МИХАИЛ ГУЩИН: На российском рынке жилья реализуется израильский сценарий

За год объем инвестиций в жилье вырос на 75%. В строительство квартир и домов вложили почти 100 млрд рублей, подсчитали в компании CBRE. Как отмечают в агентстве Knight Frank Russia, девелоперы увеличили свои земельные портфели, поскольку этот сегмент более устойчив к кризисам, чем коммерческая недвижимость. При этом игроки рынка не ждут ажиотажного спроса на квартиры даже при условии продления льготной ипотеки. О том, как могут измениться цены, за какие отличия в комплексах готовы доплатить покупатели и за счет чего застройщики компенсируют вложения во дворы от известных мастерских - в интервью обозревателя Business FM Петербург Айгуль Абдуллиной с заместителем вице-президента Группы RBI Михаилом Гущиным.

Айгуль Абдуллина: Михаил, в Петербурге разница в стоимости квадратного метра может достигать 40% даже в одной и той же локации. Яркий пример – Каменка в Приморском районе. За что и в каких случаях потребители готовы платить за эту «премию»?

Михаил Гущин: Я приведу пример квартала Ultra City, который расположен в Приморском районе, и там наша премия достигает 20-50% к нашим конкурентам. Почему люди готовы платить эту премию – потому что люди не дураки. Люди видят, за что они платят. И когда ты приезжаешь в этот квартал, заходишь в наш дом, заходишь в соседние дома – как правило, люди сразу видят разницу с точки зрения подходов к организации пространства, с точки зрения инженерных, дизайнерских и фасадных решений, и понимают, что проект, действительно, очень сильно отличается от всего, что есть вокруг. И, как правило, они спокойно принимают эту разницу в цене. У нас редко есть вопросы, почему вы стоите так дорого. Есть вопрос, готов ли человек себе это позволить. Ultra City сейчас перешел под бренд RBI, мы полностью уверены в том, что проект, который мы создали – за него не то, что не стыдно, а это достойный проект, который имеет огромное количество наград, и который точно нравится людям. Потому что первую очередь мы уже заселили, получили огромное количество благодарности и продолжаем строить дальше.

Айгуль Абдуллина: Что изменилось или изменится в новых очередях комплекса?

Михаил Гущин: Во-первых, они больше, с точки зрения пространства. Это позволило нам вместить огромную зону с детскими площадками от Richter Spielgeraete и AFA-Group. Это немецкий производитель, который делает площадки, производит их прямо в Баварии и устанавливает в России. В чем их отличие: AFA – это известный проектировщик, который, проектируя площадки, ориентируется прежде всего на детскую психологию. Задача – не просто дать ребенку возможность побегать или попрыгать, а, прежде всего, привить им очень полезные навыки, развивать его сознание, моторику. Все площадки разделены на различные зоны. Где-то ребенок может понять устройство законов физики, где-то он играет с водой, есть огромный мост, по которому можно ходить, слуховые трубы, где можно услышать звук. И аналогов таких пространств в Петербурге просто нет. Даже взяв, к примеру, фрегат в «Новой Голландии», который как раз делали специалисты из Richter Spielgeraete, мы понимаем, что в Ultra City пространство будет больше.

Айгуль Абдуллина: Но для застройщика такие навороты в комплектации – насколько это оправданно с точки зрения экономии проекта?

Михаил Гущин: Часто кажется, что какие-то вещи стоят очень дорого. Они действительно стоят очень дорого, это правда, эти площадки стоят огромных денег, если сравнивать их с обычными площадками, которые стоят в каждом дворе. Но при этом проект достаточно большой, и за счет его премиальности мы можем позволить такие вещи делать. Конечно, мы не зарабатываем за счет этого каких-то огромных денег. Но сама среда становится лучше. Сам проект становится лучше, и для нас это уже достаточная награда, потому что у нас есть стратегия, по которой мы не строим миллионы в картофельных полях. Нам просто это не интересно.

Айгуль Абдуллина: Коль скоро мы говорим о деньгах, сейчас на прогноз цен на жилье влияет довольно много факторов. И, с одной стороны, банковские ставки для застройщиков, с другой стороны, нерешенная пока проблема с нехваткой рабочей силы, опять же, дорожают стройматериалы. С другой стороны, покупательская способность все же продолжает снижаться, а ажиотажный спрос на ипотеку уже понемногу себя исчерпал. С учетом таких разнонаправленных векторов, как изменится стоимость жилья в пределах года, как вы с читаете?

Михаил Гущин: Знал бы прикуп – жил бы в Сочи. Но с точки зрения наших прогнозов, есть вещи скорее макроэкономического или российского масштаба. Это влияние санкций, которые по-прежнему сказываются. Влияние закрытых границ, которое еще больше сказывается. Биполярность российского государства, когда есть два крупных центра, Петербург и Москва. Да, есть Екатеринбург и Новосибирск, но они чуть дальше, и основная миграция идет в Петербург и Москву. И за счет этих факторов, на мой взгляд, рынок недвижимости в Москве и в Петербурге будет чувствовать себя устойчиво. Потому что пандемия продолжается, рубль периодически волатилен, и эти факторы приводят к тому, что недвижимость остается защитным активом, который по-прежнему пользуется спросом. Ставки по ипотеке, даже невзирая на льготную ипотеку, находятся на исторически самом низком уровне. Это позволяет людям достаточно уверенно вкладываться. Я думаю, что у нас, скорее всего, реализуется такой израильский сценарий, когда при снижении ставок по ипотеке стоимость недвижимости в крупных центрах продолжает бить рекорды. Потому что недвижимость является и защитным активом, и инструментом накопления и инвестирования одновременно, и плюс два центра являются наиболее привлекательными центрами для инвестирования. Поэтому, если исходить из этих предпосылок, то стоимость недвижимости вряд ли снизится. Тем более, в Петербурге, в отличие от Москвы, параллельно идет еще и падение количества выходящих на рынок проектов. У нас значимо снижается выход на рынок новых проектов и предложение на рынке. И это приводит как раз к тому, что цены тоже растут – несмотря на снижающийся объем в целом. Поэтому на ближайший год-два я вижу, что либо будет стагнация стоимости, либо будет небольшой рост, но с точки зрения инвестиций, на мой взгляд, недвижимость по-прежнему остается понятным защитным активом в российских условиях.