ЮРИЙ ГРУДИН: О развитии формата well-being в недвижимости и новых потребностях рынка

Татьяна Копылова: Поговорим об актуальной ситуации на рынке недвижимости. Какие перспективные направления в девелопменте, на ваш взгляд, будут развиваться в ближайшее время?

Юрий Грудин: На первое место, созвучно трендам, я бы поставил промышленную недвижимость, потому что мы все сейчас хотим импортозамещения, собственных производств не хватает. Все остальные виды недвижимости, такие как офисная и жилая, переживают разные циклы, разные стадии, но все они актуальны и востребованы, если строить правильно в правильных местах и строить хорошо. Мы занимаемся гостиничной и жилой недвижимостью. Там, конечно, и пандемия, и сегодняшняя экономическая ситуация требуют изменений в форматах, что мы и делаем. Самая большая перестройка произойдёт в торговой недвижимости, потому что форматы, которые были в десятых годах, устарели в связи с большим переходом в сектор онлайн-покупок. Действительно, с большими гипермаркетами нужно что-то делать.

Татьяна Копылова: Давайте визуализируем карту Санкт-Петербурга. Какие зоны, по вашей экспертной оценке, имеют наибольший потенциал?

Юрий Грудин: Мне кажется, прежде всего, это серый пояс, там очень много депрессивных мест, и можно развивать промышленную недвижимость. Вообще, я за микст, за многофункциональность территорий, зданий. Что и в каких пропорциях – уже зависит от конкретного проекта. Я за глобальную концепцию «Work.Life.Play», что значит «Работай. Живи. Отдыхай». Доступность всех этих функций должна концентрироваться на определённой территории. Второе, что я хотел бы заметить, — это территории у КАД и за КАД. Невозможно дальше лепить многовысотные многоквартирные человейники. Здесь, мне кажется, территории позволяют построить качественную малоэтажку, индивидуальное жилищное строительство. Но опять же, должна быть и транспортная доступность, и социальная инфраструктура, и какая-то фишка в самом комплексе.

Татьяна Копылова: Мы с вами обрались к well-being направлению. Расскажите, какие его перспективы?

Юрий Грудин: Это мировой тренд. По оценкам Wellness Global Institute, рынок well-being индустрии составляет около 5 триллионов долларов. Но сюда включается всё, это не только недвижимость, это и медицинские услуги, и спортивные услуги, и так далее. Если взять сегмент недвижимости, то это 374 миллиарда долларов, уже более человеческая цифра. Но и в пандемию, и на сегодня это самый растущий сегмент недвижимости, он растёт где-то на 16% в мировом исчислении. У нас этот тренд только начинается. Меньше 1% построенной недвижимости можно классифицировать как well-being. Что же такое well-being?

Татьяна Копылова: Да, простыми словами.

Юрий Грудин: Простыми словами — это физическое, ментальное и социальное благополучие человека, воплощённое в формате недвижимости. Физическое — это где есть чистая вода, чистый воздух, комфортный температурный режим, акустический режим, это зона здоровой еды и спортивные зоны. Ментальная — это дизайн, благоустройство, это имплементация искусства, чтобы оно окружало, в том числе и в недвижимости, это медицинские технологии, которые сегодня актуальны, важны и присутствуют своими трендами и инновациями, влияющими на ментальное здоровье в формате недвижимости. Социальные связи — это то, что человеку необходимо, это и однородная социальная среда и сообщества, которые возникают внутри недвижимости. Следовательно, есть зоны, рестораны, лобби и так далее. Наш новый бренд, под которым на Обводном канале строится апарт-отель Well, — это как раз тренд well-being, и там мы постарались собрать большое количество физических, ментальных и социальных функций, которые влияют на благополучие человека.

Татьяна Копылова: Вы говорите о том, что тренд well-being только набирает обороты. Какие вы видите перспективы его развития?

