Как развивать «старый» Петербург, сохраняя его исторические здания

Как приспособить под современное использование исторические здания в Петербурге? Кто должен оплачивать ремонт фасадов в жилых домах, расположенных в центре города? И что делать с незаконными перепланировками? Принципиально важные для Северной столицы вопросы шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов обсуждает с депутатом Законодательного собрания Петербурга Михаилом Амосовым и адвокатом Владимиром Малашиным.

Максим Морозов: Уполномоченный по правам человека в Петербурге Светлана Агапитова создала своего рода градозащитную структуру. Это экспертный совет при уполномоченном, который будет заниматься корректировками в закон об охранных зонах и общим спектром вопросов, связанных с градозащитой. Однако принципиально — это поправки в скандальный законопроект КГИОП. Михаил Иванович, знаю, что вы в курсе, потому что сейчас идёт мозговой штурм и готовятся поправки.

Михаил Амосов: Я согласен с идеологией этого закона. История следующая: мы принимали 820-й закон «О границах объединённых зон охраны…» в связи с тем, что в 2005 году был принят закон «О Генеральном плане Санкт-Петербурга». В него были включены некоторые положения, связанные с границами, по которым мы должны регулировать застройку и охранять исторические здания. В 2005 году в Генплане были показаны все земельные участки всех памятников. Но было понятно, что есть так называемая «рядовая застройка».

Когда разрабатывался закон, о котором мы говорим, закон в развитие Генплана, встал вопрос о том, что надо защищать не только сами памятники, но и рядовую историческую застройку старого Петербурга. Так возникло уникальное понятие «исторических зданий»: в центре города — это здания до 1917 года, а в окраинных частях — до 1957-го, включая сталинскую архитектуру. Решение было принято, потому что не знали, как выделить эти здания. В каком-то смысле это делалось в спешке, из-за чего написали «1917 год». Но мы понимаем, что и до 1917 года были здания, которые не представляют реальной ценности.

Максим Морозов: Допустим, складские помещения железных дорог.

Михаил Амосов: Да. И у КГИОП возникла очень правильная идея сделать перечень исторических зданий. Просто поименовать: такое-то здание, такой-то адрес — историческое. Это тысячи адресов.

Максим Морозов: Уже не руководствуясь глобальным принципом до 1917-го и после 1917-го? Более тонкие настройки.

Михаил Амосов: Да.

Максим Морозов: Владимир, каким должен быть подход к сохранению исторических зданий?

Владимир Малашин: Я согласен, что законопроект необходим. Считаю решение правильным. Вопрос в другом: нормальное ли состояние исторических зданий и объектов культурного наследия? Приведу конкретный пример.

Есть здание библиотеки Российской академии наук. Совсем недавно ко мне попало заключение государственной экспертизы о состоянии книгохранилища данной библиотеки. Представьте себе, физический износ здания доходит до 80%, а техническое состояние оценено судебными экспертами как недопустимое.

Сегодня, приезжая к Биржевой линии, мы видим натянутую снаружи маскировочную сеть. Это происходит на протяжении не одного года. Какие меры принимаются? Как решить данный вопрос? Как изыскать денежные средства?

Максим Морозов: Здесь, наверное, влияет и разграничение полномочий — федеральная собственность и собственность субъекта.

Владимир Малашин: Безусловно. В данном случае это федеральная собственность. Надо заинтересовать инвесторов. Чтобы деньги направлялись не только из бюджета, но и от инвесторов или компаний, которые будут заниматься ремонтными и реставрационными работами. Необходимо, чтобы они были заинтересованы в результате.

Я хотел бы обратить внимание на положительный международный опыт, когда такие здания как библиотека используются не только для специалистов, изучающих литературу. Там должны быть магазины сувениров, постоянные экскурсии по историческому зданию, специальные помещения для проведения лекций и так далее, чтобы строение было самоокупаемым.

