Итоги 2019: оживленный спрос и рекордный рост цен на недвижимость

Год прошел под знаком оживленного спроса и рекордного роста цен. Однако после активного поиска покупатели перешли в режим ожидания.

В уходящем году жизнь строительной сферы разделилась на «до» и «после». 1 июля стартовал переход отрасли под фактический контроль банков. Резкого коллапса не произошло. Однако новостройки продавались даже хуже чем в 2018-м. И это при том, что девелоперы часть квартир скупали сами у себя. Росреестр зафиксировал всплеск регистраций до середины лета. Со второй половины года спрос начал проседать и цены росли не так драматично. Сейчас первичку оценивают в среднем в 117 тысяч рублей за квадратный метр. Вторичку разогрели до 125 тысяч за квадрат. Но и к ней интерес упал еще до конца осени.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий ЩегельскийЕсть определенное падение. Два года у нас неуемного роста цен — это слишком много. Обычно у нас год — отдых, потом опять год и отдых, в зависимости от экономической ситуации. Мы находимся сейчас на пике цен, которые, скорее всего, перейдут, скорее, в стагнацию, а может и в какое-то падение.

Тренд, который набрал угрожающие обороты, – засилье малометражек. Доля студий и однушек по данным аналитиков выросла в Петербурге почти до 70%. Стремительно сокращается и средняя площадь – 45 кв метров. Эксперты успокаивают: до 10метровых студий, как в Москве, дело не дойдет. Но тот факт, что рынок продолжает пополняться малогабаритными объектами оптимизма никому не внушает. В итоге это может привести к дефициту и росту цен на многокомнатные квартиры уже в ближайшие год-два.

Внушает некоторые надежды, впрочем, что мрачные прогнозы разделяют не все. И не вполне. Маленькие квартиры, действительно, останутся основной разменной монетой девелоперов. И метражи продолжат сокращаться. Но недостатка в жилье больших площадей не случится.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Валерий ВиноградовЯ думаю, последнее пятилетие точно можно не опасаться, что для желающих найти квартиру большой площадью их не окажется. Наоборот сохраняется тенденция, что квартиры большей площади дольше ищут своего покупателя и выстраиваются в более сложные цепочки, потому что их достаточно много понастроено. Если мы возьмем такой сегмент, как бизнес-класс, комфорт-класс, премиальный сегмент, то там все квартиры достаточно большой площади, они будут в наличии и никуда не денутся.

В последний день переломного года говорить о тревогах и противоречиях не хочется. Но приходится. Еще одним неприятным следствием реформы считается сокращение нового предложения. За 11 месяцев застройщики вывели на рынок Петербурга около 3,5 млн кв. метров жилья. Это почти на четверть меньше, чем в 2018-м. Декабрьские итоги подведут позже, но они вряд ли что-то принципиально изменят. И все же винить в проседании объемов ввода новые правила несколько преждевременно. Все сданные в эксплуатацию объекты начинали задолго до часа Х. Текущее снижение – не показательно еще и потому, что 2018-й был рекордно урожайным.

Вице-президент «Объединения строителей Петербурга Алексей БелоусовПрошлый год, наверное, был уникальным по объему ввода. Я напомню, что ровно за один месяц, в декабре, было сдано около 2 млн кв.м, то есть примерно столько же, сколько было сдано за оставшиеся 11 месяцев 2018 года. Я не могу сказать, что прошлый год был типичным для нас. Скорее типичный этот год, он похож на 2017, поскольку были те же самые показатели, поэтому говорить о каких-то тенденциях снижения ввода жилья не приходится. Скорее я подумал бы о снижении в будущем году и еще большем снижении через год. Пока все стабильно.

Всего за год на рынок Петербурга и Ленобласти вывели 41 жилой комплекс. На пике в 2018-м было почти 200. И это нормально. В целом предложение соответствует спросу. Рост рынка замедлился и это ощутил на себе и банковский сектор. Количество кредитов начало сокращаться. При этом объемы ипотеки в денежном выражении прирастают. Что объясняется банальным повышением цен. Если на начало года у большинства банков средний размер кредита составлял 2 с небольшим миллиона рублей, то сейчас – 2,5. Стрелка тахометра уверенно стремится к трем. Рост цен сказывается не только на сумме займов, но и на продолжительности расплаты. Средний срок ипотеки в регионе вырос с 15 до 18 лет. И если раньше досрочно погасить долг старались за 7 лет, теперь – за 9.

В то же время банкиры сохраняют бодрость духа. Ставки наверняка продолжат снижаться. Ужесточение условий выдачи произойдет вряд ли. А уровень задолженности по ипотеке будет сокращаться. И в эти успокаивающие мантры хочется верить – как в новогоднее чудо.