АЛЕКСЕЙ ЕФРЕМОВ: О покупке недвижимости «для себя» и в инвестиционных целях

Максим Морозов: Какие факторы (системные и специфические) сегодня оказывают влияние на формирование себестоимости строительства и конечной стоимости недвижимости: квартир, апартаментов и так далее?

Алексей Ефремов: Понятно, что основные факторы в строительстве — это материалы и рабочая сила. Строительный рынок смотрит, что будет с рынком импортной рабочей силы. Основной прогноз, который был сделан, что там будет большой дефицит, но в данный момент этого не происходит.

Максим Морозов: Как девелоперские компании сейчас оценивают горизонт планирования, как далеко вперёд вы смотрите?

Алексей Ефремов: Девелоперы всегда смотрят до конца проекта и текущую, краткосрочную перспективу, это моментная стоимость материалов. Все всегда следили за арматурой, за инженерным оборудованием.

Максим Морозов: Кстати, один из факторов, который оказывает влияние на себестоимость.

Алексей Ефремов: Да, но все уже привыкли к волатильной арматуре. Сейчас мы также видим конъюнктурные скачки и вверх, и вниз.

Максим Морозов: Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что строительная отрасль России готова к импортозамещению. По его словам, доля импорта в жилищном строительстве в среднем по стране от восьми до 10%, но практически всё можно заменить. Как бы вы оценили зависимость петербургских девелоперов от иностранных материалов и комплектующих?

Алексей Ефремов: Отрасль активно готовилась к импортозамещению, начиная с 2014 года. Используется многое из того, что произведено в Китае. Используется турецкое оборудование, в частности лифты.

Но в данный момент я думаю, что основная проблема связана не с производством непосредственно материалов, оборудования и комплектующих, а с логистикой.

Максим Морозов: Что изменилось в отношениях между девелоперами и банками в новых условиях?

Алексей Ефремов: По моим ощущениям, банки сами сейчас занимают выжидательную позицию и действуют с оглядкой на Центробанк. Основной вызов для банков — это непонимание долгосрочной стоимости денег. Если приводить в пример Группу RBI, то мы подошли к этому периоду в традиционно хорошей финансовой форме. У нас достаточный объем собственных средств на счетах, и мы не только для продолжения проектов, но и для запуска новых чувствуем себя крайне уверенно.

Максим Морозов: Во время кризиса недвижимость традиционно называют одной из наиболее стабильных гаваней. Как на этот раз, учитывая специфику политико-экономических обстоятельств? Какие стратегии сегодня рассматривают частные инвесторы, которые интересуются покупкой недвижимости?

Алексей Ефремов: Я думаю, что для частных инвесторов сейчас было создано большое количество поводов для создания неопределенности и, возможно, даже метаний.

Может быть, утверждение «недвижимость является традиционно консервативным инструментом сохранения денежных средств» набило оскомину. Как бы тривиально это не звучало, это так и остается.

Мы не так давно входили в период пандемии, какие у нас были ожидания? Что сейчас все будет плохо, цена снизится. Что произошло? За два года цена выросла более чем на 50%. У этого были стимулирующие факторы, была дотационная ипотека, но это лишь иллюстрация того, как работают рыночные механизмы.

Максим Морозов: Мы ни в коем случае не будем давать советы тем, кто собирается купить недвижимость, либо инвесторам, потому что решение всегда остается за самим покупателем. Но если говорить с точки зрения покупателей?

Алексей Ефремов: Есть две категории покупателей: это те, кто покупают для того, чтобы проживать самим, и люди, которые покупают для того, чтобы сохранить и проинвестировать. Если квартира нужна для себя, то надо просто идти и покупать. Если вы выбираете квартиру для инвестирования, то тоже нужно идти и покупать. Политику города на данный момент можно охарактеризовать как политику сдерживания. Город в последний период не нацелен на значимое масштабирование и увеличение объемов строительства, поэтому нужно смотреть на локации, на интересные проекты, интересные объекты.

Если объёмы средств позволяют, то интереснее, конечно, смотреть на центральные части города, например, на Петроградскую сторону. В этих местах никогда не будет переизбытка предложения. Никогда.

Даже если сегодня по какой-то причине вы не угадаете с ценой, и она скорректируется на 5-10%, что далеко не факт, то даже в среднесрочной перспективе выигрыш все равно будет очевиден.

Максим Морозов: Алексей, спасибо!

Алексей Ефремов: Максим, спасибо за интересный разговор!