В Петербурге проходит очередной тур кадастровой оценки недвижимости

Предыдущая кадастровая оценка была проведена в 2023 году и вызвала широкий общественный резонанс, поскольку бо́льшая часть объектов резко увеличилась в цене: в отдельных случаях – в 10 раз. Некоторые собственники называли методику непрозрачной и несправедливой. В ГБУ «Кадастровая оценка» предоставили заявителям примерно 800 разъяснений, однако в суд было подано лишь 65 исков, в результате чего вынесено 37 решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом из 13 судебных решений, связанных с оспариванием ошибок, исковые требования были удовлетворены только в одном случае. Подробнее о подходах, которые используются при оценке объектов недвижимости в 2025 году, в эксклюзивном интервью шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова с директором Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» Владимиром Полежаевым.

Максим Морозов: В вашем понимании, кадастровая оценка – это наука или искусство?

Владимир Полежаев: Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо понять, что такое кадастровая стоимость. Любой объект недвижимости имеет несколько видов стоимостей: инвентаризационную, рыночную, кадастровую, ликвидационную и инвестиционную. Всё зависит от цели использования объекта. Раньше для налогообложения использовалась инвентаризационная стоимость. С социальной точки зрения это было несправедливо: один и тот же объект в центре Санкт-Петербурга и, например, на Парнасе имел одну и ту же инвентаризационную стоимость. Соответственно, налоги уплачивались одинаково. Рыночная стоимость, в свою очередь, позволяет более полно оценить недвижимое имущество. По сути, она устанавливается компромиссно между покупателем и продавцом.

Кадастровая стоимость – это расчётная величина, определённая по специальным методикам, утверждённым федеральным органом власти. Она учитывает рыночные факторы, цены сделок на аналогичную недвижимость и служит базой для исчисления налогов на собственность. Так что государственная кадастровая оценка – это массовая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности и характеристики объектов недвижимости, но при этом должна стремиться к рыночной. В этом заключается дуализм природы кадастровой оценки.

Максим Морозов: Не секрет, что кадастровая стоимость периодически подвергается критике из-за сложности федеральной методики. Можно ли сказать, что она имеет интегративный характер и берёт разные элементы из других видов оценки?

Владимир Полежаев: Несмотря на то, что кадастровая оценка объектов недвижимости является массовой и не учитывает индивидуальных особенностей объекта, она должна стремиться и приближаться к рыночной стоимости. Для этого наше учреждение собирает и обрабатывает огромные массивы информации по ценообразующим факторам, по оценочному зонированию. Мы отрабатываем данные с точки зрения близости к локальным центрам, учитываем транспортную доступность, рекреационные возможности той или иной территории.

Максим Морозов: Как часто проводится кадастровая оценка? Что лежит в основе периодичности, с которой государство подходит к её проведению?

Владимир Полежаев: Кадастровая оценка в России, как правило, проводится раз в четыре года. Однако городам федерального значения предоставлено право проводить её раз в два года: такое право используют Москва и Санкт-Петербург.

По сути, мы пребываем в перманентном процессе кадастровой оценки. В 2025 году пройдёт тур государственной кадастровой оценки в отношении объектов капитального строительства. В 2026 году будем оценивать земельные участки.

Максим Морозов: Расскажите о динамике и структуре объектов недвижимости, которые оцениваются в туре 2025 года.

Владимир Полежаев: В этом году к нам на оценку из Роскадастра поступило примерно 3,6 миллиона объектов недвижимости. Мы должны оценить их массовыми методами, результаты будут утверждены до конца года. По сравнению с прошлым туром, прошедшим в 2023 году, прирост составил около 5%. Город живёт и развивается: появляются и регистрируются новые объекты: здания, сооружения, жилые помещения. Всё это приходит к нам на оценку. Если говорить про следующий год, то мы ожидаем на оценку 160 тысяч земельных участков.

Максим Морозов: Многие собственники помещений называют методологическую базу «чёрным ящиком», потому что до конца мало кто понимает алгоритмы и процедуры кадастровой оценки. Можете ли вы приоткрыть этот самый «чёрный ящик» и разъяснить, как вы считаете?

Владимир Полежаев: Государственная кадастровая оценка – это наука. При её проведении необходимо учесть многое.

