МИХАИЛ ГУЩИН: Падение курса рубля может привести к увеличению цен на недвижимость

Татьяна Копылова: Поговорим сегодня о ситуации с ценами на рынке недвижимости. На ваш взгляд, стоит ли ожидать в ближайшее время рост цен на жилье или, наоборот, они начнут плавно понижаться?

Михаил Гущин: Мы на текущий момент в своих прогнозах не ожидаем ни роста, ни плавного понижения. Рост цен находится «около нуля». С другой стороны, есть и факторы, которые могут, наоборот, вызвать определённый рост цен на недвижимость. Во-первых, это повышение нагрузки, которая сейчас ложится на девелоперские компании, с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой новых строящихся объектов. Также оказывают влияние дополнительные инфляционные ожидания, которые сейчас, безусловно, есть. В последние пару месяцев мы увидели падение курса рубля, что всегда сказывается на росте стоимости тех или иных продуктов. Это влияет на все составляющие процесса строительства жилого дома: на стоимость машин и механизмов, на стоимость материалов, которые мы закладываем в наших проектах. И это тот фактор, который может привести к увеличению себестоимости и к увеличению цены на недвижимость.

Татьяна Копылова: Хочу сразу уточнить: все те факторы, о которых вы рассказываете, актуальны только для новостроек, или все-таки ко вторичной недвижимости это тоже применимо?

Михаил Гущин: Безусловно, вторичная и первичная недвижимость очень тесно связаны. Их основное различие состоит в том, что первичная недвижимость — это более управляемый процесс, поскольку там есть понятные игроки в виде девелоперских компаний, которые анализируют рынок, имеют определённую экономику и управляют ценой более точно и гораздо более быстро, чем участники рынка вторичной недвижимости. Участники рынка вторичной недвижимости — это огромное количество людей, каждый из которых имеет свою личную ситуацию по продаже и какие-то свои ожидания. Продавец ставит цену выше рынка или покупатель хочет сэкономить, кто-то ждёт цены в долларах, какой она была пять или даже лет десять-пятнадцать назад... Ситуации разные. В то же время на вторичном рынке действительно можно найти какие-то хорошие варианты, просто это требует большого времени, большого профессионализма и необходимости быстро входить в покупку желательно с «живыми» деньгами. А на первичном рынке больше рассрочек, больше ипотечных программ. Ставка по ипотеке сейчас гораздо ниже, чем на вторичную недвижимость, а это крайне важный фактор.

За последние годы мы увидели, что драйвером интереса клиента к недвижимости становится не сумма приобретения, а величина ежемесячного ипотечного платежа, особенно на рынке «комфорт». В этом мы приблизились к другим рынкам, где такая ситуация существует достаточно давно.

Татьяна Копылова: Можно ли определить некую адекватную стоимость квадратного метра недвижимости сейчас? Возможно, у профессионалов отрасли даже существует какая-то формула для его расчёта?

Михаил Гущин: Тяжело, наверное, оперировать форматом адекватности. Есть среднерыночная цена, и на IV квартал 2022 года для комфорт-класса она составляла около 250 000 рублей за квадратный метр. Для эконом-класса — это 190 тысяч. Для зоны, которая находится за КАД — от 110 до 140. Но там, опять же, существуют разные зоны. В Кудрово или Девяткино, которые представляют собой более развитые районы, цена будет выше, чем в зонах, которые значительно удалены. Если мы говорим о бизнес-классе, то эта цифра находится в диапазоне 380-400 тысяч рублей за квадратный метр, для элиты — это 450-500.