На рынке недвижимости всплеск переуступок - Фото: Tumisu / Pixabay - Источник
На петербургском рынке жилья зафиксировали рекордный всплеск переуступок. По оценкам риелторов, объем такого предложения увеличился на треть. Продавцы понимают, что их недвижимость с момента покупки уже подорожала и в ближайшее время радикального роста цен не будет. А покупатели столкнулись с дефицитом новостроек в свободной продаже из-за льготной ипотеки.
После реформы долевого строительства схема переуступки на рынке тоже изменилась. Помимо самого договора долевого участия, теперь передаются и права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком. Это происходит только с момента государственной регистрации сделки. И одна из главных опасностей: риск купить право требования на жилье, которое уже переуступалось. Если в будущем одно из промежуточных звеньев обанкротится, данный факт может обнулить и права последнего покупателя. Доказать в суде свою правоту будет сложно.
Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается. В бумагах просто перепишут данные дольщика. А значит, в договор, заключенный ранее с первым покупателем, внести какие-либо правки не получится. То есть повлиять на сроки выполнения работ и гарантийные сроки уже не выйдет.
Есть и еще один неприятный нюанс. В ДДУ указана стоимость, по которой квартиру у застройщика приобретал первый дольщик. Но как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности, в других рыночных условиях - а это уже совсем другая цена. И если стройку дома задержат или появятся другие споры с застройщиком - новый владелец через суд получит все компенсации исходя из той гораздо меньшей стоимости квартиры. А не из тех денег, которые он реально заплатил.
Чтобы обезопасить себя от потерь, покупателю по переуступке прежде всего стоит проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств первого покупателя. Во-вторых, договор должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Наконец. нужно убедиться, что продавец не банкрот, не фигурант судебных дел, не имеет долгов у судебных приставов и его паспорт действителен. Данную информацию можно получить на сайтах МВД, службы судебных приставов и Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
Председатель Комиссии по защите профессиональных прав адвокатов Адвокатской палаты Ленинградской области
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Петербурге
Партнёр юридической компании «Апелляционный центр»
Депутат Госдумы от Санкт-Петербурга