Юрий Грудин: На сегодняшний день Минстрой принял экологический стандарт, который отвечает этому тренду. Там как раз об этом говорится и даже говорится о стандартизации подхода и стандартизации функций. Там это называется «зелёное строительство», плюс, я скажу, что и в прошлые годы застройщики, улучшая качество своих проектов, вносили подобные элементы – это повышенное благоустройство, социальное окружение и дизайн, общественные места, архитектура. Всё это меняет сознание человека, который живёт в такой недвижимости. Наиболее полно well-being недвижимость представлена в нашем сегодняшнем флагманском проекте – это апарт-отель Well на Обводном канале в Петербурге. Мы будем развивать сеть апарт-отелей в городах-миллионниках. Этот формат как раз воплощает концепцию «Work.Life.Play». Многофункциональная недвижимость сегодня востребована и у инвесторов, и у молодёжи.

Татьяна Копылова: Вы чувствуете изменения в сознании потребителя, которые, может быть, сами приходят, к тому, что они хотят жить именно так, как вы рассказываете?

Юрий Грудин: Да, я чувствую, ещё на уровне инвестирования в такого рода недвижимость. У нас в апарт-отеле 90% — это все-таки коммерческая недвижимость, и её цель — получение дохода. Приходят люди, которым интересна данная концепция. Там не самые минимальные цены, но они готовы инвестировать, потому что им созвучна такая концепция, они верят в то, что это — тренд устойчивого роста, созидательный тренд. А пример с потребителями… Вы знаете, я развивал сетки и вижу, какие люди там живут, которые стремятся к своему благополучию и готовы давать благополучие и другим.

Татьяна Копылова: Получается, well-being направление сейчас выглядит максимально инвестиционно-привлекательным. Как можно оценить привлечение инвесторов в нынешних условиях?

Юрий Грудин: Что отличает инвестирование в недвижимость? Во-первых, это долгосрочный, стабильный актив. Его доходность зависит от качества недвижимости, от качества управления. Понимание, во что ты вкладываешь, должно присутствовать у такого рода инвесторов. Что касается выгоды, то это выгода как в период строительства на капитализации, и доход, который генерирует эта недвижимость. Сейчас, наверное, перспективна промышленная недвижимость. Но кто умеет? Какие там инструменты? На сегодняшний день для большинства инвесторов это недоступно. Мы же стараемся делать доступные инструменты в понятных форматах, на стыке жилой и гостиничной недвижимости, такие как апарт-отель Well, где на понятном уровне ты вкладываешь в номер, управляющая компания профессионально его сдаёт, и ты получаешь как с капитализации при стройке, так и с эффективности работы управляющей компании, которая получает в управление многофункциональную качественную недвижимость с идеей well-being.

Татьяна Копылова: Вопрос об импортозамещении в стройке.

Юрий Грудин: Есть лифтовое и инженерное оборудование, которое поставлялось. Сейчас логистика перестраивается очень гибко и очень быстро. С электрооборудованием, с инженерным оборудованием импортозмещение нам нужно, чтобы больше были доступны локальные производства. Но, в принципе, я думаю, что большие потребности сейчас есть в цифровом развитии, как стройки, так и в проектировании, эксплуатации недвижимости. Потому что, например, в гостиничных программах раньше всё строилось чуть ли не на двух западных программах, которые на сегодня бесперспективны к сотрудничеству, потому что там нет новых версий. Поэтому в рамках управляющей компании Well мы создаём целую экосреду для управления как стройкой, так и потоком арендаторов, потоком владельцев недвижимости. Мы выстраиваем гроздь программ, сами участвуем в заказе этих программ, в их разработке. Адекватного софта не хватает, я бы сфокусировал усилия на этом.

Татьяна Копылова: Некоторые эксперты отмечали, что снижение ключевой ставки Центробанка положительно влияет на строительную отрасль. Как вы относитесь к такому утверждению?

Юрий Грудин: Когда ставка ЦБ была 20%, то ставка ипотечного кредита была за 20%. Когда она сегодня 8%, то в том числе и с программами застройщиков, и со ставкой Центробанка мы просто стимулируем спрос. Конкретно в продукте Well я закладываюсь не только на ипотечную ставку, но и на ожидание, и стабильность инвестиций. Это всё-таки инвестиционный вид недвижимости, куда люди приносят свои деньги с целью заработать. Недвижимость востребована и перспективна всегда.