Ретейл в дополненной реальности

По данным аналитиков ГК «БестЪ», именно ретейл формирует основной спрос на складские площади. Оборот розничной торговли с января по август текущего года в России составил 29,9 триллиона рублей, что на 7,8% больше, чем в тот же период прошлого года. Прогнозируется, что по итогам года оборот розничной торговли достигнет уровня в 45-47 триллиона рублей, что на 8-10% больше, чем в 2022 году. При этом Петербург в последние два года показывает динамику розничного товарооборота чуть ниже, чем по стране в целом.

Генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников:

«Мы прогнозируем по итогам года рост товарооборота в Петербурге на 5,6% по отношению к предыдущему периоду. А по показателям товарооборота на душу населения Петербург находится на четвертом месте, уступая Москве, Сахалинской и Московской областям».

Наиболее активно развивается сегмент электронной коммерции, оборот которой растет на 20-50% ежегодно. Лидеры по обороту — маркетплейсы Wildberries, Ozon, ЯндексМаркет, ДНС, через них проходит около 70% товарооборота интернет-торговли. Именно маркетплейсы являются основным драйвером развития складского сегмента.

Алла Сидоренко, партнер и руководитель направления складской и индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

«По нашим подсчетам, на текущий момент сегмент e-commerce в Санкт-Петербурге использует порядка 1,2–1,3 миллиона квадратных метров — это и распределительные центры, и пункты выдачи, количество которых удвоилось за последние два года и составляет на данный момент более 5,5 тысячи, фулфилментцентры и дак-сторы. В ближайшее время мы увидим увеличение объема строительства складских пространств, обусловленное дальнейшим развитием интернет-торговли».

По мнению Дмитрия Иванова, профессора Санкт-Петербургского государственного университета и Российской академии народного хозяйства и государственной службы, происходит принудительная виртуализация ретейла:

«Если в 2018 году на долю онлайн-покупок приходилось 5% от всего объема продаж, то в 2022 — уже 12%. И доля маркетплейсов в этом объеме постоянно растет. Но этот рост тормозится нехваткой физического опыта, бедностью виртуальной реальности. Поэтому будущее за «бесшовными» моделями потребления, когда маркетплейсы и пункты выдачи превращаются в новые гипермаркеты и ТРК».

Игорь Мальтинский, директор департамента развития Melon Fashion Group:

«Последние полтора года происходит серьёзная трансформация офлайн-рынка, увеличивается сегментация и растёт конкуренция, в основном, между российскими игроками (брендами). Также развивается взаимодействие с e-commerce: ретейлеры активно развивают собственные интернет-магазины как канал продаж и расширяют присутствие на крупных онлайн-площадках. При этом основные маркетплейсы постоянно пытаются продавливать всем, без исключения, продавцам свои коммерческие условия, тем самым постоянно ухудшая экономику ретейлеров. Самая важная составляющая - сбалансированное развитие офлайна и онлайна. При этом, общий результат эффективности работы всего рынка ритейла напрямую зависит от того, как будет меняться экономическая ситуация».

Елена Смотрова, председатель совета директоров «Теллус групп»:

«Сейчас сложно строить планы по развитию складских и промышленных объектов в долгосрочной перспективе. В настоящее время главным преимуществом любого промышленного объекта будет универсальность и возможность изменяться. Например, по нашему проекту еще в августе себестоимость строительства была 70 000 руб/кв.м., а сейчас она составляет уже 100 000 руб/кв.м. Поэтому все девелоперы индустриальной недвижимости очень аккуратно подходят к реализации новых проектов. Тем не менее мы продолжаем развитие, и у нас будет достаточно большой новый блок light-industrial»

По словам Елены Смотровой, у этого формата больший потенциал развития, чем у классических складов, в том числе благодаря импортозамещению. На территории ИП «Кола», расположенного на границе с Петербургом и примыкающего к федеральной трассе «Кола», предполагается создание нескольких функциональных зон с единой инженерной и транспортной инфраструктурой. Общая площадь застройки 600 000 квадратных метров, из которых 250 000 приходится на склады и 350 000 — на промышленные предприятия, рассказала предприниматель.

«В шаговой доступности находится город Кудрово с населением в 60 000 человек и запланированной станцией метрополитена. Непосредственно по границе индустриального парка начинается строительство нового микрорайона с предположительной застройкой в 1,5 миллиона квадратных метров жилья. Исходя из этого, на базе ИП возможно строительство других объектов коммерческой недвижимости — общепита, современных рынков, апарт-отелей, новых торгово-развлекательных площадей»

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами Управляющая компания MLP:

«Разгон рынка уже состоялся. Необходим пересмотр спроса. Скорее всего, наблюдаемая нами последние три года, волна спроса схлынет уже в ближайшие 6-9 месяцев. Похожую ситуацию мы уже наблюдали в 2009 и в 2014 годах, когда после активного спроса начали освобождаться логистические площади. Я уверен, что по определенным площадкам будет просадка уже в первой половине 2024 года. Разница текущей ситуации с тем, что было 2009 и 2024 году состоит в том, что если тогда амплитуда ставок между площадками с неэффективным расположением и эффективным составляла соответственно 90 долларов и 130 долларов, то сейчас она может быть гораздо больше 4 500 рублей Triple net и 10 000 рублей Triple net, то есть в 2- 2,5 раза. Предлагаться к аренде будет тот объем, который уже был построен, при этом конкуренция за потребителя усилится. В этих условиях целесообразность девелоперам строить спекулятивно очень сомнительна. Именно поэтому Wildberries и Ozon самостоятельно строят или подписывают договоры на built-to-suit с подрядчиками. Я бы посмотрел результаты 1 квартала 2024 года, что будет происходить с оборотами операторов и не только крупных маркетплейсов, и что с ними будет твориться. Говоря о характеристиках нового строительства, я с уверенностью могу сказать, что в ближайшие 50 лет ничего не изменится, то есть высота 12-14 м, с шагом колон 12х24 метра, нагрузка на пол не менее 7 тонн».

Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры»:

«Я хотел бы обратить внимание на несколько серьезных факторов, влияющих на налоговую нагрузку на предпринимателей. Во-первых, происходит достаточно серьезное давление на сетевой бизнес в части оптимизации налогов, связанных с дроблением бизнеса. Налоговое администрирование существенно ужесточилось, и вероятность доначисления налогов, а также выставления пеней и штрафов весьма велика. Налоговая нагрузка будет расти, поэтому важно на начальном этапе создания структуры организации продумывать эффективные механизмы, учитывающие дальнейшее развитие компании. Также мы по-прежнему находимся в ситуации неопределенности с повышением кадастровой стоимости коммерческих объектов, что напрямую отразится на налоговой нагрузке».

Организаторы: ГК «БестЪ» при поддержке генерального партнера Tellus Group и индустриального парка «Кола», официального партнера УК MLP, постоянного банк-партнера «ПСКБ Банк», юридического партнера «Качкин и Партнеры», официального телеком-партнера «Авантел». Партнеры: «Гласскон», «Фрегат», «БКС. Ультима» и «МТЛ.Управление активами». PR-партнер «Репутация». Официальный радио-партнер Business FM в Санкт-Петербурге.