Апартаменты меняют лицо?

Начиная с первой рабочей недели 2021 года девелоперский рынок взбудоражен новостью о том, что снова меняется правовой статус апартаментов. Уже в весеннюю сессию апартаменты могут приравнять к жилью. Времени осталось совсем немного, чтобы расставить все точки над «ё», а законопроекта все нет.

Согласно одному из предположений в СМИ, законопроект разрабатывается Советом Федерации. Но на сайте госоргана соответствующий законопроект отсутствует. Однако на данном ресурсе есть информация по другому, действительно нужному законопроекту № 395091 «О внесении изменений в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 22 Жилищного кодекса Российской Федерации», которым закрепляются определения понятий «текущего ремонта» и «нежилого помещения» в многоквартирном доме.

По другой версии речь идет о старом законопроекте № 488847-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов», который после первого чтения был снят с рассмотрения Государственной думой. Указанный законопроект вводил понятие «жилых и нежилых апартаментов», а также многофункциональных домов, позволял переводить жилые апартаменты в нежилые и наоборот, преследуя цель заботы о гражданах и, тем самым, внося еще больше вопросов по статусу понятия «апартаменты». Поскольку какие-либо требования и стандарты в отношении понятия «жилые апартаменты» в законопроекте отсутствовали.

Напомню, что Положением о классификации гостиниц, утв. Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860, апартаменты отнесены к типу гостиничных номеров, а апарт-отели представляют собой разновидность гостиниц, то есть являются коммерческими объектами недвижимости с установленными законодательством к ним требованиями. Кроме того, с 01.01.2021 года все апарт-комплексы должны будут в обязательном порядке пройти классификацию и получить категорию и вид гостиницы.

Федеральным законом № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, не только жилые помещения (квартиры) реализуются физическим лицам на основании ДДУ, но и иные вторичные объекты недвижимости, включая апартаменты.

Однако под вопросом остается возможность размещения апартаментов в т.н. многофункциональных зданиях, в которых, помимо гостиницы будет находиться, к примеру, бизнес-центр или торговые площади. Решение указанной задачи действительно необходимо. Также как требуется урегулирование тарифов на оплату коммунальных услуг для такого вида объектов недвижимости.

Вместе с тем, ошибкой будет признание любых апартаментов в качестве жилых помещений под девизом борьбы с псевдо-жильем. Во-первых, это не соответствует целям развития отечественной туристической отрасли – изъятие указанного вида объектов из коммерческого оборота. Во-вторых, размещение апартаментов изначально предполагалось на земельных участках с видом разрешенного использования не для жилищного строительства, а для размещения гостиниц. Ряд апарт-комплексов размещался в охранных и санитарно-защитных зонах, на приаэродромных территориях. Непонятно, как это будет учитываться на практике. В-третьих, это автоматически накладывает на инвестора дополнительные обязательства по строительству социальной инфраструктуры, которая посетителями гостиниц не востребована. В-четвертых, признание любых апартаментов жильем должно влечь для их собственников не только права, но и обязанности владельцев жилых помещений, включая взносы на капремонт.

К слову, согласно официальным данным Росстата количество строящихся коммерческих объектов (сюда включаются, в том числе, и комплексы апартаментов) в несколько раз меньше объема строящегося жилья и продолжает сокращаться (за 2021 год 308 тыс. против 18,7 тыс., соответственно), а цены на апартаменты растут. Прогнозируемо, что в результате дополнительных ограничений предложение на рынке апартаментов и доходных домов продолжит сокращаться. Вместе с тем, именно коммерческая недвижимость является драйвером экономики, создает рабочие места и тем самым повышает также спрос на жилье в конкретном регионе.