Когда ставки по классической ипотеке по-прежнему высоки, но постепенно снижаются, когда условия льготной ипотеки, выдаваемой только на новостройки, ужесточаются, когда жилищный вопрос надо как-то решать – а его приходится решать всегда, — внимание покупателей обращается ко вторичке. Так было, так будет, и, согласно статистике, так есть и сейчас.
Фото: Business FM Петербург
Читайте также
Разница в ценах между новостройками и «вторичкой» в Петербурге составляет более 30%. Вроде как этот процент даже чуть снизился с начала года, и, разумеется, одна из причин в том, что старого и недорогого жилья в городе много, но показатель все равно не просто огромный, а ненормальный. Тем более, что в абсолютных цифрах разрыв только увеличивается.
Один пример — кварталы в Московском районе у Парка Победы. Их я выбрал, так как здесь есть и новостройки, и «вторичка», причем разных эпох. К тому же район относительно престижный. Не центр и не Петроградка, конечно, но преимуществ, в том числе логистических, хватает.
Итак, всё, что до 300 000 за квадрат — хрущевки. 300-500 тысяч — это кирпичные дома 60-70-х годов, некоторые сталинки и даже самые бюджетные из относительно новой, то есть построенной в последние 10 лет, «вторички». Но если говорить в абсолютных цифрах, какое-то не новое жилье можно купить за 7 миллионов, а какое-то новое будет в два раза дороже. Сравнение не во всем корректное, но конкретный покупатель все равно будет отталкиваться от цены.
С начала года вторичный рынок оживился. Можно связать это с ужесточением условий льготной ипотеки на первичке, тем более, что динамика видна не по числу сделок. Как раз там после мощного декабря случился спад. Просто агрегаторы фиксируют максимальное за год число звонков и обращений. Параллельно «вторичка» дорожает. Президент Национальной палаты недвижимости Дмитрия Щегельского заметил два скачка — в начале года и в начале весны. Аналитики «Мира квартир» оценили динамику за 3 месяца в 9%. Однако тут «хотелки» продавцов сталкиваются с планами покупателей, и — по оценке ЦИАН — Петербург занял первое место по разнице между ценой предложения и ценой сделки. При среднем по стране показателе в 21%, у нас он превышает 33%. Правда, дело тут не только в скидках. Есть и занижение цены в договорах, да и дорогие варианты продаются дольше, что тоже сказывается на статистике. Но скидки скидками, а рынок в моменте, похоже, все равно больше определяют продавцы. Хотя бы потому, что их становится меньше — по сравнению с началом 2025 года число предложений сократилось на четверть. И число вариантов в пересчете на покупателя тоже.
В заключение, снижение ставки ЦБ — пусть медленное, но стабильное — приводит рынок к естественному состоянию, при котором вторичная недвижимость занимает более заметное место. До 2022 года в Петербурге продавалось 110-115 тысяч не новых объектов, сейчас меньше ста. По всему: вторичному рынку есть куда расти. Только бы лебеди не прилетали…
Один пример — кварталы в Московском районе у Парка Победы. Их я выбрал, так как здесь есть и новостройки, и «вторичка», причем разных эпох. К тому же район относительно престижный. Не центр и не Петроградка, конечно, но преимуществ, в том числе логистических, хватает.
Итак, всё, что до 300 000 за квадрат — хрущевки. 300-500 тысяч — это кирпичные дома 60-70-х годов, некоторые сталинки и даже самые бюджетные из относительно новой, то есть построенной в последние 10 лет, «вторички». Но если говорить в абсолютных цифрах, какое-то не новое жилье можно купить за 7 миллионов, а какое-то новое будет в два раза дороже. Сравнение не во всем корректное, но конкретный покупатель все равно будет отталкиваться от цены.
С начала года вторичный рынок оживился. Можно связать это с ужесточением условий льготной ипотеки на первичке, тем более, что динамика видна не по числу сделок. Как раз там после мощного декабря случился спад. Просто агрегаторы фиксируют максимальное за год число звонков и обращений. Параллельно «вторичка» дорожает. Президент Национальной палаты недвижимости Дмитрия Щегельского заметил два скачка — в начале года и в начале весны. Аналитики «Мира квартир» оценили динамику за 3 месяца в 9%. Однако тут «хотелки» продавцов сталкиваются с планами покупателей, и — по оценке ЦИАН — Петербург занял первое место по разнице между ценой предложения и ценой сделки. При среднем по стране показателе в 21%, у нас он превышает 33%. Правда, дело тут не только в скидках. Есть и занижение цены в договорах, да и дорогие варианты продаются дольше, что тоже сказывается на статистике. Но скидки скидками, а рынок в моменте, похоже, все равно больше определяют продавцы. Хотя бы потому, что их становится меньше — по сравнению с началом 2025 года число предложений сократилось на четверть. И число вариантов в пересчете на покупателя тоже.
В заключение, снижение ставки ЦБ — пусть медленное, но стабильное — приводит рынок к естественному состоянию, при котором вторичная недвижимость занимает более заметное место. До 2022 года в Петербурге продавалось 110-115 тысяч не новых объектов, сейчас меньше ста. По всему: вторичному рынку есть куда расти. Только бы лебеди не прилетали…
Автор: Филипп Березин
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Петербурге 
Президент Ассоциации фермеров Ленобласти и Петербурга 
Председатель совета «Городского объединения домовладельцев» 
Архитектор, руководитель проекта «Центр развития комфортной городской среды»