Неоднородность и локальная специфика: что происходит на рынке коммерческой недвижимости Петербурга

И в России, и в Петербурге объем инвестиций в коммерческом сегменте снизился. Цифры от NF Group за полгода — по всей стране примерно на четверть ниже, чем годом ранее, в Петербурге падение почти 40%. В Bright Rich падение в Северной столице оценивают в 30%.

Говорит ли это о масштабном кризисе? Все-таки нет. Да, нынешние показатели по сделкам намного ниже результатов 2022-2025 годов, но тогда происходил передел рынка. Иностранцы его покидали, российские игроки искали и находили оптимальные предложения. Есть они и сейчас, но — с дисконтами 60-70% — намного меньше. Если исключить их из общего объема, мы получим результаты, сравнимые с активностями предыдущих лет, и даже больше, если сравнивать с временами до пандемии.

Причина того, что обычные рыночные сделки происходят все реже, понятны. Инвесторы максимально осторожны, найти готовый объект с доходностью выше 10% практически нереально, а использовать заемные средства на рыночных условиях большой риск. Собственники же в Петербурге, в отличие от Москвы, пока не слишком идут на дисконты для покупателей.

В общем, приобретают сейчас все чаще не чтобы зарабатывать на той же аренде, а для собственных нужд.

Ситуация в различных сегментах неоднородна и определяется локальной спецификой. Например, складов в результате ажиотажного спроса 2022-2024 годов начали строить очень много, и как раз сейчас они вводятся в эксплуатацию. Рекордные объемы, по оценке NF Group, совпадают с резким снижением объема сделок. В результате рост вакантности превысил 5%, а еще несколько лет назад он в Петербурге составлял менее 1%. Конечно, и нынешний показатель не пугает, но все же рынок от такого отвык.

А, например, в офисном сегменте нового предложения почти нет, и, хотя объектов высокого уровня по-прежнему не хватает, вакансия все равно растет — тут рекорды с 2022 года. Что по всем законам приводит к снижению ставок от максимумов прошлого года — кстати, для логистического рынка это тоже верно. Опять же динамика не критическая. Пока во всяком случае.

Произнесенное в начале программы слово «неопределенность» будет, простите за тавтологию, «определять» перспективы ближайших месяцев. Когда вроде понятно, что и даже насколько может оживить спрос, но вот когда случится это «что». Пока же практически во всех сегментах коммерческой недвижимости наступает перекос в сторону рынка покупателя или арендатора. В какой мере — об этом в ближайших выпусках на Business FM Петербург.