Михаил Амосов: Насколько я знаю, библиотека Академии наук — это памятник архитектуры. С этой точки зрения оно находится под высокой степенью защиты. Дальше надо думать о более современных формах жизни. Основная функция, ради которой создавалось это здание, понятна. Но могут быть и другие моменты. Приведу пример: на ранних стадиях своей депутатской деятельности я приложил руку к тому, чтобы Дом книги, знаменитый Дом Зингера на Невском проспекте, остался Домом книги. И то, что у нас в центре города книжный магазин, это культурная особенность. Для её сохранения были приняты специальные меры: тогда мы ограничили возможность приватизации и так далее. Но жизнь всё-таки внесла свои коррективы и достаточно осторожные. Там, кроме магазина, есть и другие помещения, которые нашли другое применение. Появились кафе, офисные помещения.

Максим Морозов: Там базируется знаменитая IT-компания.

Михаил Амосов: Говоря об офисных помещениях, я именно на неё и намекал. Но основную функцию Дома книги здание сохранило. И могу сказать, что хуже не стало.

Дом книги по-прежнему пользуется популярностью. Там даже появились новые форматы: можно присесть, полистать книгу, посетить встречи с авторами, появилась сцена. То есть то, чего не было в советские времена и о чём тогда даже не задумывались. Это хороший пример, который можно взять за образец.

Максим Морозов: Владимир, наверное, типы зданий нужно глобально разделить на две части. Первая — это здания с офисной, коммерческой составляющей. Вторая — жилые исторические здания, у которых тоже нужно сохранять фасады и поддерживать внешний вид. Какие здесь должны быть подходы?

Владимир Малашин: Что касается нежилых зданий, Дом Зингера — очень хороший пример. Вернёмся, к зданию библиотеки Академии наук. При проектировании реставрационных работ необходимо учесть, что в этом здании можно многое сделать. Площади позволяют. Можно сделать и красивое современное кафе, и магазин сувениров, и так далее. Чтобы был доход от помещений, которые фактически сдаются в аренду. Что касается жилых помещений, жилых многоквартирных домов, это совсем другой вопрос. Я хотел бы обратиться к предпринимателям, которые пытаются делать бизнес в многоквартирных домах.

Максим Морозов: Имеется в виду недобросовестный бизнес, который устраивает хостелы?

Владимир Малашин: Да, такие бизнесмены в своё время сделали незаконные переводы из квартир в нежилой фонд с захватом земельных участков. Когда из больших просторных квартир делают определённое число студий, нарушается система инженерных коммуникаций. Это недопустимо.

В декабре 2023 года вышел обзор Верховного суда по перепланировке и переустройству. Также вышел Пленум №44 о самовольном строительстве, который чётко ставит всё на свои места. Могу сказать одно: независимо от срока давности, на такие вещи, как изменение конструктивных особенностей здания, захват земельного участка исковая давность не распространяется. Можно всё возвратить в прежнее состояние. И это будет правильно.

Максим Морозов: Михаил Иванович, как вам видится решение проблемы незаконных перепланировок? Петербург называют столицей коммунальных квартир: до сих пор есть много не расселённых коммуналок, из-за чего у недобросовестных предпринимателей возникает соблазн расселить их и сделать там незаконные хостелы и гостиницы.

Михаил Амосов: В каких-то случаях они могут быть законными. Я знаю случаи, когда люди вполне добросовестно создавали такую инфраструктуру, средства размещения. Другое дело, что есть вопиющие случаи, когда этого быть не должно. Когда бездумно и бесконтрольно создаются мокрые зоны там, где они не предусматрены, это чревато большими последствиями для тех, например, кто живёт ниже.

Максим Морозов: Хотелось бы отдельно обсудить проблему фасадов в историческом центре. Бывают случаи, когда в домах есть организации, которые могут себе позволить реконструировать фасады. Или жильцы, которые могут либо софинансировать реставрацию фасадов, либо отремонтировать их за свой счёт. Другая часть жильцов не может себе этого позволить. Владимир, насколько распространена такая историяКак быть, если в многоквартирном, многофункциональном историческом доме требуется реконструкция фасада, и часть собственников может это сделать, готова и хочет, а другая часть — нет?

