доллары или евро определенности не добавляет.
Но, несмотря на затишье, цены на вторичном рынке растут. Практически на любое жилье, но активнее – на новую вторичку, то есть построенную в последние 10 лет. По данным экспертов «Петербургской недвижимости», за март квадратный метр ненового жилья подорожал на 4.2% - до 170 тысяч рублей. А вот относительно свежие квартиры выросли в цене на 4.7% - и средняя цена такого квадрата в Петербурге – почти 216 тысяч... Самое резкое удорожание эксперты фиксируют в Мурино и Кудрово – до 13% за месяц.
Активнее всего дорожают даже не квартиры, а комнаты. То, что дешевле. То, на что хватает средств без привлечения ипотеки.
В чем единодушны все эксперты: дальнейшая судьба вторичного рынка будет зависеть от решений Центробанка. Если ставка продолжит снижение, рынок получит нужную поддержку. Если нет… приближаются майские праздники, время традиционного падения спроса. А потом лето и отпуска, когда покупатель интересуется в основном загородным жильем. Кстати, в этом сегменте ситуация куда более оптимистичная. Но об этом в другой раз.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»