В России могут появиться эскроу-счета для ИЖС

Отмечается, что если новый закон будет принят, то частные объекты будут возводить нанятые гражданами подрядчики с использованием домокомплектов или по специальным типовым проектам. В теории это должно значительно ускорить процесс, а также удешевить стройку на 10, а в ряде случаев на 20%. Здесь, впрочем, есть масса допущений. Комментирует генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь:

Генеральный директор компании «Отделстрой» Марк Окунь В моем понимании, это вообще ничего не дает абсолютно. Какие частные застройщики, какие эскроу-счета, этот рынок вообще не так работает. Помочь увеличить объемы строительства может только одно — увеличение доходов граждан. У них тогда будут финансовые возможности для того, чтобы покупать земельные участки и возводить дома, неважные силами подрядчика или с помощью своих средств, займов в банках. Будет найдено много вариантов. А что такое эскроу? Значит, они будут брать кредиты у банков. Это будет удорожание. То, что может застройщик многоквартирных домов, имея большие объемы, занимаясь продажами и получая кредиты по небольшой цене, то не сможет индивидуальный застройщик в коттедже или частном доме.

Впервые об инициативе заговорили еще в середине 2021 года. Тогда его автор в лице Минстроя отмечал, что «частные» эскроу по принципу работы не будут существенно отличаться от эскроу для девелоперов, которые возводят многоквартирные дома. Соответственно, деньги граждан, в том числе ипотечные, окажутся на этом счете. Подрядчик же должен построить дом либо за свой счет, либо на заемные средства. Вернуть их он сможет только после того, как объект будет сдан. По мнению ряда экспертов, если механизм будет работать как надо, то ИЖС в будущем может составить серьезную конкуренцию высотной застройке, а частные коттеджи и таунхаусы смогут себе позволить не только обеспеченные россияне. Мнение партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрия Некрестьянова:

Партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов Если этот механизм распространять именно на проекты массовой застройки и по факту сделать некую альтернативу «малоэтажке», то не вижу никаких проблем. Это возможность для текущих застройщиков просто немного диверсифицировать бизнес. Но я не очень уверен, что это заработает. Если это не сделают обязательным во всех случаях, то в большинстве своем ИЖС так не строят. И процентные ставки банков никто не отменял, соответственно, говорить о том, что вдруг там что-то подешевеет, я не понимаю, с чего это вдруг произойдет.

Несмотря на то, что документ еще находится на стадии обсуждения, некоторые крупные банки уже начали использовать механизм счетов эскроу для финансирования проектов индивидуального жилья. Пока, впрочем, к проектам подходят с большой осторожностью, кредитуя только опытных и крупных игроков. Например, ДОМ.РФ в конце 2022 года профинансировал строительство комплексного ИЖС в Воронежской области. Речь шла о 130 одноэтажных домах общей площадью около 11 тысяч квадратных метров. А летом этого года Сбер запустил пилотный проект по кредитованию малоэтажных жилых комплексов через эскроу-счета. Первым участником стала группа «Самолет», которая намерена построить в Подмосковье крупный коттеджный поселок с детскими садами, школами и поликлиникой.