Возможности для инвестора в банкротстве застройщика

Чаще всего этот вопрос для гражданина-дольщика решается с участием Фонда развития территорий (Фонд) — он может взять проблемный жилой дом на достройку или выплатить компенсацию пострадавшему участнику строительства взамен на оставшийся земельный участок и право не завершать строительство.

Однако бывают ситуации, когда самым рациональным вариантом для продолжения и завершения строительства является обращение к стороннему инвестору. Инвестор может выбрать один из трех вариантов участия в проблемной стройке. Рассмотрим каждый из них подробнее.

1. Приобретение прав застройщика

В соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, к инвестору может перейти имущество первоначального застройщика, а именно: земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения ОНС, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая ОНС), а также права на проектную документацию, включая все изменения. Взамен на это инвестор должен пообещать дольщикам передать им готовые достроенные квартиры. Иными словами, инвестор в данной схеме встает на место застройщика.

Условия участия:

• решение Фонда/Фонда субъекта Российской Федерации о нецелесообразности финансирования, либо ситуация, в которой решение Фонда/Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства;
• соответствие юридического лица требованиям, установленным Законом о долевом строительстве;
• принадлежность земельного участка, предназначенного для размещения ОНС, застройщику на праве собственности (иному имущественному праву);
• достаточность имущества, оставшегося у застройщика после передачи ОНС, для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди (в противном случае, инвестор обязан произвести погашение задолженностей за собственный счет);
• отсутствие требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на ОНС и земельный участок, в соответствующем реестре (в противном случае, от кредиторов необходимо получить согласие на передачу ОНС, либо внести на депозитный счет арбитражного суда средства в размере, достаточном для погашения их требований);
• достаточное количество жилых помещений для удовлетворения требований всех участников строительства после завершения строительства конкретного ОНС.

Одновременное выполнение всех перечисленных условий позволит инвестору стать приобретателем прав застройщика.

Прежде чем взять на себя обязательства по достройке, инвестору необходимо во избежание рисков:

• изучить документы на объект (разрешение на строительство, генеральный план, проектную документацию и иное);
• оценить степень готовности ОНС, наличие свободных от притязаний квартир и нежилых помещений;
• (!) самое важное — объективно оценить и сопоставить размер необходимых вложений в достройку и предполагаемой прибыли.

Главная выгода для инвестора при приобретении прав застройщика — получение свободных квадратных метров, которыми инвестор в будущем вправе распоряжаться по своему усмотрению.

Отличным примером является банкротство застройщика АО «Группа прайм», где права застройщика на два ОНС были приобретены ООО «Зенит-Строй-Инвест». В рамках данного дела о банкротстве суд пришел к выводу о наличии совокупности условий, позволяющих осуществить переход прав и обязательств застройщика к инвестору (определение АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2020 по делу № А56-96685/2015). Поскольку имущества банкрота было достаточно для погашения задолженности по текущим платежам, обязанность по их погашению у инвестора не возникла. В настоящее время переданные инвестору объекты достроены.

2. Создание участниками строительства ЖСК

Статья 201.10 Закона о банкротстве предоставляет участникам строительства возможность приобрести право на ОНС и земельный участок под ним через создание ими ЖСК.

Условия участия

Для создания ЖСК и перехода прав застройщика, необходимо соблюсти практически ту же совокупность условий, что и при передаче прав застройщика стороннему приобретателю (п.1). Однако, отличие все-таки есть — к ЖСК не предъявляется требований о соответствии требованиям Закона о долевом строительстве.

При передаче прав застройщика ЖСК участие инвестора возможно через заключение соглашений о взаимодействии. В данном случае, выгода инвестора зависит от того, какие условия будут определены соглашениями.

Наглядным примером взаимодействия ЖСК и инвестора является достройка ЖК «Галактика» с привлечением ГК «ПИК». В рамках данного взаимодействия ГК «ПИК» достроила в 2021 году 24-этажный дом в Новом Девяткино Ленинградской области на условиях погашения текущих расходов конкурсного управляющего и требований второй очереди за ЖСК. Также ГК «ПИК» на основании Ленинградского областного закона от 11.02.2016 № 1-оз получила от Правительства Ленинградской области земельные участки в аренду без проведения торгов, а от ЖСК — имущественные права на свободные квартиры.

Что в первом, что во втором варианте участия инвестора возможна поддержка со стороны субъекта РФ — компенсация затрат на техническое присоединение к инженерным сетям и предоставление субсидий для возмещения затрат на обследование технического состояния проблемных домов.

3. Участие инвестора в мероприятиях по достройке без передачи прав застройщика

В случае, если ОНС имеет высокую степень готовности (от 70%), инвестор может получить предложение от субъекта РФ достроить дома взамен на предоставление преференций. При таком варианте участия ОНС останется в конкурсной массе, и инвестор не сможет рассчитывать на свободные квадратные меры, поскольку после достройки они войдут в конкурсную массу.

Несмотря на это, зачастую такой вариант участия является предпочтительным, поскольку регионы предоставляют различные варианты актуальных преференций для инвесторов, которые готовы взяться за достройку проблемных объектов. Например, в Ленинградской области юридическому лицу взамен на завершение строительства проблемного объекта может быть предоставлен земельный участок для реализации инвестиционного проекта без проведения торгов. Встречаются и иные варианты поддержки — компенсация затрат на техническое присоединение к инженерным сетям, увеличение этажности и так далее.

Риски инвестора

Несмотря на обширный положительный опыт, во всех перечисленных вариантах для инвесторов существуют определенные риски.

1. Правовые риски:

• при приобретении прав застройщика у инвестора возникает обязанность перезаключить с участниками строительства договоры долевого участия — следовательно, он дает обязательство достроить объект в определенный срок (в случае нарушения срока инвестор обязан выплатить неустойку за задержку передачи объекта незавершенного строительства);
• после приобретения инвестором прав застройщика в реестр требований кредиторов могут включиться участники строительства, которые ранее своих требований к банкроту не предъявляли — таким образом, прибыль инвестора может неожиданно уменьшиться;
• возможное несоблюдение субъектом РФ принятых на себя обязательств по предоставлению преференций инвестору.

2. Экономические риски:

• при недостаточном анализе экономической составляющей инвестиционного проекта, фактическая прибыль в действительности может не соответствовать планируемой, на которую инвестор рассчитывал при вхождении на проект;
• несоответствие планируемой этажности фактически разрешенной.

3. Эмоциональные риски:

• при взаимодействии с ЖСК необходимо быть готовым к потенциальным сложностям во взаимодействии, поскольку его членами являются обычные граждане, которые испытывают усталость от продолжительной борьбы с неблагонадежным застройщиком, и могут оказаться не готовы в полной мере довериться новому инвестору.

Резюмируя, приобретение прав на объект незавершенного строительства может стать как удачной инвестицией, которая принесет предпринимателю не только прибыль, но и определенные преференции от администрации субъекта РФ, так и проблемным активом, который может привести к убыткам и даже к репутационным рискам (например, вследствие проблемных взаимоотношений с дольщиками проблемного объекта).

Сотрудничество с опытными юристами, «набившими руку» на сопровождении таких сделок, поможет потенциальным инвесторам тщательно ознакомиться с документами на объект и проанализировать потенциальные риски.