Фото: Kankan / Unsplash - Источник
Все объяснимо. Нетипичный рост на протяжении пяти допандемийных и особенно двух с половиной пандемийных лет, когда цены (в том числе на жилье в стабильной Германии) росли на нестабильные 8-10%, должен был закончиться коррекцией. Началась она вместе с конфликтом на Украине. Резко выросли расходы домохозяйств, а европейский Центробанк поднял базовую процентную ставку — сейчас она 4,5%. До этого в течение нескольких лет, не имея возможности зарабатывать на депозитах, немцы, нация состоятельная и в целом финансово грамотная, активно покупали жилье. Разумеется, в кредит, отдавая получаемые арендные платежи на его погашение. Но эта схема перестала работать при удорожании кредитов.
И вот объём сделок с недвижимостью в Германии за 2 года сократился более чем в 3 раза — со €111 миллиардов в 2021 году до €32 миллиардов в 2023-м. В начале 2024-го падение составило, по данным Jones Lang Lasalle, еще на почти 20% до 6,3 миллиарда, самого низкого показателя с 2011 года. Ну и цены стали снижаться. В прошлом году, по данным Немецкого статистического ведомства, они снизились на 8,4%, а такого в XXI веке не было.
Кому в такой ситуации хуже всего? Конечно, девелоперам. Инфляция в Германии хоть и снизилась в 2023 году до 6%, все равно находится на рекордном за полвека уровне. А значит подорожало строительство, при том, что цены, как мы отмечали, снизились. Пострадали и те, кто хотел продать недвижимость быстро — от максимумов начала 2022 года пришлось отступать процентов на 20%. Эксперты отмечают, сейчас на строгом немецком рынке даже можно торговаться, а еще пару лет назад такого не было.
Впрочем, что одним плохо — другим хорошо. Те, кто не хочет или не может покупать на заемные средства, могут удачно вложить свои. Ведь ставки скорее всего начнут снижаться уже во второй половине нынешнего года, а значит подешевеет ипотека, и спрос на немецкую недвижимость начнет восстанавливаться. Вместе с ценами.
Немецкой недвижимостью по-прежнему интересуются и россияне. В первую очередь те, кто имеет иммиграционный статус и счет в ЕС. Во вторую, единичные покупатели, нашедшие на не слишком активном рынке соотечественника продавца. Немецкие законы допускают перевод средств за покупку за пределами страны. То есть в такой схеме перевод возможен внутри России. Да, регистрировать сделку необходимо будет у немецкого нотариуса, но никаких запретов тут нет.
Немецкий рынок недвижимости, конечно, не отражает ситуацию на континенте в целом. В большинстве стран Европы, в первую очередь на юге, никакого падения нет. Но в каком-то смысле это барометр настроений Старого света, который ожидает разворота и оживления в ближайшие месяцы.
Руководитель практики разрешения споров компании «ССП-Консалт»
Директор Северо-Западного филиала Российского государственного университета правосудия
Руководитель холдинга «Легенда»
Член Общественного совета при Государственной жилищной инспекции Петербурга