МИХАИЛ ГУЩИН: Портрет покупателя недвижимости сильно изменился за последнее десятилетие

Татьяна Копылова: Поговорим сегодня об актуальном портрете покупателя недвижимости. Первый вопрос — кто и для чего сейчас покупает недвижимость?

Михаил Гущин: Мне кажется, вопрос о том, кто покупает недвижимость, не имеет каких-то временных рамок. Действительно, где-то года два назад мы увидели большой спекулятивный инвестиционный спрос, который подогревался частью брокеров, заинтересованных в этом спросе. В то же время сейчас можно выделить две основные группы покупателей.

Первая группа — это люди, которые покупают для себя, для детей, для собственного проживания, она самая большая, дальше уже её можно разделять на разные подгруппы. Вторая группа — это люди с инвестиционным спросом, которые хотят сделать защитную инвестицию, получить защитный актив. Они, как правило, сосредоточены на коммерческих помещениях и апартаментах, но часть, безусловно — на квартирах.

Если мы говорим о первой группе людей, которые покупают для себя, то мы тоже делим её на ряд целевых аудиторий. Первая — это так называемые обладатели первой квартиры — студенты, люди, которые переезжают в Петербург из других регионов. Они нацелены на достаточно понятный продукт: не очень высокая цена, как можно больше функционала за меньшие деньги, и, как правило, это все-таки жилье в поясе, окружающем кольцевую автодорогу, или в спальных районах Санкт-Петербурга, таких как Приморский. Вторая подгруппа — это люди, которые улучшают семейные условия, они хотят приобрести квартиру получше, и уже стремятся переехать либо в центр города, либо в активно развивающийся «серый пояс», то есть получить больше, чем то, что они имеют сейчас. И третья подгруппа — это люди, которые покупают уже для детей, и это совмещается с инвестициями в будущее: купить для себя, для своей семьи, чтобы детям что-то оставалось.

Татьяна Копылова: Изменился ли в последние годы портрет покупателя во всех подгруппах, о которых вы рассказали? Давайте возьмём отсечку в 10 лет, например.

Михаил Гущин: Если мы говорим о десяти годах, конечно, портрет покупателя достаточно сильно изменился. Вообще за последние 10 лет в жилой недвижимости произошла своего рода революция продукта. Ещё в 2008-2010 годах мы видели большое количество кирпично-монолитных домов, которые были очень похожи друг на друга, строились по единому, понятному для всех стандарту. И часто вторичная недвижимость, например, «сталинские» дома, по продуктовым характеристикам превосходили ту недвижимость, которая появлялась в новостройках. За последние 10 лет, безусловно, произошла революция продукта. Я достаточно много в своё время ездил по Европе, по другим странам, по Корее, – и смотрел девелоперские проекты. И я могу сказать, что то, что сейчас делается в России, по своим качественным характеристикам иногда даже превосходит европейские аналоги и дома, которые строятся в других странах мира. Превосходит по благоустройству, по дизайну входных зон, по фасадным решениям, по разнообразию объектов, и это очень хорошо.

Сами покупатели тоже поменялись, они стали очень ответственно относиться к покупке, стали внимательно выбирать, что им предлагают, стали сравнивать разные варианты.

Это логично, потому что росла одновременно и стоимость недвижимости. И в любом случае недвижимость — это та покупка, которую ты делаешь, очень сильно подумав, что тебе действительно нужно, что необходимо покупать.

Татьяна Копылова: На что бы вы посоветовали в первую очередь обратить внимание абсолютно всем, кто задумывается сейчас о покупке недвижимости?

Михаил Гущин: На мой взгляд, наверное, есть два подхода. Можно влюбиться и купить то, что тебе нравится. Это как в любви, всегда прекрасный подход: не думая о последствиях, пойти и сделать то, что хочется. Иногда так тоже бывает. Второй вариант — это относиться к покупке недвижимости как к своего рода инвестиционному проекту, даже если ты приобретаешь её для себя. Вдумчиво сесть, посчитать, описать все преимущества, посчитать стоимость, посмотреть, какие программы рассрочки предлагают застройщики... Потому что, на самом деле, за счёт этого, особенно с учётом увеличивающей ставок по ипотеке, можно достаточно хорошо выиграть в стоимости. Также стоит посмотреть какие-то программы trade-in, можешь ли отдать «в зачёт» свою квартиру? В общем, провести такой мини инвестиционный анализ, начиная от анализа участка, где дом находится, что есть рядом, какие школы, детские сады. Продолжить — анализом рынка: посмотреть, сколько стоят квартиры в окружении, сколько стоит похожая квартира у соседей, какие есть программы рассрочки, как это сопоставить с твоим бюджетом... И дальше сделать вывод, что тебе необходимо покупать на основе вот такого инвестиционного мини-анализа. По сути, это такие азы. Я могу сказать, что мы в RBI так же относимся, например, к выбору земельных участков для приобретения под будущее строительство. А я так же отношусь к выбору недвижимости для собственного инвестирования или приобретения.