Адвокат Борисов: кадастровая переоценка, взносы за капремонт, миграционные рейды

В Смольном заявили, что до 27 сентября принимают замечания к проекту отчёта, который опубликован по результатам кадастровой переоценки недвижимости. Особо подчёркивается, что теперь оценка проводится каждые два года, чтобы избежать резких скачков кадастровой стоимости. В свою очередь, в жилищном комитете предупредили, что планируют постепенно повышать взносы за капремонт. При этом, как уточнил в интервью «Деловому Петербургу» глава ведомства Денис Удод, делать это будут постепенно, чтобы избежать социального взрыва. Постепенно усиливаются и полицейские рейды против нелегальной миграции: в последние дни новости всё больше напоминают криминальную хронику — силовики проверили несколько сотен иностранцев в разных районах Ленинградской области. Итоги недели шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсуждает с директором юридической компании «ЛексКледере консалтинг» Борисом Борисовым.

Максим Морозов: В Петербурге завершился очередной тур кадастровой оценки недвижимости. В Смольном заявили, что замечания к проекту соответствующего отчета принимаются до 27 сентября. Как в последнее время можно оценить корректность оценки?

Борис Борисов: Исходя из практики нашей компании, мы видим, что с каждым годом корректность переоценки кадастровой стоимости повышается. Сейчас она более прозрачная и понятная, нежели раньше. Конечно, это массовый способ оценки. Тем не менее, используемые методики позволяют оценивать недвижимость более корректно. Также существует отработанный механизм оспаривания: упрощённый порядок, доступный в течение трёх месяцев, и более сложный — через комиссию и обращение в суд. Однако за последний год количество положительных решений, при которых с помощью специализированных оценщиков суд устанавливал некорректность кадастровой оценки, незначительное. Более того, с каждым годом оно снижается.

Не думаю, что на рынке будут негативные эмоции, исходя из некорректной кадастровой оценки. Скорее, они будут связаны с тем, что в текущей ситуации для ряда компаний дополнительная налоговая нагрузка может оказаться критической.

Нагрузка, связанная с налогом на имущество, значительно повышается из-за очень высокой ключевой ставки: компании закредитованы. Это может вызвать волну банкротств в конкретном сегменте.

Максим Морозов: Если собственник недвижимости не согласен с результатами оценки, как это периодически случается, есть ли шансы защитить свои права?

Борис Борисов: Шансы, безусловно, есть, если в процессе массовой оценки в выводах чиновников о стоимости того или иного объекта недвижимости произошла значительная ошибка. Однако повторю, что в последние годы корректность и качество оценки в значительной степени повысились. Конечно, предприниматели и владельцы недвижимости не сидят сложа руки: практически все пытаются оспорить решение в упрощённом порядке, который действует три месяца, либо в судебном порядке.

Максим Морозов: Если вернуться к самой кадастровой оценке, как она меняется со временем?

Борис Борисов:

Из года в год кадастровую стоимость стараются максимально приблизить к рыночной стоимости объекта недвижимости. Это имеет значение, в том числе в судебной практике, например, при оспаривании сделки по объектам недвижимости.

В этих случаях реальная рыночная стоимость имеет ключевое значение. В последнее время суд и эксперты, которые проводят судебную экспертизу, в значительной степени исходят именно из кадастровой стоимости: если она значительно отличается от оценочной экспертизы в суде, это проблема. На эту тему высказывался даже Верховный суд: здесь не может быть больших отклонений. Так что всё взаимосвязано. В последний год стоимость коммерческой недвижимости в России значительно выросла: по оценкам от 15%-17% до 30%. Это связано, в том числе с меньшим количеством объектов строительства из-за высокой ключевой ставки. На фоне происходящих событий и запросов от военно-промышленного комплекса России отдельные сегменты бизнеса очень интенсивно развиваются. Соответственно, стоимость коммерческой недвижимости значительно растёт. В этом случае я, прежде всего, говорю об офисных, производственных и складских помещениях.

Максим Морозов: Продолжаем разговор. В жилищном комитете предупредили, что планируют постепенно повышать взносы за капремонт. Насколько оправдана эта мера в данный период?

Борис Борисов: Начнём с того, что в соответствии с гражданским законодательством, собственник полностью несёт бремя содержания своего имущества. Это его обязанность. Императивная норма закона не имеет никаких исключений. Общее имущество жилого дома, о котором идёт речь, это долевая собственность всех владельцев квартир в том или ином доме.

Инфляционные процессы в России развиваются, из-за чего стоимость работ и материалов для поддержания дома в надлежащем состоянии растёт. На мой взгляд, здесь очень важно отработать методику выявления неблагополучных, социально незащищённых слоёв населения, то есть бедных людей, которым необходима помощь.

Они объективно не могут нести эти расходы наравне со своими соседями, у которых всё хорошо в жизни. Именно это краеугольный камень всей этой истории. Прежде всего нужно субсидировать взносы людей, которые объективно не могут нести их в полной мере.

Максим Морозов: Как быть с гражданами, которые платить могут, но не платят принципиально?

Борис Борисов: На мой взгляд, самый эффективный подход к этой ситуации — это упрощённый порядок взыскания долгов с этих граждан. В последние годы в Петербурге очень эффективно используется способ взыскания задолженности за электроэнергию: людям просто отключают электричество. Это очень сильно повлияло на уменьшение долгов по электроэнергии. Здесь нужно применять аналогичные способы. Судебная система действительно не в состоянии рассмотреть весь объём подобного рода исков. Поэтому всё нужно выводить во внесудебный порядок взыскания, повышая его эффективность по аналогии с отключением света. На мой взгляд, это быстро приведёт ситуацию в разумное русло.

Максим Морозов: Третья тема, которую успеваем обсудить: в последнее время силовики провели целый ряд рейдов по пресечению нелегальной миграции. Особенно масштабно они работали в Киришском и Волховском районах. Нелегалов выдворяют из России, кстати, за счёт налогоплательщиков. Какими должны быть взвешенные подходы в данном вопросе?

Борис Борисов: Взвешенный подход может быть только один — нужно повышать ответственность работодателей и предпринимателей, которые используют эту трудовую силу. Бороться с каждым отдельным мигрантом и выдворять их за счёт бюджета Российской Федерации — это путь в никуда. Мигранты сами по себе не могут найти здесь работу и получить доход. В этом случае им просто не будет никакого смысла пребывать на территории России. Вопрос в том, чтобы работодатели понимали, к чему может привести привлечение нелегальных мигрантов и отсутствие соответствующих платежей.

Мигрант, который работает на стройке, потенциально может совершить правонарушения, потому что ему не платят зарплату, ему просто нечего есть. Здесь включается ещё и гуманитарная функция. Люди, которые находятся в стране нелегально, работают на положении рабов.

В этой ситуации совершение противоправного действия может быть единственным выходом. Соответственно, если эффективность законодательства в этой сфере будет повышена, работодателям будет значительно дороже привлекать нелегальных мигрантов, нежели оформить все документы надлежащим образом и следить, чтобы они жили и работали в нормальных условиях. Только тогда в этой сфере наступит порядок.

Максим Морозов: Сейчас активно обсуждается возможное ужесточение профильного законодательства. Посмотрим, какие законопроекты будут приняты.