Денис Заседателев, «Ленстройтрест»: о рассрочке, ДКП и перспективах рынка новостроек

Петербург обогнал Москву по росту цен на новые квартиры. По данным Nikoliers, с начала года стоимость жилой недвижимости в городе на Неве увеличилась на 22%, что на 4% больше, чем в столице. В 2026-й также не ожидается охлаждение рынка. По некоторым прогнозам, средневзвешенная цена квадратного метра в Северной столице превысит 415 тысяч рублей, что на 15% выше текущего уровня. Ситуацию в сфере недвижимости и ожидания застройщиков на перспективу обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с генеральным директором группы компаний «Ленстройтрест» Денисом Заседателевым.

Максим Тихонов: Какие факторы оказали особое влияние на рынок новостроек Петербурга и Ленобласти в 2025 году? И как вы оцениваете его текущее состояние?

Денис Заседателев: Как бы ни было парадоксально, 2025 год был достаточно стабильным с точки зрения того, чего мы ожидали, и что в итоге произошло.

Например, на протяжении всего года семейная ипотека существенно не менялась, чего не было достаточно давно. При этом мы прогнозировали, что Центробанк начнёт постепенное смягчение денежно-кредитной политики. Именно это мы и наблюдали, начиная с июня. Так что можно сказать, что в чём-то год был стабильным. Тем не менее, с точки зрения цифр, он получился тяжёлым.

В первом полугодии падение рынка от года к году составило порядка 30-35%. Однако со второго полугодия началось оживление спроса. Думаю, что к концу года мы выйдем на неплохие цифры, которые будут выше предыдущих прогнозов.

Если говорить по рынку в целом, то по объёму продаж мы можем дойти до трёх миллионов. Кроме того, сейчас, в конце года, идёт новогодняя распродажа, так что многие хотят приобрести квартиры. Плюс планируются новые изменения в условиях семейной ипотеки, что в свою очередь подстёгивает спрос. Так что, скорее всего, мы закончим год даже лучше, чем ожидали.

Максим Тихонов: Какие инструменты используют застройщики для привлечения покупателей в условиях дорогой ипотеки?

Денис Заседателев: Чуть больше года назад начала активно возвращаться рассрочка. В начале 2025 года, например, были очень щедрые программы. К середине года рассрочка постепенно стабилизировалась: программы стали более осознанными, а её доля по рынку составила 35-40%.

Например, с прошлого года мы ввели свой внутренний андеррайтинг при выдаче рассрочки, чтобы не попадать в ситуации неплатежей и так далее. На сегодняшний день она имеет достаточно цивилизованный характер. Так что рассрочка и субсидирование семейной ипотеки — это основные инструменты.

Рыночная ипотека, в свою очередь, занимает очень маленькую долю. Также летом, после первого снижения ставки, появились инструменты субсидирования первого года. Такие программы предполагают, что при дальнейшем снижении ключевой ставки ипотека также будет дешеветь.

Максим Тихонов: С какими результатами ваша компания заканчивает 2025 год? И как они соотносятся с общими тенденциями в строительной отрасли?

Денис Заседателев: Для нас жёсткая денежно-кредитная политика имеет два влияющих фактора.

Во-первых, снижение спроса, поскольку инструмент рыночной ипотеки практически недоступен. Во-вторых, существенное удорожание проектного финансирования. 

В этом году наши расходы на проценты по проектному финансированию стали значимой статьёй в себестоимости, фактически сопоставимой с расходами на «социалку». Исходя из этих факторов, наша стратегия — прожить 2025 год с минимальными потерями. Мы планировали и реализовали продажи части активов, что позволило существенно сократить кредитную нагрузку. На сегодняшний день можно сказать, что мы выполнили все задачи этого года. Мы сумели попасть в план по объёму продаж и были даже лучше плана по всем необходимым мероприятиям.

Это даёт нам основания для дальнейшего роста. Мы не останавливали работу по проектам, которые находятся в разработке, и существенно по ним продвинулись, что позволит нам идти вперёд и дальше.

Максим Тихонов: Декабрь — это не только время подведения итогов, но и прогнозов на будущий год. Какие факторы, по вашему мнению, будут определять динамику регионального рынка новостроек в 2026 году?

Денис Заседателев:

Думаю, что в 2026 году Центробанк продолжит политику постепенного смягчения денежно-кредитной политики и снижения ключевой ставки. Разумеется, это повлияет и на нас, потому что рыночная ипотека станет более доступной.

Также я ожидаю трансформации семейной ипотеки. Возможно, это даже будет плюсом для нас, так как обсуждается не только изменение параметров, но и некоторое расширение доступности и более целевой характер, что, конечно же, правильно.

Есть ещё одна особенность 2025 года, которая будет влиять на нашу агломерацию. Сейчас рынок находится в очень сбалансированном состоянии по соотношению предложения и спроса. У нас даже наблюдается некоторый дефицит, поскольку в этом году новые проекты практически не выводились. Семьдесят процентов нового объёма, который появился на рынке, — это, как правило, очереди существующих проектов.

Конечно же, это будет влиять на следующий год, поскольку процедура вывода нового объекта довольно длинная. Девелоперы не смогут быстро нарастить предложение, а спрос, в свою очередь, будет существенно подрастать, Следующий год будет рынком дефицитного предложения и постепенного перехода к развитию в 2027-2028 годах.