Участники рынка рассказали, как меняется доходность сервисных апартаментов

Продажи апартаментов растут. В третьем квартале в Северной столице было реализовано 1 239 юнитов в комплексах всех форматов, что на 28% выше результата первого полугодия 2023 года, подсчитали эксперты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Уровень продаж за последние три месяца превысил показатель за предыдущий квартал и аналогичный период 2022 года более чем в два раза. Причём, около 70% новых объектов — это как раз сервисные апартаменты. В среднем на рынке доходность от операционной деятельности — без учёта капитализации и роста стоимости самой недвижимости — колеблется от шести до восьми процентов годовых, продолжает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов:

Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов За последние 12 лет существования сегмент сервисных апартаментов зарекомендовал себя как надёжный инвестиционный инструмент. По сравнению с классическими квартирами, его доходность выше, и он не требует участия самого собственника в операционном процессе бизнеса. При этом всё большую роль играет управляющая компания. Именно от неё зависит, какую доходность будет получать будущий собственник, какие будут арендные ставки, какая будет загрузка и, соответственно, выполнит ли управляющая компания обещания, которые она давала инвесторам на этапе приобретения апартаментов. Поэтому при выборе апарт-отеля необходимо понять, что за управляющая компания или гостиничный оператор, чем они управляли ранее, каким номерным фондом и какую доходность обеспечивали своим инвесторам.

Ещё немного статистики. На первичном рынке апартаменты оказываются на 15, а то и 20% дешевле квартир с аналогичными характеристиками. Причём, дисконт на юниты сохраняется и на «вторичке»: внутри смешанных ЖК он в среднем составляет 18%, а между соседними квартирными и апартаментными проектами — 13%, приводит «Интерфакс» октябрьские данные «Циан.Аналитики» по рынку Москвы. При этом арендные ставки в апартаментах и квартирах почти не отличаются. К таким выводам необходимо сделать ряд оговорок, подчёркивает генеральный директор компании, которая управляет апарт-комплексом VALO, Константин Сторожев:

Генеральный директор компании, управляющей апарт-комплексом VALO, Константин Сторожев Для апартаментов чрезвычайно важно понимание, являются ли они сервисными апартаментами или вообще апарт-отелем, либо это так называемое псевдожильё. Когда речь идет о псевдожильё, оно идет приблизительно по ценам квартир, а продается зачастую дешевле, потому что имеет изъяны в части сервисности и в части юридического оформления. Апартаменты в апарт-отелях всегда сдаются дороже, чем квартиры в одной локации. Петербург тому пример. Люди готовы платить за сервис. Когда же дело касается продажи — сравнения цены квартиры и апартаментов — в цене квартир ключевую роль играет спекулятивная составляющая: насколько дефицитно предложение именно в этом месте, оно определяет цену. Когда продается апартамент, сервисный апартамент, основная составляющая — это возможный объём получаемых доходов.

Добавим, что будущее апарт-отелей активно обсуждают в Минстрое и Торгово-промышленной палате (ТПП). В то время как в правительстве подчеркнули, что апартаменты точно не приравняют к жилью, в ТПП заявили о необходимости распространить на них нормы Жилищного кодекса. Замглавы Министерства строительства Никита Стасишин рассказал «РИА Недвижимость», что необходимо дать определение тому, что такое апартамент. По его словам, сейчас ведётся работа над тем, чтобы правильно описать данный вид нежилых помещений, в которых по факту проживают люди.