Фото: Verne Ho / Unsplash - Источник
Происходящее на рынке в третьем квартале оптимисты назвали бумом, пессимисты — истерикой, аналитики — «постепенным вымыванием базы». В обычный год конец лета и начало осени — стабильный период. А тут по данным «Петербургской недвижимости» число запросов на «вторичке» в Северной столице в августе и сентябре по отношению к июлю выросли на 50%. И питерская статистика не рекорд по России, поскольку заметнее всего увеличилось число покупателей не в мегаполисах, а в городах поменьше.
Если говорить о мегаполисах, первичный рынок показал более впечатляющие результаты. Например, в Петербурге и области по числу сделок новостройки в начале осени «вторичку» догнали, хотя в начале года отставали почти в два раза.
К концу сентября в нашем регионе введено в строй 2,7 миллиона квадратных метров жилья, но четвертый квартал традиционно самый активный, и до конца года эта цифра может вырасти до рекордных с начала пандемии 4,4 миллиона «квадратов».
В масштабах страны к концу третьего квартала ипотечных кредитов было выдано более чем на 7 триллионов рублей, и только в сентябре триллион — в полтора раза больше, чем годом ранее.
Одновременно изменилась структура кредитов: два года назад «две трети» из них выдавалось на вторичную недвижимость, а сейчас меньше половины. А вот ипотека на ИЖС была до 2022 года исчезающе скромной, а сейчас в портфелях крупных банков приближается к 10% — рост за два года в абсолютных цифрах почти в 15 раз.
Но именно из-за кредитных пертурбаций краткосрочную и среднесрочную перспективу участники рынка видят не столь радужной. Вроде бы в настоящий момент риски, о которых говорят представители ЦБ, в полной мере не видны. Например, просрочка по ипотеке свыше 90 дней не превышает 0.3%.
Но давление на настоящее и будущее уже началось вместе с поднятием процентной ставки, а ведь по всем заявлениям в следующем году ее видимо не снизят. Дорогие деньги уже ударили по вторичному рынку, где по-прежнему нет льготных госпрограмм.
Главный вопрос, и даже не вопрос, а страх рынка - не отменят ли льготные программы в 2024 году вовсе. Прогнозы, высказанные на прошлой неделе на Международном жилищном конгрессе, правда, не столь радикальны — предполагают, что финансирование могут сократить в первую очередь в регионах, где и строят много и спрос в целом стабилен. А сосредоточатся власти на поддержке малоимущих слоев — учителях, врачах, молодежи.
В Питере и области 8 из 10 сделок совершаются через ипотеку. И только треть — по обычным, не льготным программам. Поэтому перспективы рынка зависят от того, насколько эти программы будут интересны покупателям. Вроде банальность, но в текущей ситуации, когда спрос регулирует государство, остальные факторы роли не играют.
Заместитель генерального директора по правовым и корпоративным вопросам ГУП «ТЭК СПб»
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России
Председатель комитета Ленинградской области по транспорту
Генеральный директор «Фирмы Изотерм»