Михаил Гущин, RBI: о том, как выбрать время для покупки недвижимости

Покупка жилья у россиян остаётся в планах на вторую половину жизни. Если среди молодёжи в возрасте до 30 лет своя квартира есть у 19% опрошенных, то в группе от 41 года до 50 лет доля собственников вырастает почти до 80%, говорится в исследовании «Ингосстраха» и Финансового университета. При этом 20% респондентов считают покупку квартиры для ребёнка главной целью в жизни, пришли к выводу аналитики компании OCTOBER GROUP. Однако, в ожидании снижения ставок по ипотеке, приобретение недвижимости в 2026 году отложили около 25% потенциальных покупателей, пишет РИА Новости со ссылкой на риелторов. Об основных факторах, которые влияют на стоимость квартиры, — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Популярный вопрос, на который, очевидно, нет правильного ответа — когда выгоднее покупать недвижимость? Всё зависит от целого ряда факторов. Если оставить за скобками волатильность, связанную с внешнеэкономическими и политическими вызовами, что рекомендуется учитывать на системном уровне при ответе на вопрос, когда выгодно покупать квартиру?

Михаил Гущин: Во-первых, рынок жилой недвижимости имеет ярко выраженную сезонность, практически как огурцы и помидоры. Например, очень много клиентов приходят перед Новым годом, в ноябре-декабре. Помимо этого, многие покупают квартиры весной, в марте-апреле. Многие приходят в сентябре.

Есть сезоны, в которые девелоперы более склонны давать скидки и предложения — это, например, лето и январь. В такие периоды строительные компании ищут клиентов и готовы предоставлять им лучшие условия.

Во-вторых, мы проводили большой анализ с использованием искусственного интеллекта. С его помощью мы выделили более 20 факторов, которые влияют на цену недвижимости. Основной индикатор, который вы можете использовать, это ставка Центробанка. Как только она уверенно идёт вниз, наступает самое время для покупки недвижимости, так как улучшаются условия привлечения капитала. Экономика начинает расти, а люди начинают покупать недвижимость и улучшать свои жилищные условия. Качество жилого фонда в России — по-прежнему большая проблема. Так что первый, простой, фактор — сезонность. Второй — системный, повторяющийся из года в год.

Скажу, опираясь на собственный опыт: надо покупать недвижимость, когда она тебе нужна.

Максим Морозов: Под конкретные цели.

Михаил Гущин: Совершенно верно. Я являюсь профессиональным участником рынка более 20 лет. Видел большое количество проектов. Тем не менее, я понимаю, что попытки ждать несколько лет, чтобы завтра выиграть хорошие условия, обычно приводят к обратному результату.

Недвижимость — долгосрочный товар. Если ты купишь её сейчас, то с высокой долей вероятности что-то выиграешь через три-четыре года.

Не стоит бесконечно оттягивать покупку, в поиске наиболее выгодных условий ожидая, что станет лучше. Чаще всего в таких случаях уходят интересные предложения, обесцениваются деньги или же у самого человека появляются другие приоритеты. За период бесконечного поиска можно было несколько раз заключить хорошие сделки и получить достойный финансовый результат.

Максим Морозов: Вы занимаетесь не только жилой, но и коммерческой недвижимостью, в том числе апартаментами. Ваш коллега, который тоже строит и управляет, говорит, что спрашивает молодые пары, уверены ли они в покупке. Может быть, сейчас просто пожить для себя, потратить деньги на путешествия, рестораны и эмоции, а уже после этого на недвижимость? В этом случае, на мой взгляд, всё зависит от стратегии каждого конкретного домохозяйства: есть ли дети, будет ли квартира для собственного проживания или в инвестиционных целях.

Михаил Гущин: В этом случае я бы ответил не с точки зрения профессионала рынка недвижимости.

Я наблюдал несколько картин, когда мои достаточно хорошо зарабатывавшие друзья и знакомые выбирали путь аренды. Например, снимали квартиру в центре Москвы на протяжении 20 лет. Однако когда они решили, что хотят завести детей, то поняли, что теперь приобретение недвижимости стало для них недоступным, или осталась доступной недвижимость не того уровня, который планировали.

К сожалению, доходы не растут такими высокими темпами, как хотелось бы, и вряд ли начнут расти в обозримой перспективе. С другой стороны, я видел людей, которые, не зарабатывая огромных денег, постепенно наращивают собственный инвестиционный капитал, обеспечивая себе достаточно достойную старость. В этом плане, на мой взгляд, приобретение жилой недвижимости в России — это основной способ обеспечить себе доходность. К сожалению, у нас нет возможности безрисково инвестировать в фондовый рынок или быть уверенным в нём на 20-30-летней перспективе.