Михаил Гущин, RBI: о тонкостях владения квартирой и апартаментами

Более 60% россиян плохо или совсем не осведомлены о юридических нюансах апартаментов, говорится в исследовании ВЦИОМ. При этом в данном вопросе лучше других разбираются столичные жители и те, кто в течение последних пяти лет покупал жилую недвижимость. Параллельно аналитики фиксируют рост спроса на приобретение жилья без ипотеки, причём наибольшая доля неипотечных сделок зафиксирована в Москве и Петербурге — по 50% от общего числа в первом полугодии, сообщили в «Домклик». О том, как отличаются квартиры и апартаменты с точки зрения покупки для собственного проживания и в инвестиционных целях – в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительный компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Поговорим об альтернативах классической квартире, в том числе об апартаментах. Сразу разграничим, что квартиры – это жилая недвижимость, а апартаменты — коммерческая со всеми вытекающими налоговыми издержками, обслуживанием и так далее. Предположим, что у человека есть свободные средства, на которые он готов купить тот или иной объект в сопоставимой локации. Допустим, классическая квартира и юнит у метро.

Михаил Гущин: Апартаменты потенциально могут обеспечить вам большую доходность за счёт посуточной аренды. Это объективная реальность, особенно если мы говорим о метро. Помимо этого, если там работает хорошая управляющая компания, это тоже позволит обеспечить лучшую доходность. Тем не менее уровень капитализации, то есть рост стоимости апартаментов во времени, будет значимо ниже, чем у квартир.

Максим Морозов: Чем это можно объяснить?

Михаил Гущин: Не буду брать в пример недоходные апартаменты, например, в историческом центре. Конечно, можно реконструировать здание, чем мы и занимаемся, после чего получить уникальную недвижимость в центре. Однако это совершенно другой класс — «трофейная» недвижимость — которой в принципе очень мало. Если мы говорим о больших массовых проектах, то это просто уверенность людей в существовании подобного вида недвижимости. Если ты покупаешь квартиру в хорошем проекте с хорошим продуктом, она будет актуальна ещё долгие десятилетия.

Апартаменты в аренду обладают свойствами гостиничной недвижимости. В своё время я учился на разных, в том числе международных, программах. Любая гостиница — самый сложный вид недвижимости, потому что она требует постоянной реновации. При этом посуточная аренда имеет большую амортизацию, чем квартира. Не стоит забывать и об увеличении налогового бремени. Так что в случае приобретения апартаментов у владельцев возникает достаточно много вопросов. 

Тем не менее выбирая между студией в апарт-комплексе у метро, квартирой в жилом комплексе у метро и лотом в апарт-комплексе в центре города, сравнимым по цене с квартирой у метро в спальном районе, я бы выбрал третий вариант. Из первых двух же я бы остановился на втором. Город расширяется: недавно нам казалось, что метро «Проспект просвещения» или улица Дыбенко — окраины. Сейчас мы понимаем, что это фактически очень респектабельная часть города. Это обжитой район с большим количеством преимуществ, из которого ты можешь доехать до центра за 20 минут.

 Город очень сильно раздвинул свои границы, а центр Петербурга не увеличивается. В этом его уникальность. Чем больше урбанизации, тем больше желающих жить в центре, проводить там время, гулять. Это становится преимуществом.

Максим Морозов: Вы говорили, что одно дело сдавать посуточно самому, извлекая максимальный доход. Другое — делегировать это управляющей компании. Какие плюсы и минусы можно выделить при самостоятельном управлении таким объектом и передаче управляющей компании?

Михаил Гущин: На мой взгляд, ответ очевиден — либо ты работаешь сам, либо кто-то работает за тебя. При первом варианте ты сам себе платишь зарплату за то, что убираешь, чинишь или вызываешь людей, которые это делают. С двумя-тремя апартаментами это может стать инструментом обеспечения себе собственного дохода, если при этом у тебя нет другой работы. Яркий пример — владельцы курортных домиков, которые сдаются в аренду, например, в Карелии. Они сдали в аренду, потом сами всё прибрали. Они занимаются недвижимостью и живут за счёт этого как малые бизнесмены. Абсолютно понятный вид деятельности. Если же у тебя есть управляющая компания, ты всё делегируешь ей. Естественно, ты должен платить за это процент от дохода. Однако это избавляет тебя от головной боли и многих вопросов. Так что это выбор каждого – на что он готов пойти.