Фото: Tom Rumble / unsplash - Источник
В 2022 году впервые в истории ипотечных кредитов в России было выдано больше, чем кредитов наличными. И за теми, и за другими обращались реже, чем в 2021 – за ипотечными так почти на треть - но заимствования под покупку недвижимости сократились всего на 16%, до 4.85 триллионов рублей. Впрочем, и этот результат – второй в новейшей истории. Например, в допандемийном 2019 году ипотеки было выдано чуть больше, чем на 3 триллиона.
Прогноз на текущий год – положительный. По объему выданных средств 2023 год может сравняться с рекордным 2021-м. По данным аналитиков Сбербанка в первом квартале россияне были весьма активны: число заявок на ипотеку с января растет. И результаты каждого месяца в отдельности превосходят показатели за любой из месяцев предыдущих лет.
Особый потенциал для роста выдачи ипотечных кредитов эксперты видят в сегменте ИЖС – особенно после расширения программы льготной ипотеки на строительство без подрядчика. Сейчас лишь около 6% частных жилых дом возводятся на заемные средства. Результат за прошлый год – менее 33 тысяч таких кредитов. А ставки в этом сегменте выше, чем на многоквартирные дома. Одновременно доля россиян, которые хотят обзавестись жильем именно на своей земле, превышает две трети.
Последние семь лет средневзвешенные процентные ставки по ипотеке снижались – с почти 13 до 7%. Но в этом году, по мнению экспертов, произойдет разворот – и параметры, напротив, вырастут на 1.5-2.0 пункта. И все равно ключевую роль в итоговой цифре будет играть государство – точнее его программы. По оценке Дом.рф только семейной ипотекой в ближайшие 2 года воспользуется 240 тысяч семей.
Но если в краткосрочной перспективе вклад государства поддерживает отрасль – если уж говорить совсем откровенно, в основном застройщиков - то в среднесрочной и долгосрочной компенсация ставки может вызвать проблемы. Они уже проявляются – например, на «вторичном рынке».
Индекс доступности жилья, который подсчитывает Frank GR, на новое и неновое жилье различается все заметнее. В среднем российская семья из двух человек, расходуя на обслуживание кредита половину совокупного дохода, на первичном рынке может купить на 27 кв.м. больше, чем на вторичке. Причем весь прошлый год возможные объемы при покупке новостроек росли, а в сегменте НЕ нового жилья – стагнировали.
В любом случае ближайшие годы государству придется лавировать между необходимостью стимулировать спрос, поддерживая отрасль и риском неплатежей, которые глава Центробанка называет «страшной вещью». Лучший способ добиться этого - обеспечить стабильность. Всего – цен, спроса, ставок. Вот только есть ли нужные инструменты.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»