Дмитрий Некрестьянов: кадастровая оценка, закон о русском языке, НДС в общепите

Налоговая нагрузка на торговые и офисные центры в Петербурге может увеличиться минимум на треть в связи с кадастровой переоценкой, которую на 2027 год анонсировал Смольный. Ранее собственники крупных объектов из-за отсутствия конструктивного диалога с городскими властями были вынуждены обратиться в администрацию президента. Ещё одна парадоксальная ситуация складывается по причине того, что в Петербурге некому контролировать исполнение бизнесом закона о защите русского языка, выяснила «Фонтанка». В результате неразберихи между комитетами некоторые информационные таблички на иностранных языках пока останутся на своих местах. Из позитивных новостей можно выделить предложение Минфина освободить предпринимателей в сфере общепита от уплаты НДС, однако, как оказалось, мера рассчитана всего на девять месяцев. Итоги недели шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсуждает с вице-президентом Российской гильдии управляющих и девелоперов, партнёром адвокатского бюро «Качкин и партнёры», кандидатом юридических наук Дмитрием Некрестьяновым.

Максим Морозов: Российский совет торговых центров предложил изменить принцип расчёта налога на имущество для торговых центров. В Петербурге данная тема воспринимаются особенно остро из-за очередного тура кадастровой оценки, анонсированного на 2027 год. Стоит отметить, что собственники торговых, развлекательных и деловых центров ещё не успели пережить предыдущие туры. Что не так с кадастровой оценкой в Петербурге?

Дмитрий Некрестьянов: С ней в целом что-то не так. Сам механизм кадастровой оценки построен на том, что государство оценивает объекты своим способом. Если вам не нравится, нужно идти и обжаловать, тратя при этом свои ресурсы. Если смогли доказать — повезло, не смогли — ещё и потратились. Кроме того, всё это происходит в короткие промежутки времени.

Каждые два года оценка меняется — всё, что ты доказал раньше, распыляется, из-за чего приходится заново проходить через процедуру. Или, предположим, что в рамках судебного разбирательства было доказано, что кадастровая оценка что-то не учла. Однако повторение ошибки в будущем не приводит к негативным последствиям для государственных органов. Ты снова идёшь этим путём и снова что-то доказываешь. На мой взгляд, это несправедливо.

Максим Морозов: Мы должны напомнить слушателям, что налог на имущество региональный, а не федеральный. Власти Петербурга по максимуму используют возможности, которые предоставлены для городов федерального значения: в городе действует максимально возможная ставка по налогу на имущество, а туры кадастровой оценки проводятся не раз в четыре года, как в большинстве регионов, а раз в два года.

Дмитрий Некрестьянов: Да. Максимальная ставка для самых дорогих объектов — 2,5% от кадастровой стоимости. Это немало. Средний срок окупаемости объектов составляет 10-15 лет. За этот период только по имущественному налогу мы заплатим 25-30% от кадастровой стоимости.

Максим Морозов: Здесь также важно понимать, что оплатят сумму конечные пользователи — арендаторы и посетители торгово-развлекательных комплексов.

Дмитрий Некрестьянов: Конечно.

Максим Морозов: Некоторые представители крупных торговых центров говорят, что произошло недоразумение, «чудовищная ошибка», из-за чего петербургские власти не учли льготу. Если же вернуть льготную ставку, всё может разрешиться благополучно. Каким, на ваш взгляд, может быть компромиссное решение?

Дмитрий Некрестьянов:

В торговых центрах есть понятный источник дохода — арендная плата. Было бы неплохо проводить сверку часов при расчёте процентов, которые подлежат выплате в качестве имущественного налога. Например, давайте будем смотреть среднюю ставку арендной платы и поймём, каковы затраты на имущественные налоги и какой процент они составляют в потенциальном доходе от объекта.

Максим Морозов: Всё это происходит в контексте большой, федеральной, налоговой реформы.

Дмитрий Некрестьянов: Естественно, налоговое бремя по остальным налогам ещё сильнее усугубляет ситуацию.

Максим Морозов: Ещё одна тема, которую хотелось бы обсудить, это вступление в силу резонансного закона, который обязывает предпринимателей использовать на вывесках только русский язык. Понятно, что концептуально есть необходимость защиты национального языка. Тем не менее всё это выливается в дополнительные издержки для бизнеса.

Дмитрий Некрестьянов: Во-первых, отсутствует нормальный переходный период, который бы позволил растянуть затраты во времени и внести необходимые изменения эволюционно. Вывески же висят не просто так. Есть определённые согласования, которые получаются не быстро. Всегда возникает множество вопросов. Надо решить вопрос по правилам благоустройства, договориться с собственниками самого здания и так далее. На мой взгляд, этот закон вызвал бы намного меньше вопросов, если переходный период был прописан более чётко. Обозначенный переходный период не совсем корректен, возникает много вопросов.
  