Владимир Малашин: Очень интересный вопрос.

В моей практике есть дома, где лицевой фасад принадлежит крупной компании, которая в состоянии осуществить его ремонт. Однако фасад, которому мы должны радоваться, находится в неприглядном состоянии и требует немедленного ремонта. При этом согласно действующему Жилищному кодексу Российской Федерации, обязать данную компанию делать ремонт невозможно. Я считаю, что когда мы говорим о домах, объектах культурного наследия, у которых лицевой фасад находится в таком состоянии, необходимо вносить изменения в Жилищный кодекс.

Возможно, законодательную инициативу должны проявить представители, депутаты Санкт-Петербурга. Здесь не должно требоваться общего собрания собственников. Необходимо, чтобы за надлежащее состояние лицевого фасада отвечали именно собственники, которым фактически принадлежит данный фасад. У которых в этом здании находятся квартиры или офисы. И чтобы для этого не требовалось решение общего собрания собственников, которое иногда не в состоянии оплачивать работы, ведь там могут быть и коммунальные квартиры. Таких домов у нас достаточно много.

Максим Морозов: Михаил Иванович, как вы считаете?

Михаил Амосов: Я согласен с направлением мысли. Как говорится, чёрт зарыт в деталях, и их надо обсуждать. Сегодня, на мой взгляд, у нас происходит неприятная вещь, особенно в долгосрочной перспективе.

Есть Фонд капитального ремонта, куда жители большинства домов складывают деньги на капитальный ремонт. Постепенно происходит перекачка этих средств в центральные районы, потому что они требуют особого отношения.

Фасады — это действительно то, что составляет лицо нашего города. Значительная их часть ремонтируется за счёт Фонда капитального ремонта. Ещё есть бюджетные деньги. Откуда идёт перекачка? Я, например, житель Гражданки: вижу, что значительная часть денег, которые собирают жители Калининского района, тратится не в Калининском районе. Кошелёк общий. Но ведь в конце концов понадобится, например, замена лифтов, ремонт крыш, другие работы в Калининском районе. А деньги, которые собрали люди, уже потрачены. Идея такого большого кошелька кажется мне неправильной.

Максим Морозов: Котловой принцип.

Михаил Амосов: Да. Но есть и второй источник финансирования работ в центре — бюджетные деньги. Я сейчас не назову точную цифру, но на это выделяются миллиарды рублей. В этом году мы с группой депутатов предлагали увеличить сумму, которая идёт на ремонт фасадов в центре города. В том числе, чтобы начать исправлять эту диспропорцию. Если кто-то живёт в центре, он всё-таки должен потратить какую-то денежку, если он, например, не малоимущий или льготник. Ты должен чувствовать, что живёшь не просто в доме, а в музее. И что твои квадратные метры стоят немного больше, чем на Гражданке. А тебе город ещё и бесплатно делает фасад. Всё-таки будь добр, потрать немного, чтобы хотя бы чуть-чуть почувствовать, что фасад стоит какую-то денежку.

Максим Морозов: Владимир, как вам такая инициатива?

Владимир Малашин: Я не совсем согласен.

Одно дело, когда лицевой фасад фактически принадлежит компании или собственникам, которые проживают в этом доме, и их окна выходят, допустим, на набережную, и другое дело, остальные жильцы, окна которых выходят во двор и они ничего этого не видят, им лицевой фасад вообще не интересен.

Мы говорим как раз об этом, и таких случаев достаточно много. Как решить эту проблему? Почему гражданин, окна которого выходят во двор и которому не интересен лицевой фасад, должен платить наравне с теми, у кого окна расположены на лицевом фасаде? Лицевой фасад принадлежит ему только в силу закона.

Максим Морозов: Как быть?

Владимир Малашин: Необходимо вносить изменения.

Михаил Амосов: Это обсуждаемая тема. Думаю, что здесь действительно есть проблема.