Михаил Гущин, RBI: о критериях надежности девелопера и доходности квартир

Запас прочности у застройщиков жилья в России практически исчерпан, заявил РИА Новости вице-премьер Марат Хуснуллин. На этом фоне одним из принципиальных факторов при выборе девелопера становится его надёжность. Население ежегодно инвестирует в жильё около 16 трлн рублей, и по мере снижения ставки люди начинают перекладываться в недвижимость, подчеркнул Хуснуллин. Примечательно, что в Северной столице более высокая доля рыночных ипотек, чем в среднем по России, подсчитали в Домклик. Подробнее о критериях надёжности девелопера, а также о доходности недвижимости в сравнении с другими финансовыми инструментами — в интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с вице-президентом строительной компании RBI Михаилом Гущиным.

Максим Морозов: Какие инструменты помогут объективно проверить надёжность девелопера?

Михаил Гущин: Нужно смотреть, насколько построенный объект соответствует картинке. Один из крупных московских девелоперов даже сделал такое сравнение на своём сайте — «мы обещали» и «мы построили». Я задумался о том, чтобы это сделать: у нас также похоже то, что мы обещали и что построили. В текущее волатильное время я бы посмотрел на то, как девелопер чувствует себя. Насколько его проекты дороже рынка, насколько они качественные. В конце концов, можно приехать в офис и посмотреть на сотрудников. Это очень простой способ.

Максим Морозов: Что человек может увидеть в отделе продаж?

Михаил Гущин: Допустим, увидеть, что отдел продаж — это уверенные в себе люди, которые хорошо выглядят. Это как «зеркало души». Вы получите информацию, насколько компания комфортно себя чувствует. Если в кризисное время она продолжает запускать проекты, которые хорошо продаются, это тоже хороший показатель. Есть ещё одни простой способ. На рынке недвижимости достаточно много компаний, которые продают недвижимость. Вы можете попросить справку по интересующему вас девелоперу у двух-трёх агентств.

Максим Морозов: Второе и третье мнение.

Михаил Гущин: Да. Достаточно понятный способ. Вы можете посмотреть на сайте Дом. рф сроки ввода объекта в эксплуатацию. Это открытая информация. Можно зайти и увидеть интересующую вас информацию по застройщику. Например, какое у него соотношение эскроу — долг, сколько квартир продано в объекте.

Допустим, вы хотите купить готовый объект. При этом понимаете, что из трёхсот квартир продано только пять. Это значит, что у застройщика точно есть большой кредит. Так что, надо подумать, прежде чем покупать такую недвижимость.

Максим Морозов: Чтобы тоже не стать кредитором данного девелопера.

Михаил Гущин: Верно.

Максим Морозов: Одна из наших любимых тем — сравнение различных инструментов инвестирования. Среди основных конкурентов жилья — вклады, депозиты. Несмотря на то, что ЦБ последовательно снижает ключевую ставку, она всё равно остаётся двузначной. Какие есть плюсы и минусы в сравнении: человек выбирает – положить определённую сумму на депозит или вложить эти деньги в недвижимость?

Михаил Гущин: Если речь идёт о краткосрочной доходности, то депозит точно выигрывает у недвижимости. Ведь сейчас рынок растёт не так активно, как раньше. В этом плане получение доходности в моменте всегда хорошо. Однако, приобретая недвижимость, ты, как правило, ориентируешься не только на доходность от сдачи в аренду, но и на капитализацию, рост стоимости во времени. Текущая доходность по депозитам — это, в определённой мере, отражение инфляции.

По нашим наблюдениям, начиная с 1992 года, рост цен на недвижимость в России составлял примерно 6%-7%. Он всегда догонял или опережал инфляцию.

Если же говорить о стратегии инвестирования, то нужно предполагать, что у вас есть намного больше миллиона рублей. Сейчас я бы точно не рекомендовал брать рыночную ипотеку, имея минимальный первоначальный взнос. Очевидно, что проценты по кредиту перекроют всю возможную доходность. Если вы хотите инвестировать, есть понятный инструмент — рассрочка. На зарубежных рынках он действует как инструмент, закрывающий 90% рынка.

Максим Морозов: Речь идёт о рассрочке от девелопера?

Михаил Гущин: Совершенно верно. Сейчас говорят о том, что Центробанк может ввести данный инструмент как обязательный. Мы тоже его практикуем. Стратегия — и лично моя, и части моих коллег — достаточно простая. Ты приобретаешь квартиру в рассрочку. При этом ты в моменте кладёшь деньги на банковский депозит, который обеспечивает высокую доходность. За счёт сочетания инструментов ты, во-первых, хеджируешь риски инфляции, падения рубля за счёт того, что фиксируешь за собой право собственности на квартиру. Во-вторых, ты зарабатываешь повышенную доходность на депозите, с помощью которой гасишь часть рассрочки. Такого рода стратегия позволяет войти в защитный актив, которым является недвижимость, в данном случае — квартира. На мой взгляд, это самый стабильный и консервативный актив. Помимо этого, ты получаешь доходность на депозите. Насколько я знаю, многие достаточно опытные инвесторы практикуют такой подход.