Три вопроса директору по развитию сети апарт-отелей YE'S Антону Агапову

Три вопроса директору по развитию сети апарт-отелей YE’S Антону Агапову:

В чём заключаются основные отличия сервисных апартаментов от не сервисных, а также от классических квартир?

Мы разделяем понятия апартаментов. Первый формат — апартаменты, которые маскируются под классические квартиры, так называемое «псевдо жильё». Зачастую их строят на земельных участках, не предназначенных под жилое строительство. Люди не могут там прописаться, больше платят за коммунальные услуги, не получают доступ к социальной инфраструктуре. Второй формат апартаментов — это сервисные апартаменты, они проектируются и строятся по всем гостиничным нормам, а после ввода в эксплуатацию проходят гостиничную классификацию, им присваивается звёздность: три либо четыре звезды. В отличие от классических отелей, номера в них распродаются частным и институциональным инвесторам. Приобретают они их не для того, чтобы жить, а для того, чтобы обеспечить себя пассивным доходом. Это означает, что после ввода в эксплуатацию собственник подписывает договор управления и передаёт апартаменты управляющей компании, которая берёт на себя все заботы, связанные с поиском арендатора, с поддержанием технического состояния апартаментов, а собственник просто раз в месяц получает отчёт и денежные средства на свою карту.

На какие критерии обычно ориентируются инвесторы при выборе сервисных апартаментов?

Критериев много. Я выделю три ключевых. Первый — это, естественно, локация. Чем лучше транспортная доступность, чем ближе к метро, чем ближе к центру деловой и культурной жизни самого города, тем более ликвидный получается продукт и тем выше будет арендная ставка. Второй критерий — это наличие профессиональной управляющей компании, которая должна подключаться к объекту ещё на этапе проектирования, закладывая туда правильные гостиничные технологии. Именно УК формирует доходные программы, именно УК обеспечивает загрузку и доход самого собственника, его прибыль. Третий критерий — это сама доходность. Люди, когда приобретают апартаменты, не интересуются видом из окна или высотой потолков, их интересует, сколько принесёт каждый вложенный ими рубль. Здесь необходимо обращать внимание не только на доход с аренды, который будет в будущем, но и на такое понятие как «капитализация». Капитализация — это рост стоимости самой недвижимости. Поэтому самые лучшие предложения появляются у застройщиков на старте продаж, и только на этапе строительства можно на одной капитализации заработать от 30%, а в качественных проектах – и больше.

В каких направлениях будет развиваться сегмент сервисных апартаментов?

Сегмент развивается очень активно, проекты появляются уже и в других крупнейших городах. Мы, как сеть, сейчас активно развиваемся: в ближайшем будущем появимся на рынке Нижнего Новгорода, Новосибирска, будем выходить в новые регионы. Интерес, в первую очередь, связан с ростом спроса на подобный формат. У апарт-отелей есть два сегмента потребителей. Первый сегмент — это инвесторы, собственники, которые приобретают апартаменты. В текущих реалиях они нашли тихую гавань на рынке недвижимости. С точки зрения доходности, качественные проекты обеспечивают доходность в два-три раза выше по сравнению с классическими квартирами. И есть второй сегмент потребителей — это гости и арендаторы самого комплекса. Существуют глобальные тренды, один из таких трендов — это развитие шеринговой экономики. Современное поколение не хочет десятилетиями выплачивать ипотеку за собственные квартиры, оно хочет получить удовольствие от жизни уже сейчас.