Приведу пример: есть прекрасный ресторан I'm Thankful for Today. Как переводить название? Какая вывеска должна появиться? «Спасибо за сегодня»? Необходимо ввести правила, которые бы могли помочь бизнесу. Мы видели гениальные предложения просто переписывать названия на кириллице. Представьте, как тогда будет выглядеть название I'm Thankful for Today.

Максим Морозов: Получается издевательство над здравым смыслом. Альтернатива: бежать в Роспатент и регистрировать товарный знак.

Дмитрий Некрестьянов: Приведу ещё один пример. Сегодня я прочитал, что слово «барбершоп» есть в словаре, поэтому его не нужно переводить. Неужели теперь нам всем нужно обзавестить словарями, сесть и анализировать? На мой взгляд, странновато.

Максим Морозов: Представляете, какой будет лоббизм, чтобы авторы словарей поскорее вписывали новые слова!

Дмитрий Некрестьянов: Действительно по этому поводу уже появилось много мемов. На самом деле само правило нормальное. Тем не менее переходный период должен быть более эволюционным и мягким. Нет ничего страшного в том, чтобы перейти к этому вопросу не за один день, а условно за год. Мы не перестанем знать и понимать русский язык. Даже сейчас имея все эти вывески, мы прекрасно разговариваем по-русски. На мой взгляд, мы просто создаём проблему на ровном месте.

Предприниматели как всегда оказываются в ситуации, в которой им срочно нужно понести расходы на смену вывесок и ребрендинг при повышенной налоговой нагрузке и других вещах, требующих адаптации и реального внимания.

Максим Морозов: Очевидно, что пока нет судебной практики по этому вопросу. Но если будет формироваться, то какой она может быть? Есть ли сильные аргументы? Какой может быть позиция бизнеса?

Дмитрий Некрестьянов: Конечно, не хочется подсказывать, но на текущий момент нет прямой ответственности за нарушение. Сейчас есть ответственность только за рекламу. Здесь можно натянуть состав. При этом нет никакой ответственности за размещение вывески на иностранном языке, которая существовала на основании ранее выданного разрешения.

Максим Морозов: Третья тема, которую успеваем обсудить: Минфин предложил временно, на девять месяцев, освободить рестораны и кафе от уплаты НДС. Насколько эффективно предложение? Какими, в принципе, должны быть подходы к общепиту?

Дмитрий Некрестьянов:

Отсрочка, которую предлагает Минфин, погоды не сделает. Мы же не ребёнка рожаем. Что нам дадут эти девять месяцев?

Максим Морозов: В обосновании Минфина говорится, что обеспечит более плавное вхождение в ситуацию налоговой реформы, которая стартовала с 1 января 2026 года.

Дмитрий Некрестьянов: Это просто неокончательное потопление. Мы уже находимся в первом квартале в условиях налоговой реформы. Конкретно в этом квартале по этому поводу ничего не сделано. Нужно успеть хотя бы до даты сдачи отчётности, чтобы не оказаться в ситуации, когда мы ещё думаем над реализацией. Очень легко может случиться так, что некоторые сдадут неправильную отчётность. На самом деле появление НДС для упрощенцев — существенное изменение, которое очень сильно и негативно повлияло.

НДС в общепите — условное понятие, ведь это невозмещаемая история. По факту это налог с оборота, который добавляется к расходам. При этом ты ничего не можешь с этим сделать. Было бы разумнее установить переходный период — дать бизнесу возможность подготовиться и понять, готов ли он, будет ли работать его экономика при уменьшении порога до 20 миллионов.

Только после этого ты начинаешь платить налог с оборота. Предпринимателю необходимо понять, есть ли у него маржинальность, которая позволит жить дальше. Сейчас же, де-факто, законодатель говорит нам, что УСН остаётся только для персонального бизнеса без работников. В этом случае нужно понимать, как выглядит переход в цифрах: от 6% к формуле 25% +22%, то есть к 47%. На момент 31 декабря у меня ещё были 6%, а 1 января — уже 47%. Невозможно физически адаптировать бизнес, особенно с учётом той скорости, с которой принимались поправки. Напомню, что они начали обсуждаться в октябре, а в декабре всё уже было готово. Предпринимателям нужно было адаптироваться за очень короткий промежуток времени. При этом использовался метод заднего числа, основанный на оборотах за 2025 год. Ты даже не мог ничего сделать.

Наполнение бюджета не должно быть разовой акцией — сейчас соберём, а потом всё развалится.

Максим Морозов: При этом возникает вопрос, соберём ли в нужном объёме.

Дмитрий Некрестьянов: Какая ситуация получается в моменте? Первое — закрытие целого ряда бизнесов. Мы можем видеть это и по ресторанам, и по другим отраслям. Второе — происходит существенное возрастание издержек, то есть стремление к будущему банкротству.

По итогам года имущественное положение достаточно большого количества компаний может ухудшиться.

Сейчас по ряду бизнесов мы наблюдаем переход от терминалов к оплате кэшем. Напомню, что налог на прибыль — 25%, а НДС — 22%. То есть в моменте при совершении сделки ты рассматриваешь 47% прямых налогов. Все заложили текущее повышение налогов в увеличение стоимости товаров.