Мы используем и обрабатываем данные из 270 геоинформационных слоёв. Также информацию нам поставляют органы государственной власти: жилищный комитет, комитет по градостроительству, администрации районов. Мы обрабатываем огромные массивы рыночной информации с различных сайтов, от риэлторских агентств, Авито, ЦИАН и других. Собираем объёмы данных, чтобы более качественно провести кадастровую оценку.

Любому туру кадастровой оценки предшествует большая аналитическая и исследовательская работа. На основе предварительного перечня объектов недвижимости мы разрабатываем правила группировки объектов, проводим оценочное зонирование, изучаем влияние тех или иных ценообразующих факторов. Также проводим исследования, которые направлены на совершенствование подходов и алгоритмов расчёта параметров определения кадастровой стоимости. Все это ложится в основу разрабатываемых нами экономико-математических моделей кадастровой оценки. Важно, чтобы кадастровая оценка могла проводиться на качественной информационной базе и была справедливой и экономически обоснованной.

Максим Морозов: Принципиальный вопрос – что делать собственникам помещений и земельных участков, если они не согласны с кадастровой оценкой. В прошлый раз широко сообщалось, что можно опротестовать оценку в самом государственном органе или сразу обратиться в суд. Куда чаще обращаются те, кто не согласен с переоценкой? Какова процедура?

Владимир Полежаев:

Кадастровая оценка – это не догма: «получите – распишитесь». У собственников есть возможности на неё влиять.

Во-первых, повторю, кадастровая оценка – это массовая оценка. Мы должны использовать данные, которые есть в ЕГРН. Тем не менее, если вы хотите, чтобы мы учли, допустим, сведения, которых нет в Едином государственном реестре недвижимости, вы можете представить декларацию о характеристиках объекта вашей недвижимости. Получив её, мы, возможно, учтём индивидуальные характеристики объекта. Повлиять на будущий результат кадастровой оценки можно еще до утверждения отчёта о ГКО. Например, сейчас мы находимся в очередном туре по оценке объектов капитального строительства. В начале августа мы вывесим на публичное обсуждение отчёт о государственной кадастровой оценке 2025 года. Его смогут посмотреть как профессионалы оценочной деятельности, так и любые граждане. Каждый, кто заметит в отчёте методологические или фактические ошибки, может заявить об этом: будем принимать замечания от заявителей в течение 30 дней публичных слушаний.

Даже после утверждения результатов кадастровой оценки любой заявитель может её оспорить и заявить в качестве кадастровой рыночную стоимость объекта недвижимости. Прежде всего мы рекомендуем обратиться в наше учреждение за представлением разъяснений. С помощью специальной формы, утверждённой Росреестром, мы расскажем, как всё считалось и какие факторы учитывались при расчёте кадастровой стоимости того или иного объекта. По сути, выдадим процессуальный документ, в котором будет расписан алгоритм оценки объекта.

Благодаря ему вы сможете понять, необходимо ли оспаривать оценку или стоит согласиться с разъяснениями. Кроме того, если вы увидели ошибки, вы можете обратиться в наше учреждение в рамках 21 статьи 237 Федерального закона. Возможно, мы увидим ошибки, в том числе системные. В этом случае произведём соответствующие исправления в рамках 21-й статьи Закона.

Максим Морозов: Поговорим о казусах, которые становились предметом для разбирательства. После прошлой оценки в СМИ широко обсуждались яркие примеры, когда сопоставимые помещения в сопоставимых зданиях и локациях оценивались по-разному. Можно ли нивелировать такие истории?

Владимир Полежаев: Нужно разбираться на конкретных примерах. Как правило, все эти, так называемые, «казусы» не являются таковыми. Вместе с тем, для этого и существуют методы оспаривания: либо в рамках статьи 21, либо в рамках обращения в административную комиссию по оспариванию. Она создана при Комитете имущественных отношений и включает в себя не только чиновников, но и представителей оценочного сообщества. Для обращения в комиссию необходимо составить рыночный отчёт. При этом комиссия вправе признать соответствие или несоответствие отчёта федеральным стандартам оценки.

Можно сразу обратиться в суд с отчетом о рыночной стоимости. При необходимости будет назначена судебная экспертиза оценки и Суд может признать рыночную оценку в качестве кадастровой.

Более того, со следующего года в Санкт-Петербурге появится ещё одна возможность по оспариванию: не будет административных комиссий, вместо них будет введена статья 22.1 Федерального закона 237 – само государственное бюджетное учреждение «Кадастровая оценка» будет обладать полномочиями по экспертизе рыночных отчётов и установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Такая возможность будет доступна с 1 января 2026 года.