Фото: Тулип / wikimedia - Источник
Все просто: динамику рынка определяет наличие или отсутствие льготных программ. Для ненового жилья их нет. Можно вспомнить, что власти в лице вице-премьера Хуснуллина еще год назад говорили о вероятном появлении льготных программ и на «вторичку». Летом об этом поспешили заявить чуть ли не о как свершившемся факте – правда льготную и семейную ипотеку на «вторичку» хотели вводить по запросу тех регионов, где новостроек нет. Но – ничего не ввели… Так что после подъема ключевой ставки спрос неизбежно будет снижаться, причем с каждой неделей все заметнее…
А начало 2023 года действительно выдалось для сегмента неплохим. По данным экспертов, за первые шесть месяцев спрос на вторичные квартиры в питерской агломерации вырос почти на 50%. Но это было, когда ипотеку выдавали под 9,5%-10%. А в конце июля показатель превысил 11%, а после повышения ключевой ставки – то есть в августе – увеличился до 14%. Конечно, последние недели активизировались покупатели, получившие одобрение еще по старым условиям, но их число сокращается с каждым днем.
Сейчас около трети сделок на «вторичке» совершается при помощи ипотеки. Если только эта часть граждан решит отложить покупку, снижение получится более чем заметным.
Вторичный рынок может бороться за покупателя единственным способом – низкими ценами. Их разница с новостройками в прошлом году достигала чуть ли не 30% в схожих локациях. Правда это показатели предложения, а ведь на первичном рынке и скидки предлагаются более существенные – иногда такого же порядка.
Сейчас средняя цена в нашем регионе на квадрат не нового жилья – чуть выше 190 тысяч… На новые, но уже перешедшие в разряд «вторички» объекты – около 210. А новостройки масс-маркета стоят около 220 тысяч рублей за квадрат квадратный метр.
За год «вторичка» подорожала почти по всей России. Почти. Именно в Питере цены уже год после резкого роста весной 2022-го, совпавшего с падением продаж, меняются в рамках статистической погрешности. Тогда, кстати, причина была схожей – ставка ЦБ выросла до 20%, а ипотечные кредиты за исключением льготных стали неподъемными.
Но стоит ли ждать снижения на вторичном рынке? Позволю предположить, нет. То есть, всегда реально найти предложение сильно ниже рынка – мало ли какие обстоятельства будут у конкретного собственника. Но эти «обстоятельства» редко столь же суровы, как у компаний-застройщиков. В долларах-евро цены сейчас становятся все менее интересными, и думается, продавцы предпочтут скорее переждать и даже на время снять объекты с продажи. Как это, кстати, и происходило прошлой весной.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»