Об этом предупредил бизнес-омбудсмен Валерий Калугин. Кадастровая переоценка проводится раз в четыре года, но города федерального значения могут осуществлять её раз в два года, чем и пользуются власти Петербурга.
Фото: Business FM Петербург
Читайте также
Уполномоченный по защите прав предпринимателей Валерий Калугин предупредил, что налоговая нагрузка на собственников коммерческой недвижимости может увеличиться в среднем на 35%. Дело в том, что в Смольном отменили льготу и установили максимально возможную ставку в 2%. При этом комитет имущественных отношений на днях анонсировал очередной тур кадастровой переоценки, которая в 2027 году затронет торговые и офисные центры, жилые дома, гаражи и машино-места. Подробности в материале шеф-редактора Business FM Петербург Максима Морозова.
Кадастровая переоценка проводится раз в четыре года, однако города федерального значения имеют право осуществлять её чаще — раз в два года, чем и пользуются власти Петербурга. Впервые её осуществили в 2018 году. В 2023 и 2025 годах перерасчёт вызвал волну критики, в частности со стороны владельцев торговых и офисных комплексов, поскольку бо́льшая часть объектов резко увеличилась в цене: в отдельных случаях – в 10 раз. Предприниматели подали в суды не менее 65 исков. О перспективах оспаривания переоценки с учётом федеральной статистики рассказывает руководитель практики недвижимости юридической компании GRATA International Санкт-Петербург Павел Балюк.
Объявление об очередном туре кадастровой переоценки появилось на фоне обращения собственников целого ряда крупных торговых центров Петербурга в администрацию президента с просьбой вмешаться в ситуацию с налогом на имущество организаций. Предприниматели были вынуждены это сделать, поскольку ранее в Смольном им ответили, что показатели выросли «незначительно», в совокупности всего на 13%, а методика расчёта была одобрена Росреестром. Резюмируя, вице-губернатор Кирилл Поляков назвал условия для развития рынка коммерческой недвижимости в Петербурге «благоприятными». Рассуждает бизнес-омбудсмен Валерий Калугин.
В Смольном признают, что кадастровая оценка является массовой и не учитывает индивидуальные особенности объекта, но всё-таки приближается к его рыночной стоимости. В прошлом году в эксклюзивном интервью Business FM Петербург директор Городского управления кадастровой оценки Владимир Полежаев рассказал, что специалисты используют в работе данные из 270 геоинформационных слоёв. Полежаев 0:40
В 2023 году, во время очередного тура кадастровой переоценки, вице-губернатор Валерий Москаленко в интервью нашей радиостанции заявил, что судебное оспаривание результатов идёт на пользу оценщикам, которые должны учитывать замечания предпринимателей. В свою очередь Александр Бельский отметил, что с учётом применявшейся ранее льготной налоговой ставки собственники торговых центров «получали прибыль с дисконтом, который предоставлял город». На замечание о том, что некоторым ТРК придётся повысить аренду, председатель Заксобрания ответил, что арендаторы имеют право съехать и выбрать более выгодное помещение.
Кадастровая переоценка проводится раз в четыре года, однако города федерального значения имеют право осуществлять её чаще — раз в два года, чем и пользуются власти Петербурга. Впервые её осуществили в 2018 году. В 2023 и 2025 годах перерасчёт вызвал волну критики, в частности со стороны владельцев торговых и офисных комплексов, поскольку бо́льшая часть объектов резко увеличилась в цене: в отдельных случаях – в 10 раз. Предприниматели подали в суды не менее 65 исков. О перспективах оспаривания переоценки с учётом федеральной статистики рассказывает руководитель практики недвижимости юридической компании GRATA International Санкт-Петербург Павел Балюк.
Руководитель практики недвижимости юридической компании GRATA International Санкт-Петербург Павел Балюк Данная информация является открытой — Росреестр периодически публикует её у себя на ресурсах. На 2025 год успешность оспаривания составляет более 50%. Было рассмотрено несколько тысяч заявлений, причём среди заявителей присутствуют как юридические, так и физические лица, и в процентном соотношении получается примерно 50 на 50. Перспективы оспаривания довольно велики, но всё индивидуально и зависит исключительно от ситуации в каждом конкретном случае. Собственники обычно оценивают не только перспективу, но и экономическую целесообразность. Разница бывает не столь существенная, а затраты на данное оспаривание, на оценку несопоставимы с результатом, который может быть, с учётом того, что в Петербурге переоценка происходит довольно часто. Если же разница будет существенной, то тогда и интерес у собственника будет больше, и перспективы выше.
Бизнес-омбудсмен Валерий Калугин На что может и мог бы повлиять город? Допустим, по Налоговому кодексу максимальная ставка 2%, но субъекты могут отрегулировать свою ставку. По-моему, в этом году в Петербурге ставка максимальная. В 2024-м город пошёл навстречу бизнесу, и мы договорились о том, что рост кадастровой стоимости в соответствии с налогом будет не более чем 20% в год. В этом году мы от данной модели отказались, и в прошлом, кстати, тоже. Получается, эти факторы повлияли на ставку налога. Мы оцениваем, что в этом году ОКС, то есть объекты капитального строительства, помещения подрастут в среднем по городу примерно на 35%. Вот такой скачок.
Директор Городского управления кадастровой оценки Владимир Полежаев По моему мнению, государственная кадастровая оценка — это наука. Наше учреждение собирает и обрабатывает огромные массивы информации по ценообразующим факторам, по оценочному зонированию. Информация обрабатывается с точки зрения близости к локальным центрам, транспортной доступности, рекреационных возможностей той или иной территории. Также нам поставляют информацию органы государственной власти, например, жилищный комитет, комитет по градостроительству, администрации районов. Кроме того, мы обрабатываем огромные массивы именно рыночной информации, которую получаем с различных сайтов, от риелторских агентств, например, «Авито», ЦИАН и других. Таким образом, мы собираем объём информации для того, чтобы более качественно провести кадастровую оценку.
Автор: Максим Морозов
Вице-президент Высшей школы экономики в Петербурге 
Адвокат, кандидат юридических наук 
Член комиссии по экологии и природопользованию Заксобрания Ленобласти 
Председатель комитета по законодательству Заксобрания Петербурга